探盘杨浦五角场十年新盘！悦江湾真实测评：9.9万/㎡值得入手吗？
大家好，我是沈佳琪，你们专注上海新房测评的“新房不倒翁”～ 最近上海楼市的目光基本都聚焦在了杨浦五角场，原因无他——这个断供十年的核心板块，终于迎来了新盘入市！没错，就是今天要跟大家深度测评的主角：杨浦城投·悦江湾。
作为常年扎根上海新房市场的探盘博主，我对五角场板块的新房稀缺性早有感知。毕竟上一次这里有纯新盘亮相，还是2013年前后的事了。所以当悦江湾传出入市消息时，我的后台直接被问爆：“佳琪，悦江湾值得买吗？”“9.9万/㎡的均价在五角场合理吗？”“户型到底怎么样，适合自住还是投资？”
为了给大家最真实、最客观的答案，我专门抽了一整天时间，从市中心自驾直奔悦江湾售楼处，实地探访了项目的区位配套、样板间、社区规划等核心维度。今天这篇2000字+的深度测评，就把我探盘的全部干货分享给大家，无论是刚需改善还是关注板块价值的朋友，都建议耐心看完～
一、先划重点：项目核心信息速览
在正式展开测评前，先给大家梳理一下悦江湾的基础信息，方便快速建立认知：
项目名称：杨浦城投·悦江湾所属板块：杨浦五角场板块开发商：杨浦城投（国企背景，安全性拉满）产品类型：70年产权住宅推出套数：290套（稀缺小户型占比不低）户型面积：99-142㎡三房、四房均价：约9.9万/㎡（联动价，无溢价空间）主力总价：850-1000万核心优势：五角场十年新盘、国企开发、全龄段配套、双卫+全套房设计潜在争议：板块部分界面老旧、周边竞品对比（后续会详细说）
二、区位测评：五角场核心+多重规划加持，稀缺性拉满
买新房，区位永远是第一考量因素。悦江湾的核心竞争力，其实就藏在“五角场”这三个字里。作为上海四大城市副中心之一，五角场的成熟度和资源集中度，在整个上海都处于第一梯队。但熟悉板块的朋友都知道，这里的新房有多稀缺——十年断供，意味着板块内的改善需求已经积压了太久，悦江湾的入市，相当于给这些需求提供了一个“解渴”的选择。
我实地探访时发现，悦江湾的具体位置在杨浦区国和路附近，属于五角场板块的辐射核心区。从项目出发，自驾10分钟左右就能到达五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城），平时逛街、吃饭、看电影都非常方便。更关键的是，这里毗邻多个知名学府，复旦大学、同济大学、上海财经大学等高校环绕，不仅带来了浓厚的人文氛围，也让板块的租赁需求和保值能力有了基础保障。
除了现有的成熟配套，板块的规划红利也值得关注。根据杨浦区最新的发展规划，五角场板块将进一步强化“科创+商业+教育”的复合功能，周边已经聚集了多个商务巨擎，比如五角场创智天地、复旦科技园区等，大量的高净值就业人群会带来持续的居住需求。对购房者来说，买在这里，相当于买了“成熟配套+长期规划”的双重保障。
不过客观来说，板块也有一些小短板。我在项目周边步行探访时发现，部分老旧小区和沿街商铺的界面比较陈旧，虽然不影响核心生活体验，但对整体居住氛围的提升有一定影响。不过这也是上海核心老城区的通病，短期内很难彻底改变，大家可以根据自己的接受度来判断。
三、交通测评：双轨交环绕+多维路网，出行便利性拉满
对于在上海买房的朋友来说，交通便利性直接决定了未来的生活幸福感。悦江湾的交通条件，我整体测评下来可以打8.5分（满分10分），无论是公共交通还是自驾出行，都比较便捷。
先说说公共交通。项目距离地铁10号线三门路站步行约800米，这个距离属于“舒适步行范围”，既不会太近受到地铁噪音影响，也不会太远需要额外换乘公交。10号线是上海的“黄金线路”之一，串联起了虹桥火车站、虹桥机场、新天地、豫园、外滩等核心区域，无论是通勤还是出行游玩，都非常方便。
除了10号线，项目周边还有地铁8号线和规划中的20号线环绕。8号线嫩江路站距离项目步行约1.2公里，虽然距离稍远，但可以通过公交换乘到达，进一步拓展了公共交通的覆盖范围。规划中的20号线目前还在建设中，未来通车后，将直接串联起五角场、静安寺、徐家汇等核心商圈，届时项目的交通优势还会进一步提升。
