上海卖房真的很难。
现在动不动小区里就有邻居砸盘，很多小区可以说是一天一个价。
犹豫的功夫，价格就下去几十万。
可以说房东之间的竞争日益激烈且残酷。
而且还有很多意想不到的问题。
我们这次服务的一位闵行的房东，就非常坎坷。
还好在我们的科学卖房的指导下，仍然在1个月时间成功卖房。
而且帮房东守住了底线。
绝不容易
刘先生（化名）这套房子原本是要留给小孩当婚房的。
但是这两年房价跌的太凶了，加上小孩也还没到时间，就打算先卖了，免得亏得太多。
我们去看了房子，虽然房子是零几年的，但是小区环境还是挺好的。
而且是电梯小高层，刘先生的1 00 平的大两房户型在小区 也算是比较少的。
这套房子原本在我们看来不应该是套难卖的房子，甚至有希望短时间内快速成交。
但是真正下场的时候，问题来的很猛烈。
1、市场剧烈变化
就在我们接手这套房子前半个月，小区有一套同户型7 00 多万成交的。
不过，人家的楼栋位置是楼王级别的，楼层是次顶楼那种。
实话实说，要比刘先生的房子要好一些。
而且人家重新装修了，据说花了6 0 多万，就算是有水分， 30-40 万也是要的。
虽然房子情况比我们的好，但总体来说对我们卖房还是挺有利的。
但我们刚接手后没两天，小区挂牌价格大幅度跳水。
来了一套1 27 的三房，才卖7 40 万，5 .9 万的单价直接比原来少了快1万块。
紧接着，周边小区的一套1 10 平的 1层 直接挂6 00 万。
导致市场对于这边的预期大幅度降低。
一些买家就对标着这挂牌情况砍价，原来的成交价人家根本不关心。
2、个别中介威胁我们低价卖房
不是我们夸大事实。
这家中介是第一个带来谈判客户的，但是价格最低我们不同意。
我们要走，他们直接说， 走出了这个门的话，我 让 你这个房子 永远 卖不掉 。
而且我们去哪谈判，就要跟我们去哪。
3、买家临时变卦
现在的买家极易受到各种因素影响，导致放弃买房。
我们也确实遇到了这样的买家。
前一天晚上都谈的很好，定金都交了，第二天说不买了。
这种情况就容易造成，底价暴露了，然后后面的买家出价更低。
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解决问题
越是市场动荡，我们越要稳住，帮助房东守住底线。
当两套砸盘房源出来以后，一度破坏了我们所有的定价和营销计划。
房东还是得现在卖，也没法暂避风头。
结果房东先提出， 希望 把挂牌价调 大幅度下调，提高竞争力 。
因为，很多中介都在劝房东降价 ，房东自己也担心，万一那低价房源成交了，这接下来价格更低 。
这时候我们给房东的建议是，不能这么干。
我们心里底价可以低一点，但挂牌价不能太低。
好比你现在挂6 00 万，那你的上限就是6 00 万。
成交价只会更低，而且所有的中介、买家也都会认为你能接受更低的价格。
我挂高一点，哪怕被砍下来，我的上限始终是高的。
想要在恶劣的竞争环境中取得更好的成交，那营销端的努力不可缺少。
这一点需要和周边中介建立非常好的关系，人家愿意帮你推荐。
这对很多房东来说可能是难事，但是我们的渠道建设非常完善。
为刘先生服务的卖房师对于板块内也非常熟悉。
尽管任然是一个挂牌高价，在我们和当地中介的共同努力下，房源依然达到了9.75分的高分。
动员了板块内所有的中介一起推荐这套房子。
功夫不负有心人，客户开始接踵而至。
面对谈判的博弈和策略就更为重要了。
第一组客户就是前面提到的，威胁我们的中介带来的。
就只有6 00 万的出价水平，买家死活加不上去。
我们认为没必要浪费时间了，毕竟还有储备客户。
给中介限定了时间，如果能提高预算就继续谈，不能就放弃。
结果他们提不上价格，还不让我们走。
毕竟是“厦大毕业的” ，还能怕你恐吓，硬气地拉着房东去别的中介谈第二组客户。
现在法治社会，有问题就直接报警，谁也不能强买强卖。
第二组买家是个置换客户。
我们事前了解了买家的情况，所以放在第一天来谈，其实还有2组客户在第二天等着。
因为置换客户，尤其卖房还是在途的非常容易出现问题。
当天晚上谈判其实问题不大，不过买家职员椅付2万定金，因为他第二天要去上午和他的买家谈判。
如果房子顺利卖房，来签正式合同。
他当我们是备选，我们也和房东说把他当备选。
反正第二天上午就有消息，我们晚上 才谈判。
果然，这个买家最终还是卖房卡住了。
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每一环节都重要
最后的2组谈判我们是同时进行的。
因为意向度都很高，而且价格差距不明显。
我们替房东两头跑，在中间争取更好的条件。
同时进行，对于买家也是个心里暗示。
这房子至少不差，有多个人愿意买，价格也不可能太低，这样就被对手买走了。
最终我选下来，其中一家价格多2万，而且是全款，交房周期以我们房东为主。
只有开发出足够的客户量，才有谈判的主动性。
房东自己也越发意识到上海卖房是一场没有硝烟的战争。
哪一环没做好都不行。
我们也一直说：
在上海当前的市场环境下，卖房早不是“挂个牌、等客来”那么简单。尤其是在挂牌量巨大的小区，专业、精准、快速的操盘能力至关重要。
你需要一个团队帮你：
实时监控市场，动态调整策略；
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如果您也在为卖房而烦恼，无论是挂牌已久无人问津，还是担心邻居“砸盘”拖累，不妨了解一下我们的专业卖房服务。
我们凭借专家团队 +大数据系统+全上海中介资源，能够为您：
科学定价：避免因不合理定价而错失良机或白白损失。
全网推广：触达更多潜在买家。
高效执行：平均成交周期远快于市场平均水平。
价值谈判：帮您过滤无效报价，锁定优质客户，争取最好条件。
卖房不易，我们始终坚持站在房东的立场，将客户的房子当作自己的房子来卖，用我们的专业、资源和执行力，帮助房东在复杂的市场中破局，实现快速、高效的成交。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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