聊聊花旗银行最新报告。
有个判断挺扎眼：房价企稳，可能还需要两年左右。
其实道理不复杂，关键就两个字：库存。
现在市场上房子实在太多了。
光是39个重点城市，二手房挂牌量已经到了470万套左右，而两三年前还不到100万套。
这么多房子等着卖，买家自然不着急，房价一跌，很多原本觉得“必须买”的人，也想着再等等看。
报告里说，现在二手房平均要24个月才能卖掉，比一般认为的安全周期（6到12个月）长了一倍。
这还不止这样，还有很多，没展示出来的影子库存也就是前些年购置用来投资，现在觉得涨价没太大期望，或许随时会售卖的房屋。
算下来，这样的房子，仍有两百多万套没放到货架上。
购买新房也并非轻松之事，众多城市的新房去化周期都延长到了36个月，远远高于历史平均水平。你可能看到新闻中提到，上海、北京还有日光盘，但那毕竟是极少数。绝大多数新盘，特别是处于非核心地段的，售卖起来还是相当缓慢。
房屋变多了，价格肯定会有压力。但更为关键的是它左右着我们每一个人的钱包以及信心。
房地产在我们中国家庭总资产里的占比大概六成多。
房价每跌一点，很多人的账上财富就缩水一点。
这并不是什么数字游戏，就是实打实的感觉你会更谨慎地花钱，更想多存些钱来应对意外情况。
报告里提到，现在预期房价会上涨的人，已经降到很低的水平。
几乎可以说，房价会跌，成了大家心照不宣的共识。
这样一来，除了真正急着住的刚需，几乎没人为了投资买房了。
“房住不炒”，在下跌的市场里，以一种意料之外的方式实现了。
为稳住市场，各地想出很多办法，放松限购、开展补贴、推行以旧换新，甚至试点政府收储部分房屋，但这些举措，在巨大库存以及已改变的预期面前，稍显心有余而力不足。
归根到底，当下关键问题，或许并非有没有购房资格，而是民众对未来价格缺少信心，而且口袋比较瘪，寄希望于大规模直接补贴，按照当前地方财政情况，也不太现实。
转机会出现在什么地方，花旗的报告并非没有希望。它指出，不同城市的差别会越发明显，像一线以及核心二线这类城市，因为人口和经济的基本情况仍然存在，可能会更早稳定下来，时间大概在2026年底左右。实际上，今年一些核心城市的销售下降幅度，已经比全国平均要小一些了，这也许就表明，市场正在慢慢寻找它的底部。
报告最后还提到了一个备受关注的问题，租金回报率能否支撑房价？
花旗认为，目前这一因素尚不具备决定性作用，一线城市租金收益率大致在2%上下，相较于房价可能出现的波动，这部分租金收益对购房者来说吸引力并不大。
归根结底，如果市场普遍预期房价会继续下跌，即便租金回报略高，扣除资产贬值的影响后，整体投资仍可能得不偿失。
不过我对这一点有不一样的见解，要是未来某一天，在部分核心城市，租金回报率能渐渐回归到比较合理的程度（比如3%及以上），而且房贷利率还保持在低位，这样买房住还是租的计划，才可以真正地好好策划一番，到了那时候，市场或许才能找到一个崭新的、更加稳定的平衡点。
说到底，房地产这个市场正在经历一场深刻的转变。
它不再是我们熟悉的那台高速发动机，对经济和财政的拉动作用在减弱，这本身就是一个需要适应的过程。
花旗说企稳需要两年，与其看作一个悲观的预测，不如理解为一个调整周期的自然估计。
对于咱们普通人来说，或许更重要的是，抛开“只涨不跌”的旧念想，看清现实：房子正在回归它最根本的居住属性。
这个过程难免阵痛，但也许，这才是一个更健康市场的开始。
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