海南封关了，自由贸易港正式起航了！
海南房价，会因此而大涨吗？
近期，关于海南的新闻特别多，如果你不了解历史，很容易被这类重大的利好新闻炒作冲昏头脑，觉得海南将会一跃而起，成为第二个香港、第二个新加坡、第二个迪拜。
什么是历史呢？
我们需要从两个层面观察历史。
第一个层面：自由贸易港的前世今生
2018 年，国家给海南一个大红包，就是国际自由贸易港，但自由贸易港的性质跟自由贸易区是相似的。
2013 年，我国设立了第一个自由贸易区，地点在上海，面积28平方公里，只是在上海圈了很小的地方，作为全国的试验田。
当时关于利好的炒作，远大于当前关于海南封关的炒作，因为当时是一个新生事物。
包含老杨在内的很多上海市民，以为去自贸区里面买一些进口商品就可以免税了，这个进口商品的价格会比自贸区之外的地方购买要便宜很多很多。
后来的事实很清楚，根本就不是那回事儿！
作为普通居民、普通消费者，很难从自贸区里面获得直接的、直观的一些特殊利益。
另外，也可以观察一下资本市场。2013 年，上海自贸区宣布之后，跟自贸区相关的股票连续拉升，我记得外高桥当时连续拉升了十几个涨停板。
而2018 年宣布海南设立自贸港以来，海南的相关上市公司股价涨了多少？他们的涨幅，远不及当年的上海自贸区落地的时候。
对一般人来说，其实过去海南就有免税品商店，老杨曾经还在海南买过东西，包含一块进口手表。
现在，只不过是把免税区域放大了，整个海南成为了自由贸易港。
第二个层面，海南这块神奇的土地
这块土地的特殊之处，是一个超大型的热带海岛，它的地理风貌跟全国其他地区是大不相同。
也正因为如此，它在历史上曾经多次受到国家政策的眷顾，这次设立自由贸易港是第三次。
前两次分别是：第一次是 1988 年，海南成为全国最大的特区，其他四个特区都是城市，包含深圳、厦门、珠海、汕头，只有海南是全省。
这个优惠政策给到海南之后，海南就成为全国投机风气最浓重的地区。
一类是投机炒作商品，尤其是进口商品，包含小汽车等等；
另外一类就是投资投机房地产，全国第一个房地产泡沫就发生在海南。
1993 年 6 月份，国家出台严厉的调控政策，很快就把海南的房地产泡沫给刺破了。
楼市最疯狂的时候，全海南的平均房价是五千块钱一平米，之后连续下跌了将近十年，房价暴跌八成左右。
好在只是一个区域性的泡沫，当时中国很多城市还没有商品房，所以当时它并没有对全国的房地产市场形成什么影响和冲击。
现在回头再看，1988 年就把海南设立为最大的经济特区，但过去30多年，海南的经济发展成就远不及深圳，明显不如厦门和珠海。
当年给了这么大一个红包，海南都没能发展起来，真的是太不争气了。
海南这仔长得太靓，一次不争气没关系，仍是爹妈心头爱。
到了 2009 年 12 月份，国家又给海南送了一个大红包，那就是批准设立国际旅游岛。
这个消息一公布，海南又疯了，尤其是房地产市场暴涨，开发商炒地皮、散户炒房子，那种高度的亢奋感，几乎是重新回到了八十年代末、九十年代初。
如今，十几年又过去了，各位可以评判一下海南这个国际旅游岛的建设情况怎么样？
在老杨看来，总体来看还是低于预期的。
过去几十年，给了两次机会，发了两个大红包，海南都没有按照预期崛起。
那么 2018 年以来的第三次机会，也就是成立自由贸易港，海南能崛起吗？
海南会汲取前两次的教训吗？
其实，这个命题比较大！
一个地区的经济发展，需要天时、地利、人和等多项因素、多种资源的汇聚。
过去两次政策红包后，并没取得应有的成功，说明海南仍存明显短板。
展望未来十年、二十年海南的经济走势和楼市发展，值得大家关注，但不宜过度乐观。
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