进入12月开始，西安有不少项目的可谓是分外亮眼，就刚刚过去的周末，先是售楼部开放“抽黄金”活动，给楼市添了一把火。紧接着，幸福林带、高新两盘首开热销，激活市场热度。
临近年底搞出这般大动作，西安楼市又热起来了？其实不然，整体大环境下成交和价格依旧偏冷，但为啥有的房子能卖得这么火？接下来购房者选择的时候要如何练就“火眼金睛”？今天结合数据和市场表现，一起来看看吧。
23盘次价格公示
12月新盘快速亮相
其实从月初开始，我们就提到了这两个月的房源供应超多，就11月来看有39个盘次价格公示，这样的数据基本占据今年的前列。
除此之外，11月也已经有53盘次上线销售平台供应了5426套房源，这样的数据拉横对比今年各月，毫无疑问成为前11个月里供应最高的一个月。
当我们再回过头来看12月的供应情况，价格公示信息中不难发现，不仅有多个纯新项目入市，同时四季度才首开过的热盘如保亿润园、幸福晓棠等，也是积极加推。
截至目前，4097套房源在本月公示了价格，主城11个区域均有房源供应，目前来看供应量较大的区域是高新，除了长安玉华这个新盘外，还有不少老盘加推，贡献了693套房源。
从这些已经公示的楼盘信息来看，能发现有不少之前热销的老熟人，也有不少前期亮相让市场报以高期待值的新面孔，而这一趋势其实可以比较清晰地让大家感受到，临近年底为了年终业绩，房企们都开始冲刺了。
一方面，还有多盘存量的开始以量取胜，多盘多房源放量，另一方面之前给市场留下悬念的新盘也终于不再“半遮面”，实景开放、价格公示，一股脑的全部展示给有需求的购房者们。
而结合整体市场环境以及接下来楼市的发展定调，从热销的项目中，咱也能看到未来不同需求的买房趋势：市场回归理性，品质将成首位。
不同价格的房咋选
把握这几个判定因素
当然，在关注产品和品质的过程中，对不同需求的购房者来讲，要如何判定这个房子适不适合你？要记得把握这几个判定因素。
首先，自然是认清预算锁定价格区间。
很多购房者在看到某些心心念的区域价格有变化，区域内不少项目宣传“性价比”时，都会认为机会来了，但是不是你的机会，还是要认清自己的预算需求。
现阶段西安的整体均价和成交价格的趋势大概是这样：因此可以结合项目的备案价和成交价做个简单换算，或到项目找置业顾问算一算。
而结合各区域的销售均价，能发现虽然不少区域的均价稳定在1.7万元/㎡上下，但仍有高均价区域。
结合这些，再来算算你首付之后的月供是否对自己有压力，月供≤家庭月均可支配收入的 35%就是自住的稳定线，别超过40%就可以接受。
其次，按照先后顺序排列自己的购房需求。
你是自住改善还是为了孩子上学，需要地铁通勤还是生态环境？虽然这些在买房过程中都是必须要考虑的问题，但总的有个先后顺序，按照需求的迫切性进行先后顺序来给项目排序，才能快速锁定更适配你的住宅。
就现阶段的区域热度和产品力度来看，港务、浐灞、曲江和软新几个板块都是不错的选择，此外城市更新的团结片区和幸福林带，也有区域迭代的产品出现，再加上城市更新片区本身自带的成熟配套，通勤、日常生活等优势较大。
而考虑孩子上学的家长们，购房要尽量选择已经开学或在建明确学校信息的楼盘，当然这不排除学区划分的变化，但学校就近一定没错对于有规划但暂未落地学校的，还需谨慎。
最后，刚需和改善选择有不同。
虽然目前不少小区的户型定位有大有小，但对于购房者们来讲还是要认清自己是刚需类选手还是改善类购房。整体上现阶段的供应房源分了三个阶段，≤130㎡，130-180㎡，200㎡及以上，从我们（公众号：四海为家）之前的数据分析也能看到。
现阶段，130-140㎡供应量最大，而对于刚需、初改等群体来讲，更热衷于在这个面积段进行选择。
当然在市场进入负公摊的大环境下，小面积大得房率意味着更高的性价比，尤其对预算有限的刚需来讲，价格主导之下，实得率和品质如果还不错，那确实是个不错的选择。就例如上个月热销的幸福晓棠和刚刚热销的长缨赋。
而改善类一方面要到是品质和资源，另一方面则更关注生活方式、产品创新以及住宅带来的身份、情绪价值。同时对于改善类购房者来讲，户内空间的大小也是考虑的因素之一，因此现阶段139㎡和143㎡左右的房源依旧是改善优选，同时180㎡左右也是不少购房者关注的重点。
能发现，现阶段西安市场分化还是不断加剧，因此对于购房的选择来讲，要格外谨慎。核心区优质盘抗跌性强，反之风险高，尤其在价值回归主城以及城市更新的阶段下，建议还是优先选择流通性强、交付稳、长期保值的房源。
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