眼下，买房半径收缩，需求都在回归核心。
津城回归市区，滨城回归开发区。
不过，天津“两极”一边因内城再生打的火热，另一边却在新盘方面捉襟见肘。
开发区太需要新供应了！
全年一半的时间，片区的新房供应“挂零”，导致难以激发市场成交。
9月，开发区一新盘入市，带动了当月区域整体成交量，不仅达到了年度单价峰值，也促成了近两年单月最高成交量。
也就是说，成交量收窄并非源于需求端，只是因为新盘真的太少了。
不过，明年这一局面将有所改观，预计有7个新盘入市。
其中就包括去年11月底天保摘得的二大街麦德龙地块，这也是滨城主轴上的最后一宗宅地。
客观说，在明年的市场中买房人应当给予这个盘更高的关注度。
基于三个原因。
三大
【城市底盘】
天保麦德龙地块，位于开发区第二大街北侧，其地段具备“三高”特征。
即城市段位高、配套能级高、居住圈层高。
城市段位高
自1984年泰达经济技术开发区建立以来，就沿着二大街由西向东发展。
不论从情感还是从城市定位上，它都是不可替代的滨城主轴。
早在2021年，就正式公布了《天津国土空间总体规划（2021-2035年）》。
总体规划首次明确，滨城核心区重点围绕于家堡、泰达MSD等地区，打造滨城中央活力区。
作为老牌贵族的泰达MSD被直接点名，奠定了核心区的“王者”地位。
伴随而来的是，先进的城市规划与建设，高标准的精英界面，比肩世界的核心绿带规划。
一半是静谧自然的中央公园，一半是摩登都市的川流不息。
配套能级高
整个区域高端配套肉眼可见的完整，国际学校、国际医院……含金量极高。
甚至建立了在全国范围内都难得一见的都市高尔夫球场。
聚焦天保麦德龙地块。
周边包含周大福金融中心、K11、泰达MSD等地标级商业，在整个天津都是首屈一指的。
高端商务场所以及商业矩阵，形成超一流的多样化业态。
充分满足塔尖圈层日常办公及消费等多重场景。
与此同时，周边还有开发区图书馆、市民广场、会展中心等文化运动场所，提供全面的人文休闲环境。
地块东侧还紧邻滨城目前唯一在运营的轨道交通9号线太湖路站。
要知道，这是连接津滨双城的重要通道，触达多个核心区域，能最大程度缩短通勤时间
居住圈层高
开发区，一直是有豪宅血统的，房价也一度成为天津的“高光”。
2011年，南开新房成交均价1.9万/平米。
开发区呢？竟然高达1.7万/平米，几乎与南开持平。
2017年，万科柏翠园单价已高达4.7万/平米，融科瀚棠3.9万/平米，万通华府3.8万/平米……
毫不夸张地说，区域内遍地豪宅，硬生生的碾压了市区房价。
从另一个角度来说，开发区尤其是泰达MSD周边成为了滨城Old Money的聚集地，这也为新地块奠定了“地段恒产”的属性。
高级的城市界面、多样化的商业业态、错落的天际线、规模化的改善住宅，叠加高浓度的人气，使得板块具备了天津少有的“高级烟火气”。
【教育盘】
有一说一，地块周边的泰达实验九年一贯制学校近年来的口碑越来越好。
单纯看学校的话，开发区一小是很多家长的首选，但是学片内的房源房龄太老了，居住属性较差。
再者，当下的贯通式教育又是主流。
因为小学升初中不需要摇号，所以学区比较稳定，家长放心。
尤其是泰达实验的九年一贯制学校在教育品质上相对领先，无疑是锦上添花。
优质的教育资源与新地块的“联动”打造了一个完美的教育闭环。
教育质量、居住环境、人文底蕴，都是促进接受良好教育的重要因素。
更何况，片区内还拥有开发区的老牌“强校”，涵盖从幼儿园到高中的全龄化教育体系。
对于高端客群来说，好的住宅应当是满足工作、社交、家庭、自我在内的四重需求。
在家庭环节中，孩子又是重中之重。
在某种程度上，教育资源已不单纯是影响房价的因素，更是改变生活方式的重要环节。
【“享未来”盘】
随着行业中“品牌效应”的日益凸显，新盘的开发已开始转向体系化的品质跃升。
换言之，硬件与软件需要“齐头并进”。
天保基建作为天津楼市的头部房企，首创性提出“享未来社区”概念，并付诸于实践。
这也成为了天保基建的一大品牌IP。
客观说，这完完全全是一种“长期主义”的体现。
不仅根据新盘的地域特征进行在地化设计，更在已交付的社区中得以落实。
在空港，享未来社区首次亮相，涵盖幼儿拓展学堂、四点半学堂、共享图书馆、共享健身、健康小屋等多元化社区生活场景。
更难得的是，就连20年前的金海岸社区中增加了享未来服务。
正因如此，天保基建的品牌声浪在市场中越来越强。
天保4.0产品落地
有了三大底盘的加持，无疑给天保麦德龙地块进行了精确定位——迎合高端客群的“喜好”。
