（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告周明与吴芳原系夫妻，1998年结婚，2014年离婚。
一号房屋系周明于2002年使用工龄从单位以成本价购买的自管公房，并登记在其个人名下，属夫妻婚姻存续期间取得的共同财产。
2009年底，周明因资金紧张，与其外甥女林婷（被告）商议：假借房屋买卖名义向银行申请按揭贷款，实际并无真实交易意图。双方约定，贷款由周明使用，并由其按月偿还。
2010年1月12日，周明与林婷签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋总价65万元，其中52万元通过甲银行按揭支付。2010年1月14日，一号房屋过户至林婷名下。此后，贷款52万元由周明实际使用，并持续向林婷转账用于还贷。
2017年9月，林婷将一号房屋出售给案外人，实际成交价342万元。周明、吴芳认为：
双方2010年合同系“通谋虚伪意思表示”，应属无效；
房屋本属夫妻共有，售房款应返还；
遂起诉请求确认合同无效，并要求林婷返还342万元及利息。
林婷辩称：
2003年其母亲已以15万元从周明夫妇处购得一号房屋，仅未过户；
2010年仅为配合贷款，房屋早已不属于周明；
且周明曾收取其220万元，性质为借款而非售房款分割。
另查明，在此前关联诉讼中，法院已认定：
周明主张“委托林婷卖房”缺乏证据；
其与林婷母亲2003年签有《房地产买卖合同》，虽对效力有争议，但林婷一家自2003年起长期占有使用房屋。
二、裁判结果
法院判决：
确认周明与林婷于2010年1月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
驳回周明、吴芳要求返还342万元售房款及利息的诉讼请求。
三、法院说理
虚假买卖合同因违法而无效
双方均承认2010年合同无真实买卖合意，仅为套取银行贷款，属于《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”，依法应认定无效。
合同无效≠自动返还售房款
虽然2010年合同无效，但一号房屋权属本身存在历史争议：
2003年周明夫妇曾与林婷母亲签署《房地产买卖合同》；
林婷一家自2003年起实际占有房屋；
周明对2003年合同真实性无法合理解释；
此前委托合同纠纷已被两级法院驳回。
因此，房屋是否仍属周明夫妇共有财产尚不明确，在权属基础未厘清前，不宜直接处理售房款返还问题。
款项性质存在重大争议
林婷已向周明转账220万元，周明在另案中称系“售房款返还”，但在借贷案中又否认借款，陈述前后矛盾，进一步加剧事实认定难度。
综上，法院仅确认2010年合同无效，但对售房款返还请求暂不予支持。
四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）
“假买卖真贷款”属于违法行为，合同必然无效
无论是否成功还款，此类行为扰乱金融秩序，违反法律强制性规定，法院一律认定合同无效，且可能面临银行追责或征信影响。
合同无效后，财产返还需以权属清晰为前提
即使买卖合同被确认无效，若房屋本身存在更早的转让、赠与或家庭协议，法院不会直接推定原产权人当然恢复所有权。
长期由他人占有+历史交易痕迹=权属复杂化
本案中，2003年合同虽形式瑕疵，但结合14年实际占有、装修、使用等事实，足以动摇原产权人的绝对权利主张。
口头“借名”“代持”风险极高，必须书面约定
若确需亲属代持或配合贷款，务必签订书面协议，明确权属、用途、退出机制，并保留完整资金流水，否则极易被认定为真实交易。
不要用“虚假合同”解决资金困难
此类操作看似便捷，实则埋下巨大隐患：一旦房屋升值、亲属反目或发生继承，原产权人可能既失房又失钱，维权成本远超预期。
律师建议：涉及房产与贷款的重大安排，务必咨询专业律师设计合规路径。切勿为短期资金需求，采用“假买卖”“假赠与”等高风险手段，最终可能人财两空。
热门跟贴