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澳明年房价料再创新高 布市柏斯房价料仍将领涨
预计2026年澳洲房地产市场将再创新高，及时澳洲储备银行（RBA）不再进一步降息，部分首府城市的房价涨幅甚至可能达到两位数。
最新发布的realestate.com.au房地产市场展望预测显示，明年全国房价年增率预计在6%至8%之间。
一系列降息措施提振了购屋者的信心和购买意愿，澳洲房价连续11个月上涨，不过近期通膨飙升削弱了人们对明年进一步降息的预期，许多经济学家预测，澳洲央行的下一步将是升息而非降息。
根据realestate.com.au的经济学家摩尔、克雷格和弗莱厄蒂撰写的报告显示，这不会阻止未来一年房价上涨，但预计将会减缓价格增长的速度。
摩尔说，我们预计房价将继续上涨并创下新高，原因是今年已经出现了几次降息，而这些降息的影响仍在持续。今年支撑房价上涨的供应紧张局面依然存在，但购房能力的下降和利率的长期停滞将抑制房价上涨的速度。
过去一年，澳洲房价中位数上涨了8.7%，达到创纪录的87.3万澳元，比五年前上涨了51%。
报告对六个首府城市的房地产市场进行了价格预测，其中布里斯本和柏斯预计将实现最强劲的价格增长，涨幅在7%至10%之间。过去12个月表现最佳的十大地区均位于昆州和西澳。
阿德雷德过去一年的房价也上涨了12.2%，但由于购屋能力受限，明年涨幅可能将减半，不过预计仍能够上涨6%至9%。
柏斯、布里斯本和阿德雷德的房源严重短缺是这些市场持续表现优异的关键原因，这些市场的活跃房源数量比疫情前水准下降了约45%，新建房屋的速度跟不上人口增长的速度。这些城市也是2025年表现最快的市场，而且这种势头很可能会延续到明年。
悉尼和墨尔本的房价预计将温和增长5%至7%，与去年的涨幅基本持平。侯巴特的涨幅预计范围略宽，为4%至7%。
摩尔说，悉尼和墨尔本在2025年的表现略逊于其他首府城市，预计2026年它们的表现仍将略逊一筹，如果没有进一步的降息，由于购屋能力的限制，悉尼较为经济实惠的外环和中环郊区将吸引大部分需求，而墨尔本仍在从多年来相对于其他首府城市表现不佳的局面中恢复，这将影响其2026年的前景。
侯巴特尚未恢复到2022年的峰值，预计将经历「一段盘整期」，而非再次繁荣。
达尔文和坎培拉房价预测未包含在内。
02
澳洲最抢手房产榜出炉：悉尼、布里斯班霸榜，买家被逼向“远郊＋公寓”
澳大利亚2025年最受买家追捧的热门置业区域名单出炉，从全国最昂贵地段之一的公寓，到今年表现最强劲市场中一处易受洪水影响的郊区，全都榜上有名。
这些数据也反映出日益严峻的住房可负担性危机：越来越多买家被迫向城市更外围移动，或选择公寓作为进入房地产市场的“入场券”。
REA集团高级经济学家 Anne Flaherty 表示，在澳大利亚大多数首府城市中，需求最旺盛的区域普遍集中在价格相对可负担的地段，通常是外城区。
她说：“这凸显出一个现实：越来越多买家已被内城区和中环区域不断上涨的房价挤出市场。”
realestate.com.au 团队根据实际买家询问量（而非房源点击量）分析数据，评选出2025年最受欢迎的置业区域。
54
所谓“关键询问量”，指的是潜在买家主动联系中介的真实询问次数，而不是单纯浏览房源。
数据显示，悉尼 Darlington 的公寓在过去12个月内成为首府城市和主要地区中最受关注的房产类型，每套公寓平均获得 154次买家询问，高居榜首。
该内城区的房屋中位价高达 182万澳元，而公寓中位价目前为 125万澳元，过去一年下跌了 7.4%。
一年前，该区公寓中位价为 135万澳元。
紧随其后的同样是 154次询问量 的房产，包括：
悉尼外西区及蓝山地区 St Marys 的独立屋
悉尼东区富人区 Point Piper 的独立屋
悉尼外西区 Werrington 的独立屋
布里斯班南部、曾多次发生洪水的 Rocklea 郊区
Flaherty 指出，虽然榜单中大多数区域位于可负担性较高的地段，但 Point Piper 和 Rose Bay 这类房价远高于悉尼平均水平的高端区域之所以入榜，是因为这些区域房源极为稀缺，一旦挂牌就会引发强烈需求。
