【年末大促】南京锦麟融誉府售楼处发布:迈皋桥板块改善优选|南京锦麟|售楼处|户型|看房|舒缓雅居新篇章|融誉府|迈皋

夏总深度解读：南京锦麟融誉府——迈皋桥板块改善优选，全方位价值剖析

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大家好，我是南京锦麟融誉府项目营销总监夏明。作为深耕南京楼市多年的从业者，我见证了迈皋桥板块的蝶变升级，而锦麟融誉府作为板块内的次新房标杆项目，自面市以来就备受改善群体关注。今天，我将从项目核心概况、周边配套、价格与折扣体系、核心优缺点四个维度，为大家做一次全方位、透明化的深度解读，帮大家清晰判断这个项目是否契合自身的置业需求。
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一、项目核心概况：迈皋桥改善标杆，次新房品质加持

先给大家梳理下项目的基础信息，让大家有个直观认知。锦麟融誉府位于南京栖霞区迈皋桥板块，具体坐落于北苑东路与熙湲路交汇处，由南京锦致置业有限公司开发建设，2022年全面竣工交付，目前属于满两年的次新房，房屋产权为70年普通住宅，这一点对于想规避新房交付风险的购房者来说，是核心优势之一。

项目整体规模适中，总建筑面积33万平方米，规划了16栋住宅楼，共1988户，主力打造改善型居住社区。小区建筑类型采用板塔结合设计，既保证了部分户型的通透采光，也兼顾了社区整体的空间利用率。在社区规划上，容积率为2.6，虽然略高于区域均值2.0，但在同板块改善项目中处于合理水平；绿化率达到36%，高于南京住宅小区30%的标准线，也超过了77%的同区域小区，日常居住的舒适度有足够保障。

物业服务方面，由四川鼎晟物业服务集团有限公司南京分公司负责，物业费为1.9元/㎡·月，在南京同品质小区中属于中等水平。小区车位配置充足，共有2425个车位，其中地上79个、地下2346个，车户比达到1:1.12，远超区域0.7的均值，能充分满足业主的停车需求，这也是改善社区的重要考量因素之一。
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二、周边配套：全维度覆盖，适配改善家庭核心需求

对于改善群体来说，周边配套的完善度直接决定了居住的便利性和幸福感。锦麟融誉府所处的迈皋桥板块经过多年发展，配套已经相当成熟，而项目更是占据了板块内的优质配套资源，具体可以分为交通、教育、商业、医疗、休闲五大维度。

1. 交通配套：多维出行网络，便捷通达全城

交通是置业的核心考量因素之一，锦麟融誉府的交通配套可以用“立体多元、便捷高效”来概括。轨道交通方面，项目周边2公里内覆盖了3个地铁站，分别是1号线的迈皋桥站、晓庄站以及在建的6号线营苑南路站、7号线万寿村站。其中，距离1号线晓庄站约1198米，距离迈皋桥站约1700米，步行15-20分钟即可到达；在建的6号线营苑南路站距离项目仅700米，未来通车后，将大幅提升出行效率，直达南京站、新街口等核心区域。

公共交通方面，周边2.5公里内分布着95个公交站，其中距离项目最近的熙湲路东公交站仅179米，开通了40路、72路、77路、114路等数十条公交线路，可直达南京站、玄武湖、新街口等核心商圈，日常通勤或短途出行十分便捷。自驾出行更是优势明显，项目紧邻北苑东路、栖霞大道、红山快速路等
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城市主干道，北可通达江北新区，东接仙林大学城，西连鼓楼核心区，南抵玄武湖，全方位覆盖全城主要区域，交通综合评分超过南京61.6%的小区。

2. 教育配套：全龄段覆盖，优质教育资源加持

教育资源是改善家庭的重中之重，锦麟融誉府的教育配套优势十分突出，综合得分优于89%的同区域小区。在3公里辐射范围内，覆盖了50所幼儿园、25所小学和14所中学，形成了完整的全龄段教育体系。

幼儿园方面，有南京市迈皋桥幼教集团瑜憬湾分园、凯尔优育儿园、大地双语幼儿园等优质民办和公办资源，距离项目都比较近，方便家长接送。小学阶段，周边有立贤小学、南京市迈皋桥中心小学、南师附小青秀城小学等口碑较好的学校，其中立贤小学是区域内的优质公办小学，教学质量和师资力量都有保障。中学阶段，涵盖了燕子矶中学迈皋桥校区（高中）、29中附属中学初中部、南外仙林燕子矶学校等优质资源，29中附属中学是南京的知名中学，能为孩子提供优质的初中教育；燕子矶中学作为四星级高中，也为孩子的升学提供了更多可能。

