深圳同乐公馆项目介绍：属于什么档次，项目优缺点分析，多少层高|住宅|同乐公馆|层高|开发商|得房率|户型|深圳|舒缓雅居新篇章

深圳同乐公馆项目介绍：属于什么档次，项目优缺点分析，多少层高

一、项目档次定位

同乐公馆属于中高档次的品质刚需及初改住宅，定位聚焦南山核心区位的刚需及改善人群。其硬件配置（如铝板外立面、三菱电梯、3.1米层高）和得房率（最高94%）在同类型项目中表现突出，但受限于开发商品牌影响力（非全国性大型房企）和社区规模（单体楼），整体档次介于普通刚需盘与高端豪宅之间，更偏向性价比突出的中高端住宅。

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二、项目核心参数

位置：深圳市南山区南头街道同乐社区中山园路229号，毗邻南坪快速与北环大道交汇处。
规模：总占地面积2901㎡，总建筑面积约2.48万㎡，仅1栋39层超高层住宅，共131户。
层高：室内层高3.1米（传统住宅多为2.8米），空间开阔感强。
梯户比：3梯4户，居住密度适中。
车位：132个车位，车位比约1:1，满足基本停车需求。
产权年限：70年（2021年4月27日-2091年4月26日）。
交付标准：带简装交付，预计2026年12月31日前交房。

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三、项目优缺点分析

优点

交通便捷性突出
- 双地铁覆盖：距离地铁12号线同乐南站约500米，4站直达科技园；在建的15号线同乐关站（预计2028年通车）将形成双地铁格局，串联前海、南山、宝安核心区。
- 路网发达：紧邻南坪快速、北环大道，15分钟直达科技园，30分钟覆盖福田、深圳湾等核心商务区；1公里内设19个公交站点，通达宝安中心、深圳大学等区域。
- 高铁辐射：距西丽高铁枢纽（规划“4高铁+2城际+4地铁”）约2.3公里，未来30分钟直达广州、东莞，1小时覆盖大湾区主要城市。
教育资源优质且便利
- 对口学校：直线100米即南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），2023年重点高中录取率超40%，满足家庭基础教育需求。
- 全龄段配套：周边300米内有华泰幼儿园、深圳市博纳学校，及规划中的教科院同安学校（五十四班制九年一贯制）和建星幼儿园（九班制），教育资源丰富。
产品品质与空间利用率高
- 外立面与配置：采用铝板与双层夹胶LOW-E玻璃的公建化设计，隔音隔热效果优异；16.3米三层通高酒店式入户大堂、日本三菱原装进口电梯、12厘米厚楼板（优于市面10厘米标准），提升居住品质。
- 户型设计：主推91㎡三房（得房率89%）、113-123㎡四房（得房率94%），空间实用性强。例如：
  - 91㎡三房：正南朝向，LDKB一体化设计，三开间朝南，主卧带270°转角飘窗。
  - 113㎡四房：横厅南北通透，5.6米长阳台，全屋6个飘窗面。
  - 123㎡四房：方正横厅，南向采光面近20米，主卧带270°环幕飘窗。
商业与生态配套完善
- 商业：自带约1万㎡隆尚Minitown商业体（招商中），步行5分钟可达同乐购物广场，3公里内覆盖海雅缤纷城、万象天地等高端商圈。
- 生态：楼下规划约2.5万㎡市政公园，300米内有铁路文化公园，1公里内为49万㎡的中山公园，满足日常休闲需求。
价格优势明显
- 备案均价约8.1万/㎡，实际折扣力度大（如91㎡三房部分低楼层特价房单价低至5.6万/㎡，总价510万起），与周边二手房存在15%-20%价差，对预算有限的刚需及初改家庭友好。

缺点

社区规模小，缺乏大型配套
- 仅1栋住宅楼，无大型园林、泳池、会所等社区内部配套，居住氛围和公共活动空间有限，依赖外部公园和商业。
周边环境一般，城市界面老旧
- 周边存在农批市场、工业区和城中村，城市面貌不够纯粹，更新需时间；部分户型可能受南坪快速路和铁路线噪音影响（虽有隔音措施，但仍有潜在干扰）。