与此同时，Rocklea 尽管存在洪水风险，但在布里斯班仍属价格较低的区域，因此吸引不少买家愿意在风险与价格之间做出权衡。
进入需求榜前15名的区域还包括：
悉尼独立屋区：Allawah、Wollstonecraft、Rose Bay、Crows Nest、Windsor Downs
悉尼公寓区：Fairfield Heights
布里斯班公寓区：Herston
新州中海岸：Holgate
悉尼西南外区：Kentlyn
布里斯班 Logan–Beaudesert 区：Forestdale
Flaherty 表示，类似的因素也在区域市场中发挥作用。
“以汤斯维尔为例，其相对可负担的房价、人口增长以及稳健的经济，正吸引自住买家和投资者，其中不少人已经被昆州更昂贵的地区挤出市场。”
在汤斯维尔，Condon 的独立屋成为最受关注区域，每套房产平均获得 63次询问；而 Cranbrook 的公寓则达到 70次。
凯恩斯方面，最热门的区域分别是 White Rock（独立屋，65次） 和 Earlville（公寓，52次）。
其他首府城市和主要地区中，最受关注的独立屋区域包括：
珀斯：White Gum Valley
阿德莱德：Summertown
霍巴特：Herdmans Cove
达尔文：Driver
堪培拉：Belconnen
吉朗：Whittington
黄金海岸：Bilinga 与 Stapylton
澳洲房地产买方代理协会（REBAA）主席 Melinda Jennison 表示，如今寻求买方代理协助的，早已不只是富裕人群。
她说，客户涵盖首次置业者、投资者、州际及海外买家，甚至是时间紧张、难以跟上快速市场变化的本地人。
“很多房产在几天内就会成交，而且不少买家并不真正了解市场。”
她指出，有报告显示，不少买家仍在“落后于市场”的价格区间内寻找早已不存在的房源。
“他们不了解真实市场价值，因此需要专业人士帮助他们校准预期，才能真正买进市场。”
Jennison 还表示，目前的问题在于，尤其是在昆州东南部，许多房源不标价或标价区间严重偏离市场现实。
“中介喜欢制造大量询问，看起来对卖家有利，但却让买家更难识破人为制造竞争的手法。”
她补充说，在供给持续不足的背景下，高需求正在制造强烈的 FOMO（错失恐惧），导致部分买家仓促决策，甚至承担过高的财务风险。
她透露，不少首次置业者的父母也开始聘请买方代理，帮助子女避免买贵、识别风险，例如涉及物业管理费（body corporate）的公寓项目。
Canstar 最新《消费者脉搏报告》也印证了这些焦虑：住房成本已连续第四年成为澳洲人最大的财务担忧。
即便今年已有三次降息，住房压力依然居高不下。
Canstar 数据洞察主管 Sally Tindall 表示：“央行的降息确实带来一定缓解，但远不足以抵消多年来房贷飙升和租金上涨带来的压力。”
03
墨尔本房市冰火两重天，2025年拍卖场现分化格局
从被标榜为“亲民价”的650万澳元图拉克（Toorak）豪宅，到一年内贬值百万的布赖顿（Brighton）大宅，墨尔本2025年的房产拍卖市场犹如过山车般跌宕起伏。全年拍卖成交率在初春时节走强并达到峰值，随后逐渐回落，其走势与市场对降息预期的乐观情绪转向悲观不无关联。根据Cotality数据，截至11月，墨尔本房产价值全年上涨4.2%，中位值定格在82.3万澳元。
首次购房者成为本年度最大赢家之一。联邦政府大幅扩展了“5%首付计划”的覆盖范围，取消收入限制，并将墨尔本符合资格的房产价格上限提升至95万澳元。年初市场曾对降息抱有厚望，此前在2022年至2023年间，央行曾连续加息13次。
然而，通常不受普通市场波动影响的高端豪宅领域，却在利率峰值末期遭遇波折。二月，布赖顿一处位于黄金地段“黄金英里大道”（Golden Mile）的房产流拍后以850万澳元售出，较前一年的950万澳元成交价缩水百万。
