“现在不只是买家观望，连卖家也开始观望，市场僵持住了。”
这是我们众多卖房师在一线最真实的体感。
之前几次重磅政策，消化了池子里大批低总价刚需房。
接下来楼市核心交易标的转向中腰部价格段房源。
历史上每一次卖到腰部主力的时候，房东都是很乐观、不愿意降价的。
加上最近贴息政策吹风，不少房东对明年的小阳春很期待。
大批房东撤牌不卖了
数据上能看到，上海二手房挂牌量正在加速下滑。
图源：潜龙勿用
这背后不是成交去化，而是一大批房东撤牌不卖了。
核心原因是房价急跌。
今年下半年，上海楼市出现两个信号：
一个是，曾经火热的中产网红盘开始打折补跌，大量新房开分销。
另一个，此前相对坚挺的热门次新房板块，开始补跌。
典型的有静安大宁、长宁天山、闵行古美、浦东唐镇。
大宁的标杆盘，静安府跌至开盘价。
慧芝湖花园的2房，比2016年还便宜了。
截止到12月中旬，上海二手房挂牌价近半年累计跌幅7.6%。
图源：房外房研究院
昨天看到一位房东吐槽：
“之前挂560万，中介张口就让降到480万”
“好不容易有客户报价了，对方还要再砍8折”
这谁受得了。
房价已经跌到这份上了，挂牌还要被中介疯狂压价，谈判还要被买家大刀砍价。
楼市有多惨烈，只有身在局中的房东们，感受最为深刻。
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错峰卖房
除房价下跌外，房东选择撤牌躺平还源于两个主要期待：
1、看到政策吹风，期待明年的小阳春。
2、想着错峰卖房。
我们一一解答。
先说房贷贴息，传闻规模是4000亿。
大约是全国房贷余额（38万亿）的1%，这和100BP也对得上。
如果这个政策落地，将惠及新增及存量、新房及二手房，对购房者无疑是个大利好。
但这能拉动多少成交呢？
我们可以参考汽车行业的补贴政策。
2025年，汽车行业预计投入约4000亿元补贴，包括报废更新、置换补贴和免购置税等。全年来看，这些补贴预计拉动汽车销量约10%，补贴与销售额比例约为1:1。
也就是说用4000亿拉动一个销售额4万亿市场的10%。
而房地产是一个15万亿的超大市场（新房8.5万亿+二手房6.5万亿）。
若要达成类似刺激效果，需要砸多少真金白银你们可以算一算。
而且，贴 息为固定利率，对不同总价房屋刺激效果一致，没有汽车补贴的针对性效果强。
因此1%的tie息，至多影响1-2个月销售（月增20%）。
对于全年可能只有2-3%的影响。
若在节后执行，效果还会被传统小阳春淹没。
再说说错峰卖房。
我们接触到的房东，99%都想着错峰卖房。
但事实证明，“错峰”本身就是一个伪命题。
就像今年7月份，市场遇冷，房东想着等金九银十再卖。
结果金九银十行情落空，房价下跌的损失无法挽回。
现在大家又都想着年后再卖，供应量必然集中释放，竞争只会更加激烈。
卖房的本质就是竞争，别人懈怠的时候，就是你出货的好时机。
在下行市场，卖得快才能卖得贵。
这几类房东还是要加速卖房
虽然理解房东的观望心态，但我们并不建议盲目撤牌躺平。
因为当前经济的环境，持房成本也变得越来越重。
一方面，租金加速下跌，房产持有收益不断缩水；
另一方面，降息停滞，政策干预预期减弱，房地产软着陆成为共识。
虽然上海二手挂牌量有所下滑，但整体仍处高位。
2026年限售解禁后，次新房的抛压也会追上来。
所以，能加速出售的房源还是要尽快出手。
卖房竞争的本质决定了，当别人撤退时，努力才有超额回报。
建议趁着市场淡季，在多数房东撤牌躺平之际抓紧出货。
尤其是以下几类房源，一定要尽快处理：
1）产品错配的房子，一定要趁早卖掉！
比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅。
这类房子被开发商精准狙击，单价跌完了，未来小心跌总价。
2）1000万以上高总价的悬空资产泡沫依旧大！
今年下半年1200-1500万的改善类次新房已经进入补跌通道。
徐汇、黄浦、前滩、瑞虹新城这些历史跌幅小于20%的，后续可能会补跌。
持有这些二手次新房的房东，加快卖，能高位套现就快速套现。
3）外环外无地铁/有硬伤的房子，中外环超大社区！
外环外严重供求失衡，大家都在卖差买好，无地铁有硬伤的房子未来的压力只增不减。
上海几个超大社区，上海康城、世茂滨江花园、中远两湾城。
盘子大，竞争大，抛压大，能落袋为安就落袋为安。
4）不是强初中的学区房，一定要卖掉！
2021年上海中考改革，小学的学区已经没那么重要了。
我们现在规划的也都是强初中的学区，因为中考是要每年的成绩来验证的，什么市重点率、四校八大率等。
5）卖旧买新、卖小换大的置换客户，要加速了！
房价下跌，本质上是对置换是有利的。
你要卖的房子虽然跌了，但你想买的房子跌的更多。
现在上海小房子换大房子，差地段换好地段的路径在收窄。
要置换的房东要赶快卖房了，手握现金，才能从容选择新房或次新机会。
楼市下行，流动性比利润更重要。
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最后
虽然房价还在跌，但上海目前二手成交量仍稳定在5000+套/周。
不同于2011-2012、2017-2018年阴跌时期二手成交缩量明显。
目前上海卖房的周期和流速是能够得到保证的。
在当下的市场，只要你不脱离市场价卖房，且房子没有硬伤，那你是很容易就能出手的。
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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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