万科这家老牌地产公司，现在欠的钱堆起来有8000多亿，具体是8355亿元，根据2025年三季度末的数据。这笔钱不是随便欠的，牵扯到银行、债券持有人、施工方和买房老百姓，大家都盯着它能不能还上。
要是还不上，购房者房子烂尾，银行坏账增加，整个地产圈子都会抖三抖。万科的债务问题是行业缩影，前几年借钱猛扩张，现在市场凉了，销售下滑，回款慢，资金链就紧巴巴的。
先说总负债的构成，这8355亿元不是一笔糊涂账，分成几大块，每块的性质不一样，压力也不同。有息负债是核心，大概3600多亿元，这部分得付利息，到期还本，拖不得。
里面银行借款占大头，约2600亿元到3000亿元不等，主要欠工商银行、中国银行这些大行，中国银行那笔就有125亿元。借款来源主要是项目开发贷，利率按市场走，平均4%到5%。
再有隐形债，大概1200亿元左右，不在表面，但早晚得兑现。永续债380亿元，能在2026年赎回，利率5.8%，表面看是股权融资，实际得还钱。
明股实债420亿元，别人投钱进来，但约定万科后期回购，本质还是债。为合作公司担保的也有几百亿元，一旦合作伙伴出事，万科得兜底。这些债藏得深，但一爆发就成大窟窿。
最后一大块是无息但必须履行的，超过3000亿元。建筑公司等着钱发工资、买材料，要是再拖，工地就停摆。
老百姓交了首付或全款，等着钥匙，这些钱进了万科账，但房子没建好，就等于欠着承诺。总的来说，这三类债加起来，银行和金融机构是最大债权人，占一半以上，其次是购房者和供应商。
万科的自救路子就三条：缓、卖、融。先说缓，就是求展期。2025年12月15日，那20亿元中票的三项议案全被否决，支持率低得可怜，第一议案甚至0票同意。
12月16日，又公告召开第二次持有人会议，继续谈。海外债也展期成功，比如大华银行10.5亿港元贷款延一年，9.7亿元贷款也延一年。这些展期能喘口气，但信用降了，以后借钱贵。
卖资产是第二招。万科已抵押800亿元写字楼和商铺，优质东西不多了。卖子公司股权，两家换了42亿元，杯水车薪。前九个月卖资产回款几十亿元，远不够填缺口。
融新钱是第三招。2024年银行给430亿元新授信，部分还旧债。现在求180亿元银团贷款，但销售太差，前10个月销售额降34.4%，前11个月降44%，全口径排名第六，回款慢。
这些招数加起来，短期能顶一阵，但长远看，地产行业模式变了。从前借债拿地快卖房，现在销售不振，房价跌，居民信心弱。
原因一是业务亏，二是资产减值。相比恒大、融创，万科有国资背景，银行借款多，风险在银行系统，但不像它们那样靠信托多。债权人倾向合作，避免万科倒了回收少，可能同意债转股或减免。
能不能还上？短期看，12月这关难过，宽限期内若谈不成，违约连锁反应大，银行贷优先，普通债垫底，回收率50%到70%。但万科有底子，不算高。
热门跟贴