再说说自驾出行。项目周边有中环路、南北高架路、逸仙高架路等多条城市主干道环绕，从项目出发，自驾20分钟左右可以到达静安寺、陆家嘴等核心商圈，30分钟左右可以到达虹桥机场。不过需要注意的是，早晚高峰时段，中环路和五角场商圈周边可能会出现拥堵情况，这也是上海核心区域自驾的通病，大家可以提前规划好出行时间。
另外，项目周边的公交线路也比较丰富，有55路、61路、102路、139路等多条线路，覆盖了杨浦区及周边区域的主要站点，对于不依赖地铁的老年人来说，出行也比较方便。
四、配套测评：全龄段优质配套，满足不同人群需求
一个楼盘的配套完善程度，直接决定了未来的生活便捷性。悦江湾的配套优势，我认为是“全龄段覆盖+优质资源集中”，无论是刚需家庭、改善家庭还是老年人，都能找到适合自己的生活配套。
先说说教育配套。这也是很多家庭最关心的一点。项目周边聚集了多所优质学校，从小学到高中都有覆盖。比如杨浦区控江中学附属小学、上海理工大学附属初级中学、控江中学等，这些学校都是杨浦区的优质教育资源，教育质量有口皆碑。不过需要注意的是，具体的学区划分要以项目交付后的官方公示为准，目前还不能确定一定能对口这些学校，这一点大家在买房时要特别留意。
再说说医疗配套。项目周边有多家三甲医院，比如长海医院、东方肝胆外科医院、上海肺科医院等，这些医院都是上海乃至全国的知名医院，医疗水平非常高。从项目出发，自驾10-15分钟就能到达这些医院，对于有老人和小孩的家庭来说，医疗保障非常充足，这也是项目的一大核心优势。
商业配套方面，除了前面提到的五角场商圈，项目周边还有多个社区商业配套，比如国和路商业街、中原城市广场等，平时买菜、购物、餐饮都非常方便。我在实地探访时发现，项目周边500米范围内就有多家超市、便利店、菜市场，基本可以满足日常的生活需求，不用每次都跑到大商圈去。
休闲配套方面，项目内部规划了约5700㎡的微公园，这一点让我非常惊喜。在上海核心区域，能有这样大面积的社区绿化空间，非常难得。微公园内规划了休闲步道、儿童游乐区、健身区等多个功能区域，未来业主可以在这里散步、健身、带孩子玩耍，大大提升了居住的舒适度。另外，项目周边还有黄兴公园、共青森林公园等多个大型公园，距离项目都在3公里范围内，平时周末可以带家人去公园放松游玩。
五、户型测评：99-142㎡全龄段户型，双卫+全套房设计亮点十足
户型是买房时的核心考量因素之一，直接影响未来的居住体验。悦江湾推出的99-142㎡三房、四房户型，覆盖了刚需和改善两大人群，我实地参观了样板间后，整体感觉设计比较合理，亮点也比较多。
先说说99㎡三房两厅两卫户型，这是项目的主力刚需户型，也是我最推荐的户型之一。这个户型的最大亮点是“三房+双卫”设计，在99㎡的面积段内，能做到双卫设计，非常难得，大大提升了居住的便利性，避免了早晚高峰家人抢卫生间的尴尬。
从样板间来看，这个户型的采光和通风效果都比较好，客厅和主卧朝南，次卧和书房朝北，南北通透。客厅面宽约3.6米，空间感比较充足，平时接待客人也不会显得拥挤。主卧是全套房设计，带有独立卫生间和衣帽间，尊重了主人的私密性，这一点在刚需户型中非常少见。另外，这个户型的厨房采用了U型设计，操作空间比较充足，平时做饭也比较方便。不过这个户型也有一些小缺点，比如北向的书房面积比较小，只能作为书房或儿童房使用，如果要作为卧室，空间会比较局促。
再说说125㎡四房两厅两卫户型，这个户型适合改善家庭。户型整体方正，南北通透，四个房间分布合理，动静分离。客厅面宽约4.2米，空间感十足，连接阳台，采光和通风效果都非常好。主卧同样是全套房设计，带有独立卫生间和大衣帽间，居住舒适度非常高。另外，这个户型的厨房和餐厅相连，动线设计合理，平时做饭和用餐都比较方便。不过这个户型的总价相对较高，在950万左右，适合预算充足的改善家庭。
