最近和几个朋友聊天，话题总绕不开房子。大家好像都觉得，房地产这阵子风声没那么紧了，是不是最难的阶段已经过去了？毕竟，保交楼推进了几年，不少项目也陆续交付了；之前暴雷的大房企，该出清的也出得差不多了。表面上看，似乎可以松一口气。
但要是将视线放得更远些，看看2026年，房地产真正的大挑战，或许才刚刚开始。
在过去的几年中，风险相对比较集中，先是楼盘出现停工情况，业主们十分焦急，国家耗费大量精力去进行保交楼工作，接着是一家家房企连续暴雷，债务违约致使市场人心惶惶，这些事情我们都亲眼看见过，也确实是很麻烦的难题，但如今来看，这两方面的工作都有了阶段性的成效，最急迫的压力暂时有所缓解。
这样，接下来的风险会藏在哪儿呢？
我认为，最大的潜在挑战，可能不在开发商那里，而在千千万万个普通买房人身上——就是“个人断供”的风险。
这可不是危言耸听。你想想看，现在全国的个人住房贷款余额有多少？38万亿。而开发商的开发贷，大概在14万亿左右。个人房贷的盘子，几乎是开发商债务的三倍。这个数字本身，就说明了问题的分量。
更关键的在于房价，眼下很多城市的二手房价格，相较峰值普遍下降了三到四成，有些地区甚至直接跌去一半。从整体来看，全国房价水平大致回落到了2016年的状态，这就意味着，2016年之后购房的大多数人，账面上基本都处于亏损状态，其中相当一部分人，首付已经完全蒸发，房产变成了负资产也就是房子的市场价值，还抵不上欠银行的贷款金额。
这就好像你买了一辆汽车，用了几年之后发现，把它卖掉得到的钱都不够还车贷，这时候，你每个月还贷款时是什么心情，要是工作稳定、收入还可以，可能就会硬着头皮继续还，但要是收入有点不稳定，或者对未来的房价完全没信心了，这样不想再还了的想法就会出现。
一旦断供的人开始增多，就不再是个人或家庭的问题了。银行手里会多出一大批坏账和法拍房，金融系统的稳定就会受到冲击。历史是有镜子的，2008年美国的次贷危机，导火索就是房价下跌后，大量普通购房者还不起贷款。
所以，要是前两年的任务是救项目、救企业，这样接下来一两年的重点大概就要转移到稳预期、稳家庭了，而防范风险的方面，不要从供给端逐步转移到需求端了。
怎么防？核心恐怕还是在于房价。
我们必须正视一个现实，如今，单靠喊出稳房价止跌企稳这类口号，恐怕已无济于事，市场信心过于脆弱，即便房价不再下跌，购房者仍可能选择持币观望，唯有推动房价真正企稳，甚至出现温和反弹的迹象，才有可能终结那个“房价下跌→负资产增加→断供意愿上升→抛售压力加剧→房价进一步下探”的恶性循环。
这听起来可能有点敏感，好像又在鼓吹涨价。但其实不是。就像我们现在担心经济通缩，央行的目标不仅是让物价不跌，而是希望“物价合理回升”到温和通胀的水平，经济才有活力。楼市也是一个道理，价格需要一个稳定的“锚”，让大家对资产价值有基本稳定的预期，整个链条才能转得起来。
并不是说要让房价疯狂上涨，回到过去的老路，而是说，我们需要更清晰、更坚定的信号，以及措施，把房价从持续下跌的轨迹中拉回来，进入一个，就算是小幅波动、但总体稳定的阶段，这件事，越早实现共识、越早采取行动，后续风险的化解就会越主动。
2026年已经悄然来临，楼市这场大考，其题型或许正在悄悄发生着变化，而最令人犯难的难题，或许不再是频繁出现的大问题，反而是千千万万普通家庭在深夜里，看着房贷明细时那一声未发出的叹息，听清这声叹息，赶紧去应对，或许就是未来最为关键的一步。
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