本文来源：时代周报 作者：曾思怡
住房问题既关乎民生，也关乎发展。因此国家关于房地产市场的工作部署备受关注。
12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。在部署2026年重点任务时提到，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
其实，去年底召开的全国住房城乡建设工作会议，也对现房销售制有所部署，彼时提到：大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
“现房销售制度不仅是未来一年的住建工作重点，也是未来中长期都要去推进的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，现房销售制度是房地产新模式最重要的组成部分之一，不仅是保交房的长效机制，消除烂尾、货不对板等交付风险，而且还会推动开发商更多发力房屋品质打造，重视建造、运营、服务等，全方位提升客户体验。
他认为，未来相当长一段时间，现房销售比例会进一步增长，并与预售制保持并存、渐进过渡的状态。因此本次会议在推进现房销售的同时，也对规范预售资金监管做出部署。
已有超30个省（市）支持
推行现房销售的出发点，在于防范商品房在建设过程中烂尾，更好地保障购房者的权益。它既是房地产开发、销售等环节的创新举措，也是住房民生保障、维护住房公平的重要体现。
时代周报记者梳理发现，“现房销售制”一直有之，早前零星存在于高端项目或特定政策试点。不过自2020年以来，房企“三高模式”频频暴雷，倒逼现房销售制相继被推行。
2020年，海南规定新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度，成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份；雄安新区也于2023年9月起全面实行现房销售政策，不再进行商品房预售。另外，以片区试点推行住房限售的城市更多。
据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。
从数据层面看，最近几年现房销售在住房销售占比增长明显。根据国家统计局数据，全国现房销售占比从2020年的12.7%提升至2024年的30.8%。
就这一数据变化，易居研究院分析指出，我国依然以期房销售为主，现房销售占比上升的原因更多的是受整体市场销售遇冷，去化周期延长等因素影响。
近两年，中央层面多次提及现房销售。二十届三中全会提到“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，全国住房城乡建设工作会议连续两年部署“现房销售制”，现房销售更是成为房地产新模式的最重要组成部分之一。
在李宇嘉看来，未来现房销售比例会增长，但短期内全面现售有难度，未来将是现售制和预售制双规并行。
“对于预售来说，可以享受到未建成即出售，对开发商来说回款周期短、资金压力小。但对预售的资金监管和分配能力需要进一步加强，即卖房的钱只能存在监管账户中，专款专用，用于房子建设。如果后续卖的不好，楼栋、社区配套建不起来，也没关系，因为钱还在账户里。”
如何推进？
推进住房现售制度，带来的最直接利好，即是购房者不再面对交付难、货不对板的顾虑和风险。
不过，业内普遍认为，现房销售将产品周期从数月拉长至两三年，开放商成本明显上升，其融资成本、财务成本、运营成本都会被抬高，或进而传导至房价。
也就是说，相较于预售制，现房销售可能带来居民购房成本上升。这种变化将反作用于市场，即：现售因为成本提高而导致房价上涨，但上涨的价格是否能在需求端消化，有一定不确定性。
易居研究院在今年5月曾撰文分析现房销售可能存在的风险。其指出在库存偏低的热点城市，因现房开发周期长，可能面临新房供应量下降，核心区域现房价格较期房更贵，加剧局部市场供需矛盾。
同时，还可能诱发土地市场遇冷。地方政府“熟地出让”（“熟地”指已“三通一平”可立即组织出让的土地）压力增加，海南全面推行现房销售后，2021-2023年土地成交面积累计下降 54%，杭州试点地块流拍率从 5%升至22%，依赖土地财政的城市面临财政收入波动风险。
另外，现房销售下，房企更倾向开发高利润改善型项目，刚需产品的供应将持续收缩，市场供给多元化可能受到一定的限制。
也就是说，现阶段来看，现房销售制度加大推行有其必要性和好处，但速度过快、节奏把握不好，也可能导致市场震动。所以，现房销售的推进是一个渐进的过程。
李宇嘉建议，政策方面，应在供地政策、营商环境、资金支持等方面，加大现售的配套扶持政策体系，减轻房企经营压力；同时逐步提高预售的门槛，比如缩短现售和预售的差别，实现平稳过渡。
另外，不同城市乃至城区，去库存周期存在差异，推进现房销售的条件有所不同，开发商的开发能力也有所不同，相关现房销售政策推广或需要因地制宜。
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