来源：大伟看楼市

此次政策紧密衔接中央经济工作会议“稳定房地产市场”的要求，聚焦刚性与改善性住房需求，直击市场核心痛点。在前期市场略显疲软的背景下，新政的落地将对北京楼市供需两端产生深远影响，推动市场进入结构性修复阶段。

首先：需求端精准破局，分层释放购房潜力成为政策核心发力点。非京籍购房门槛的梯度降低，将有效激活新市民刚需群体。此次政策将五环内非京籍社保或个税缴纳年限从3年调减为2年，五环外从2年调减为1年，尤其是五环外1年社保的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。

中原地产研究院统计数据显示：北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。政策落地后，五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。

多子女家庭的定向支持政策，则为改善性需求释放打开空间。新政允许二孩及以上家庭在五环内增购1套住房，京籍可购3套、符合条件的非京籍可购2套，叠加二套公积金首付比例从30%降至25%的利好，直击多子女家庭居住升级的核心痛点。

当前北京改善型市场中，144平以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，政策将进一步强化这一趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化。信贷政策的优化则为需求释放提供金融支撑，商业房贷不再区分首套二套利率定价，优质客群有望获得更低融资成本，同时赋予银行更大风险定价自主权，实现“促消费”与“防风险”的平衡。

供给端政策优化，将有效提升房企投资信心与开发效率。此次新政将招拍挂拿地项目立项方式从市区分级核准调整为区级备案，大幅简化审批流程，降低制度性交易成本。这一调整将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成“销售—回款—拿地—开工”的良性循环。同时，政策传递的稳定信号，也将缓解市场对房企经营风险的担忧，为行业平稳发展注入信心。

从市场预期来看，此次政策的精准性与及时性，将有效提振市场信心。前期北京二手房市场曾出现网签量下滑、挂牌量高企的情况，买卖双方观望情绪浓厚。

新政的落地将打破部分观望态势，尤其是政策覆盖的刚需与改善群体，可能加快入市节奏。短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。但需注意的是，市场修复将是渐进过程，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。

值得关注的是，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是坚持“因城施策、精准调控”原则。无论是限购放宽的梯度设计，还是对多子女家庭的定向支持，都体现了政策对不同群体需求的精准匹配，既保障了合理住房需求的释放，又避免了市场过热风险。未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。

总体而言，此次北京房地产新政是对中央经济工作会议精神的精准落实，通过需求端与供给端的协同发力，为楼市注入积极动能。短期将有效激活刚性与改善性需求，提升市场活跃度；长期则有助于优化市场结构，实现房地产市场与实体经济的协调发展。对于购房者而言，当前是政策红利窗口，需结合自身需求理性入市；对于房企而言，应把握政策机遇，聚焦产品力提升，适配市场需求变化。北京楼市正迎来结构性修复的关键契机。2026年楼市有望出现开门红。