这几年，西安的住宅地块容积率在逐步的降低，这是很明显的一个趋势。
这个时候，一旦有低容积率项目入市，必将引发业内、购房者的关注。
曲江二期，继今年中铁置业摘得的1.7容积率地块之后，在附近又曝出了一宗容积率1.2-1.7的住宅地块！
周边成熟的配套，再加上超低的容积率，准备在西安拿地的开发商，可以紧盯这块地了！
01
曲江二期曝出容积率1.2-1.7住宅地块
2025年12月17日，曲江新区官网发布了《曲江新区QJ-05-21-02地块实施详细规划及QJ8-9-39宗地规划条件公示》。
此次发布规划条件的这块地，位置在公田四路与春临四路交汇处西南角，土地面积30.0075亩，土地性质为住宅用地，容积率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，地上建面24006㎡-34000㎡。
虽然这块地的体量不大，但是其位置、低容积率，已经决定了这块地的价值。
从这块地所处的区域来看，属于曲江二期。
曲江二期在十年前的时候曾经迎来过一波开发热潮，当时保利、万科、中海、金辉、天地源、招商蛇口、金地等房企同一时间在曲江二期有项目开发。
因此，经过十几年开发之后，如今的曲江二期已经成熟，包括教育、地铁、商业等配套均已经兑现。
当然，十年前的大规模开发，也意味着曲江二期如今可供开发的住宅地块已经越来越少。
在近5年时间里，南三环以南、雁塔南路以东、西康高速以西、航天大道以北的整个曲江二期仅供应了4宗住宅用地，并且都是今年供应。这4宗住宅用地，成交了3宗，中铁置业拿下了2宗，另外一宗紧邻西康高速的小幅地块就是前几天规划刚刚公示的曲江御府。
目前整个曲江二期唯一一个已亮相的新盘，就是中铁云岫曲江。
从这个角度，可以看出曲江二期住宅地块的稀缺性。
而此次公示规划的这块地，位置可以说是非常好。这块地的北侧、南侧、西侧目前均是公园，东侧是曲江电竞产业园，其所拥有的视野优势可以想象，在家门口就可以拥有区域级的体育场馆、足球场。
同时，这块地的东南侧一路之隔就是曲江竞技中心。
拥有10415座的曲江竞技中心，已经成为大型体育赛事、文娱活动的举办地，先后举办了男排巴黎奥运会资格赛、2024世界斯诺克·西安大奖赛、胡彦斌2025「是一场烟火・刹那」巡回演唱会、窦靖童西安演唱会、赵传2024巡回演唱会等。
除了公园环绕、城市级的场馆曲江竞技中心之外，这块地的周边还分布着多所学校。曲江三小、曲江三小东校区、曲江三中、曲江二中等，均位于周边。
从容积率的角度来讲，这块地的容积率仅有1.2-1.7，整个2025年西安仅供应了3宗容积率2.0以下的地块，最低容积率1.7，超低的容积率进一步提升了地块的价值与稀缺性！
规划已经公示，接下来就会进入到供地环节，准备在西安拿地的开发商，可以紧盯了。
02
西安还有哪些项目容积率2.0以下？
在十年前的时候，西安市场上的住宅项目以城改项目为主， 因此当时的项目容积率普遍在3.0以上，3.5左右的容积率最为普遍。
当时很多外阜房企进入西安之后，都很难理解西安的住宅容积率为何那么高。
后来，西安除了历史遗留的城改项目之外，新供应的净地，容积率开始逐步下调。从前几年的普遍在2.8左右，到这两年的2.5成为主流，如今2.0容积率的地块也已经陆续出现。
但在这个过程中，虽然西安的住宅容积率已经降低了很多，但2.0以下容积率的地块依然少之又少。
目前，西安市场上在售项目中容积率最低的是曲江九曲松间，容积率只有1.3，打造的是约313-522㎡的叠拼产品，售价“5万+”。
今年新供应的2宗容积率2.0以下地块项目中铁云岫曲江、华润置地玺宸上院，容积率分别为1.7、1.8，属于高端盘，售价在3万多。
售价比较低的是位于秦汉新城渭北片区的万科理想城，DK25容积率1.9，规划的是96-143㎡的洋房，售价1万出头。
而已供地未入市的项目中，最大的惊喜当属秦汉中学西侧的秦源里，容积率只用到1.09，规划的是一个纯合院项目，这在西安是唯一，也会成为西安住宅项目中容积率最低的项目。
其它项目，容积率2.0以下的还有航天基地的金地云玺台、沣东的湖光雲庐，容积率分别为1.96、1.36，前者是高层、小高层产品，后者是纯叠拼产品。
西安已经公示规划条件、待供应的住宅地块中，除了此次公示的曲江二期地块之外，有2宗地值得关注。
一宗是曲江第一学校北侧的两宗地，今年10月底公示的规划，23.921亩+37.344亩，容积率仅有1.2，这或将成为主城区目前已知容积率最低的地块。这个地块去年已经出现在曲江的供地计划中，但截止目前尚未供地。
一宗是航天基地招商华宇长安玺、融创揽月府六期南侧99.614亩地块，容积率1.2-1.46，近百亩的体量+地势较高+教育资源，这个地块也具备打造豪宅。（相关阅读：《百亩体量、容积率1.2-1.46！西安低密地块整装待发！》）
从目前来讲，1.5、1.7容积率的地块更多只能规划成小高层+叠拼/洋房“高低配”，规划纯洋房或者纯叠拼会出现楼间距非常小；1.3左右容积率的地块，能规划成真正意义上的纯叠拼类产品。而要想出现纯合院，容积率得降低至1.0。
西安的豪宅市场，现在不缺大平层，缺的是真正的低密产品。西安现在也需要的是真正的低密地块，能够让开发商真正做出有天有地的院落产品，而不仅仅是“空中院落”！
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