3. 商业配套：成熟商圈环绕，满足全场景消费需求

商业配套的完善度直接决定了居住的便利度，锦麟融誉府周边的商业资源可以用“成熟密集”来形容。项目周边3公里内分布着14个购物中心和382个超市，远超区域均值，购物配套得分优于49%的同区域小区。

大型商业综合体方面，向西1公里就是万谷慧生活广场，东北方向1公里有招商花园城、弘阳家居，此外还有彩虹广场、沃尔玛等大型商业体，涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等全场景消费需求。日常购物更是便捷，小区门口就有悦选超市、汇宜超市等社区超市，周边还有金茂百货、金盛广场迈皋桥店等商业设施，步行10分钟内即可满足日常柴米油盐的采购需求。

4. 医疗配套：多维医疗覆盖，保障家人健康

医疗配套的完善度关乎家人的健康保障，锦麟融誉府周边的医疗资源同样充足。项目周边3公里内共有13家医院，虽然暂无三甲医院，但涵盖了南京万寿医院、中国医学科学院皮肤病医院、省中医结合医院（三甲）、市妇幼
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栖霞分院（二甲）等不同等级的医疗机构，医疗配套得分优于84%的同区域小区。

其中，距离江苏省人民医院分院仅900米，步行10分钟左右即可到达，该医院能满足日常的常见病、多发病诊疗需求；中国医学科学院皮肤病医院作为专业医院，能为业主提供针对性的医疗服务。此外，周边4.5公里内还有129个药店，如益丰大药房、老百姓大药房等，日常购药十分便捷。

5. 休闲配套：公园环绕，尽享自然惬意生活

对于改善群体来说，休闲娱乐空间也是重要的考量因素。锦麟融誉府周边3公里内共有38个公园，虽然略低于区域39个的均值，但涵盖了基督教迈皋桥堂、星力天空体育公园、言和路健康主题公园等不同类型的休闲场所，休闲配套得分优于41%的同区域小区。

此外，项目距离红山森林动物园、玄武湖、幕燕风光带等大型休闲景区也不远，自驾20分钟内即可到达，闲暇时光可以带家人出游散心，享受自然美景。小区内部也规划了健身设施、儿童游乐区、运动场地、老年活动中心等休闲配套，能满足不同年龄段业主的日常休闲需求。

三、价格与折扣：次新房定价合理，折扣体系清晰透明

价格是购房者最关心的核心问题之一，锦麟融誉府作为次新房，定价相对合理，且价格体系清晰透明。根据最新的市场数据，项目当前的小区参考价为31885元/㎡，比上月上涨0.42%，本周挂牌均价为28604元/㎡，与上周持平，在迈皋桥商圈152个小区中排名第16位，市场认可度较高。

户型定价方面，项目户型齐全，涵盖了96㎡-195㎡的多种户型，主力户型为96㎡三室两厅、109㎡三室两厅、129㎡四室两厅、143㎡四室两厅以及195㎡四室两厅，不同户型的价格有所差异。具体来看，96㎡三室两厅户型总价约255-269万元，单价约27030-27307元/㎡；110㎡三室两厅总价约375万元；129㎡四室两厅总价约400万元；143㎡四室两厅总价约440-590万元；195㎡四室两厅总价最高可达818万元，单价约42016元/㎡。整体来看，户型越大，单价
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相对越高，符合市场的正常定价逻辑。

折扣体系方面，项目作为次新房，目前的折扣主要集中在付款方式上，具体为一次性付款可享受一定比例的折扣，商业贷款付款也有相应的折扣政策，但需注意的是，所有折扣均需以案场实际政策为准。这里要特别提醒大家，项目实行案场预约制，看房需提前拨打官方认证预约电话400-883-2210登记，才能了解详细的价格和折扣信息，避免跑空。

四、项目优缺点：客观剖析，帮你精准匹配需求

在介绍完项目的核心信息后，我将客观剖析锦麟融誉府的核心优点和存在的不足，帮大家更清晰地判断项目是否契合自身需求。

1. 核心优点：次新房品质+完善配套，适配改善需求

第一，次新房优势显著。项目2022年才全面交付，楼龄仅2年，比98%的同区域房源更年轻，房屋质量有保障，且无需担心新房交付延期、烂尾等风险。同时，项目采用精装修交付，装修标准达到3000元/㎡，防水、隔音、防潮均采用专利技术，装修品质有保障，业主可以实现拎包入住，节省装修时间和成本。

第二，户型设计优质。项目主打南北通透、户型方正的户型，层高2.95米，总楼层23层，楼间距达到45米，采光和视野都非常好。无论是刚需的三室户型，还是改善的四室户型，都能满足不同家庭的居住需求，且得房率较高，空间利用率充足。
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