奢华地段南雅拉（South Yarra）亦未能幸免。前网球名将阿什·巴蒂（Ash Barty）的联排别墅拍卖遇冷，185万澳元的最高报价未能达到底价而流拍。邻近的东圣基尔达（St Kilda East），一套毗邻教堂街（Chapel Street）的四居室住宅因唯一竞标者缺席而未能成交。在丘区（Kew），一位2022年末斥资600万澳元购入五居室住宅的卖家，在拍卖后以578万澳元的价格转手。马歇尔怀特（Marshall White）中介丹尼尔·布拉德（Daniel Bradd）指出，此前的较高成交价处于受疫情影响房市的末期，卖家如今已“认清市场现实”。
二月，澳大利亚储备银行实施年内首次降息，将现金利率下调至4.1%，此举不仅增强了买家借贷能力，也提振了市场对后续降息的信心。三月，两位首次购房者展开马拉松式角逐，最终以147.7万澳元竞得唐卡斯特东（Doncaster East）一套家庭住宅。同月，六位寻求小户型住宅的买家在中区公园（Middle Park）激烈竞标一套标价285万澳元的单层爱德华时代风格（Edwardian）住宅。四月，六位竞标者为一套拥有115年历史的布伦瑞克（Brunswick）老宅“大打出手”。这套1910年以89英镑5先令（约合现今货币）购入、基本保持原貌的房产，虽已被木板封窗且布满涂鸦，最终仍以略高于百万澳元的价格易主。
五月迎来第二次降息，至六月买家热情全面释放。一对年轻夫妇在科林伍德（Collingwood）豪掷102.5万澳元，购入一套设计独特的两居室公寓。该公寓因其独特的造型与棕-红-棕的配色，被戏称为“拉明顿蛋糕公寓”（lamington）。八月第三次降息后数日，一个年轻家庭在埃森登（Essendon）以高出保留价20万澳元的价格，拍下一套四居室时代住宅（period home）。
与此同时在图拉克，一位本地投资者以651万澳元的价格“捡漏”一套基本保持原貌的三居室住宅。该房产因土地产权附有两项限制开发的契约（covenants）而影响了价值。“在这个区域，这个价格绝对算得上‘亲民’，但房产本身也受到限制，”Kay & Burton中介兼拍卖师斯科特·帕特森（Scott Patterson）在调整预期价格后如此评价。
北墨尔本（North Melbourne）一套由酒吧改造的住宅吸引三位竞标者争夺，最终以101.6万澳元成交。九月，月度拍卖成交率在Domain数据统计下攀升至69.3%的峰值。然而，年内剩余时间因通胀再度抬头，进一步降息的希望破灭，令期待低利率环境交易的买卖双方愿望落空。十月，五套参与真人翻新秀《街区》（The Block）的戴尔斯福特（Daylesford）房产中，三套成功拍出，两套流拍。
十一月市场气氛更为凝重。随着潜在买家担忧未来加息风险，墨尔本月度拍卖成交率回落至63.4%。同月，维多利亚州政府宣布将出台新规，要求房地产中介在房源挂牌前至少七天公布真实保留价（reserve price），以打击报价虚低（underquoting）行为。
长期支持公开保留价的基廷地产（Keatings Real Estate）负责人约翰·基廷（John Keating），在伍登德（Woodend）一套计划于十一月下旬拍卖的住宅信息中，照例公布了67.5万澳元的保留价。拍卖首轮竞价68万澳元即超保留价，最终以78.3万澳元成交。西墨尔本（West Melbourne）一套仓库风格公寓在公布保留价后进行拍卖，以102万澳元成交，高出保留价17万澳元。一个年轻家庭以247万澳元的价格，购得记者迈克尔·罗兰（Michael Rowland）及其妻子尼古拉·韦伯（Nicola Webber）位于雅拉维尔（Yarraville）的住宅，比保留价高出18万澳元。
鉴于利率在可预见的未来将保持稳定，分析师蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）预测，中低端市场住宅仍将是2026年市场中最强劲的板块，这一趋势将因创纪录的住房可负担性恶化问题而得到巩固，专家预计该问题在新一年将持续加剧。
04
数据预测：澳洲本世纪内不会成为“租客国家”，但正在变成…
澳大利亚的住房格局正在发生变化。虽然大多数家庭仍然拥有自己的房屋，无论有没有抵押贷款，但租赁正在上升。我们正逐步从三期制——全额拥有房屋、房贷和出租——转向两期制，主导市场要么是抵押贷款，要么是租赁。