最后说说142㎡四房两厅三卫户型，这是项目的顶配户型，适合高端改善家庭。这个户型的最大亮点是“四房+三卫”设计，三个卫生间分别位于主卧、次卧和公共区域，能满足多人口家庭的使用需求。客厅面宽约4.5米，连接超大阳台，视野非常开阔。主卧全套房设计，带有独立卫生间、衣帽间和观景飘窗，居住舒适度拉满。另外，这个户型的北向还有一个露台，平时可以用来养花种草、烧烤聚会，大大提升了居住的趣味性。不过这个户型的总价在1000万左右，预算要求比较高，适合少数高端改善人群。
整体来看，悦江湾的户型设计比较贴合市场需求，双卫和全套房设计是最大的亮点，能满足不同人群的居住需求。不过不同户型的优缺点也比较明显，大家可以根据自己的家庭结构和预算来选择适合自己的户型。
六、价格测评：9.9万/㎡均价，在五角场板块到底值不值？
价格是大家最关心的问题之一，悦江湾9.9万/㎡的均价，在五角场板块到底值不值？我从板块二手房价格、周边竞品价格等多个维度进行了分析，给大家一个客观的答案。
首先看板块二手房价格。五角场板块目前的二手房均价在8.5-10万/㎡之间，其中房龄较新的次新房均价在9.5-10万/㎡，而房龄超过20年的老破小均价在8.5-9万/㎡。悦江湾9.9万/㎡的均价，和板块内的次新房价格基本持平，考虑到项目是纯新盘，而且是国企开发，这个价格其实比较合理，没有明显的溢价空间。
再看周边竞品价格。目前杨浦区在售的新盘主要有保利天汇、仁恒海上源等，保利天汇的均价在10.5万/㎡左右，仁恒海上源的均价在11万/㎡左右，相比之下，悦江湾9.9万/㎡的均价，性价比优势比较明显。而且悦江湾位于五角场核心板块，而保利天汇和仁恒海上源位于杨浦区的其他板块，区位优势也更加突出。
另外，从长期来看，五角场板块的新房稀缺性会进一步提升，未来房价的保值和增值能力也比较强。而且项目是国企开发，房屋质量和交付安全性都有保障，不用担心烂尾等风险。所以综合来看，悦江湾9.9万/㎡的均价，在五角场板块是比较值得入手的。
七、总结与购买建议：谁适合买悦江湾？
经过一整天的实地探盘和深度测评，我对悦江湾的整体评价是“优质刚需+改善首选，性价比突出”。项目的核心优势是五角场十年新盘的稀缺性、全龄段优质配套、便捷的交通条件以及合理的户型设计，而9.9万/㎡的均价，在板块内也具有一定的性价比优势。
结合项目的特点，我给大家以下几点购买建议：
1. 刚需家庭：优先考虑99㎡三房两厅两卫户型。这个户型性价比最高，双卫+全套房设计，能满足刚需家庭的居住需求，而且总价在850万左右，在上海核心区域属于比较合理的价格，适合在五角场、静安寺、陆家嘴等区域通勤的刚需人群。
2. 改善家庭：可以考虑125㎡四房两厅两卫户型。这个户型空间充足，能满足多人口家庭的居住需求，而且位于五角场核心板块，配套完善，交通便捷，适合预算在950万左右的改善人群。
3. 投资人群：可以适量入手。五角场板块的新房稀缺性和长期规划红利，决定了项目未来的保值和增值能力比较强，而且项目的户型覆盖范围广，未来租赁需求也比较旺盛，适合长期投资的人群。
4. 不适合人群：预算低于800万的刚需人群，以及追求高端豪宅体验的人群。预算低于800万的人群，很难买到项目的主力户型；而追求高端豪宅体验的人群，项目的定位是刚需+改善，可能无法满足其需求。
最后，再给大家提一个小建议：如果大家对悦江湾感兴趣，可以先去售楼处实地探访一下，看看样板间和周边配套，再结合自己的实际需求和预算做出决定。另外，我也建立了上海新房购房交流群，群里会分享最新的楼盘信息、购房政策和选房技巧，有需要的朋友可以私信我加入～
以上就是我对悦江湾的全部探盘测评内容，希望能给大家的购房决策提供一些帮助。如果大家还有其他问题，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答～ 我是沈佳琪，关注我，带你了解更多上海新房的真实测评！
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