需要明确，高端客群对于专属性和唯一性的追求是非常迫切的。
从市场的角度来说，二大街的最后一宗宅地已经决定了产品的不可替代性。
在某种程度上，它被给予了“地标性”住宅的厚望。
资源的占有，是“塔尖”的核心本质。
从现有释放的资料不难看出，项目的地块排布充分体现“闹中取静”的专属生活。
项目四至，除南侧为主干道以外，其余均为城市支路，人流量与车流量有限，最大程度降低了城市喧嚣的干扰。
而且南侧虽然为主干道，但在楼座排布上，将社区底商作为屏障与住宅进行隔绝，最终达到了“闹中取静”的效果。
效果图
同时，在产品颜值上体现出“身份化”标签。
不论是沿街展面，还是建筑立面，都对城市景观起到了正向提升的作用。
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要知道，在开发区41年的发展过程中，每十年就会出现一个地标性建筑。
所以，在产品设计上不仅要彰显出业主的身份，更要凸显匹配地段能级的标识性。
在沿街展示面上，天保麦德龙地块极力与城市天际线保持统一。
效果图
在建筑形制上也力求简约、高级，在建材配色上与周边的泰达MSD、周大福金融中心相得益彰，具备繁华都市的摩登感。
此外，在地块的“技术指标”上也为业主的圈层生活增添了重要保障。
效果图
社区体量
288户的小体量社区，体现的是小而美的精致。
相比于密度超高的高层社区来说，大几百户甚至上千户不足为奇。
但在人均资源占有和物业服务水准上，会产生一定程度的衰减。
“小开发”则是充分提高了社区服务的“专注度”，从一对多转变为近似于一对一的体验。
这对于圈层的营造是十分友好的，在一些环节上能进行“高级定制”。
全架空设计
本身，空间多样化的利用就是为了呈现出不同以往的空间结构，会极大地影响业主的生活方式。
我们一直强调，立体居住是面向未来的大趋势。
尤其地块在规划中，进行了双下沉庭院+室内会所的设计。
这就更加夯实了地块“高端改善”的属性，以及城市精英的圈层感。
户型面积
五座楼栋，均采用了双拼两梯两户的形式，根据地块技术指标进行计算，户均面积在118平米左右。
本次的两梯两户设计，与传统中户带连廊的户型不同，真正实现了全明格局，每一间房都拥有直接采光，通风与视野都显著提升。
阳光从早到晚在房间里流转，连空气都仿佛更通透几分。
市场也早已给出真实的反馈，它不仅带来了更安静的电梯间，更是堪比一梯一户的私享入户体验。
据了解，项目“放风”面积段在105-140平米之间，适配改善的“黄金尺度”。
更关键的是，这个面积段放在开发区是具有一定优势的。
要知道，周边的新盘基本上都是140平米起步，这就造成了面积段的“缺失”。
根据市场成交结构统计，片区内300万以下房源成交占比占到了67%；其中200-300万成交占比33%；其次300-500万成交占比25%；
而总价500万以上成交占比仅为7%，且成交均价与250-300万成交基本持平。
天保麦德龙为此进行了充分的市场调研，并给出了一套行之有效的“市场方案”。
从另一个角度来说，新地块与其他项目没有处在同一个赛道上。
虽然明年片区供应量会出现激增，但大户型的赛道过于拥挤。
一方面，滨城的“老钱”数量有限，短时间内形成了供大于求的局面，不利于房价；
另一方面，由于经济环境的下行，塔尖阶层不会冲动消费，会更加务实。
那么，天保麦德龙地块的产品优势就体现出来了，用面积段控制总价。
反而，会获得更广泛的受众群体。
无论如何，天保基建要在新地块当中进行一次颠覆性改变。
不论是站在城市，还是品牌发展的角度，新产品是肩负使命的。
一直以来，天保基建深耕开发区和空港，近年来在产品力的高度进阶肉眼可见。
去年，中心商务区的封面产品：天保天成燕居，首开一举夺得全市销冠的成绩，五开五捷贯穿始终。
作为板块唯一，产品力直接突破天花板。
而这次的麦德龙地块，手握城市核心绝版地段，又恰逢当下产品力创新最活跃的市场周期。
这块地所承载的，早已不只是一个楼盘，它既是老开发区焕新的关键落子，也是城市新锐家庭改善居住的理想标的。
未来项目还将延用天保天成燕居营销中心，再创辉煌佳绩。
“礼成”二大街，则意味着它在产品力方面能够完成从追赶到超越的目标，具有里程碑式的意义。
所以，明年的区域楼市，已经为天保基建的新项目预留了热点席位。
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