简短的回答是，短期内不会。随着年龄增长，澳大利亚正逐渐成为抵押贷款或租赁国家，但按照当前趋势，租户占多数的国家仍是下个世纪的前景。
2021年，只有55%的千禧一代（25-39岁）拥有房主（全资拥有或抵押贷款），相比之下，2006年X世代为62%，1991年同龄婴儿潮一代近66%。
利用2006年至2021年按年龄划分的ABS人口普查持有权数据，我们采用了准纵向方法，追踪每个年龄群体年龄增长时所有权率的变化，并预测这些增长的趋势。该模型将这些群体的增长数据在人口中滚动，展示了当今租户较多的年轻群体如何根据当前趋势在系统中老化和流动。
结果显示，租户比例在2030年代至2050年代稳步上升，而完全拥有者比例下降，更多澳大利亚人在抵押贷款中停留的时间更长。
许多曾经帮助人们买房的人生里程碑，比如找到稳定的工作、配对和组建家庭，依然存在。但现在它们在完全不同的住房环境中展开，存押金需要更长时间，人们在租赁市场停留更久，即使买房后还款速度也更慢。
在每个年龄组内，拥有住房率仍趋于随着年龄增长而上升，但增长较慢且较慢。在不同年龄组中，现今的年轻澳大利亚人成年初期拥有住房率低于同龄人，可能永远无法赶上年长一代的水平。
到2050年，超过三分之一的澳大利亚人将处于55岁及以上。老龄化本身使全国拥有权率保持较高，因为年长的澳大利亚人更倾向于拥有所有权，这意味着全国平均产权趋向较老年龄，支持整体拥有率，并保持全国持股率高于主要的青年数据。
这就是为什么整体上仍是多数股东，尽管年轻一代租房时间更长。简而言之，澳大利亚正经历向抵押贷款或租金组合转变，大多数人要么租房，要么持有抵押贷款，尽管老龄化使全国所有权比例保持在50%以上。
模型显示，租户人口比例直到2100年以后才会超过50%。到本世纪中叶，租户比例约为36%，到2100年升至约40%。租赁依然在多个人生阶段扩展，不再是二十多岁的短暂停留。自2006年以来，租房在各个年龄段都有所增加，尤其是在30多岁和40多岁人群中，而年长的澳大利亚人现在在租房中所占比例更高。
变化最明显的信号出现在30至39岁人群中，自2006年以来，租户比例上升了8个百分点以上。这些变化反映了后期家族形成和更高的矿床障碍，是拖慢所有权进程的一些关键摩擦。即使测试了更高移民率、租户增长更快以及住房增长减弱等更严格的假设，租户比例仍在上升，但直到21世纪仍低于多数。
根据2021年人口普查，拥有抵押贷款的房主数量已经超过了完全拥有者。而准纵向分析表明，自2024年左右起，抵押贷款和租金集团成为主导存在，并将持续数十年。部分原因是从“抵押贷款”向“全资拥有”的转变正在放缓。人们买得晚，贷款金额更大，还款速度也变慢。
25至39岁的婴儿潮一代全额拥有房屋的可能性大约是同龄千禧一代的三倍。而且因为买房的人越来越少，越来越多的人将终身租房，从而提升了人口的抵押贷款或租金总比。
澳大利亚正从大多数人退休时完全拥有房屋的模式，转变为许多人仍有抵押贷款或根本不买房的模式。尽管我们可能会看到更多人选择终身租房，但澳大利亚短期内并不会成为以租户为主的国家。
要实现这一点，必须出现趋势断裂，永久拖延年轻一代，甚至阻止他们进入购房。长期甚至永久租客的群体不断增加，意味着政策必须认识到，如今的租房涵盖了比以往更多的人生阶段。
我们不能假设租客会简单地从一个短期租约跳到另一个——政策需要提升租赁市场的安全性、质量和公平性。此外，缺乏财富积累的相对劣势将成为社会挑战。
与此同时，重心已转向抵押贷款或租赁。这种转变加深了代际间和代际间的分歧。代际间，当存款增长快于收入时，年轻澳大利亚人买得更晚，背负债务的时间也更长。在几代人内，拥有房屋的机会比过去更加依赖收入和家庭财富。每个群体中最贫困的澳大利亚人以及没有父母帮助或继承权的人都被排除在外。
如果政策制定者能让建房更容易，加快供应，并保持住房市场更稳定和包容，人们仍会随着时间从租房到自有住房的转变，只是比前几代人更晚、更慢。挑战在于让房市双方更加公平，确保长期租客有安全保障，同时为有志购房者提供更清晰的购房路径。
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