近期，上海静安区开展住房“以旧换新”试点，直接收购符合条件的“老破小”纳入保障房体系，同时鼓励业主置换区内新房。
这一动作被视为楼市去库存、稳市场的积极信号，但其背后，却折射出当前地方政府在化解房地产库存时面临的两难选择与深层困境。
相比于收储存量房，各地明显更热衷于盘活闲置土地，这究竟是为什么？
上海静安区的试点方案，瞄准总价400万以内、面积70平以下的老公房。这一模式若能大规模推广，可谓“一石三鸟”：加速保障房供给、激活二手房流动性、助力新房去库存。
然而，仔细分析其条件即可发现局限：选择小面积、低总价房源，正是因为这类房产租金回报率相对较高（静安区老破小约2.5%），勉强能覆盖部分成本。
这恰恰说明，地方对收储项目的经济可行性极为敏感。此前上海奉贤区的类似试点，最终仅完成50组家庭的登记，规模有限。
静安区的动作虽有风向标意义，但受制于资金回报，其规模可能难以形成足以扭转市场预期的影响力。
一个鲜明的对比是：2024年央行曾提供3000亿再贷款用于收储存量房，但额度至今未用完；而据估算，2025年仅地方利用专项债收储闲置土地的规模就已超6000亿元。
两者热度差异巨大，核心原因在于“算不过账”。盘活闲置土地优势明显：
一是能快速调整土地规划（如商改住），提升地块价值；
二是通过置换高息债务为低成本专项债，变相实现“化债”；
三是能向市场释放土地价值重估的积极信号。
反观收储存量房用作保障性租赁住房，面临租金回报率低（普遍不足3%）、改造与维护成本高、保障房租金定价受限等多重问题，其收益远无法覆盖资金成本，极易形成新的财政负担。
当前楼市库存高企，尤其是人口流出的三四线城市，去化周期动辄超过30个月。依靠居民端再度大幅加杠杆购房去库存，在收入预期偏弱、负债率已高的背景下难以为继。
因此，地方政府或国企平台“下场”承接部分库存，成为政策的重要选项。然而，从地方的实际选择看，其积极性高度依赖于项目的“经济账”。
静安区的试点，本质上是一次在严格控制成本下的谨慎尝试。楼市真正的“见底信号”，需要满足两个关键条件：
一是经济基本面持续回暖，提振居民收入和长期预期；
二是地方层面愿意且有能力大规模、可持续地收储存量房，同时居民端重新恢复加杠杆的信心。
目前来看，这两个条件均未完全具备。
上海静安区的“以旧换新”试点，是一次有益的探索，但也清晰揭示了当前楼市调控的深水区困境：在市场和行政手段之间，地方政府必须精打细算，权衡短期稳市场与长期财政可持续性。
盘活闲置土地因其更高的操作灵活性和潜在的财务可行性，成为更受青睐的工具。这预示着，房地产市场的筑底复苏将是一个缓慢而复杂的过程，无法一蹴而就。
未来，能否设计出更市场化、可持续的存量房收储与转化模式，并有效推动经济基本面向好，将是楼市能否真正企稳的关键所在。
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