楼市是继续跌，还是大涨翻五倍，网上的瓜众各有各的道理。
其实，谈楼市不是一个正确与错误的选择，而是我们是否真的看到了风帆在海平面上升起，没有数据信号，一切都是假设，没太大意义，还是要谈底层逻辑。
能不能稳住楼市，有三个理论支点，都和政策有关。
第一个支点：看收储
黄奇帆建议继续提供弹药，向新加坡学习，新加坡组屋在居民家庭占比 77% 以上，中国收购存量房用于保障房，占比要达到 25%，这对中国来说是一个天量数据，未来的保障房当在 90 亿平方米以上，目前新楼盘存量 20 亿平方米，按黄奇帆的建议，加征 20 万亿国债全收了做保障房。
这的确是一个稳楼市的大招，但黄奇帆的大计划中有一个小九九，他想让政府少花钱，打 6 折收购，这个就不实际了，等于盘剥了开发商，是让开发商将商品房赔本转成保障房，政府托管。在房子的总价中，真正属于开发商的部分：建安费加利润，一共也只有 40%，按黄奇帆打 6 折，开发商不如直接降价，把命运交给市场。
黄奇帆的建议适得其反，打 6 折的结果是重力加速度，彻底隐入尘烟，相信政策不会这么做，而且会在新的一年里加大收储的力度，前提是要砸钱。
第二个支点：看流动性
稳住了新楼盘是第一步，但决定趋势的是二手房，是二手房的流动性。
买了房子卖不出去，还是资产荒，于是有了网上的经济冷幽默：房子不是大葱价，而是零价值，反正卖不出去，没有交换价值。这当然是极端的说法，但一个市场的活跃，的确要看流动性。二手房的价格是市场的真实价格，这个价格一直在往下降，二手房的挂牌量又一直在往上升，这就决定了楼市的预期。
今年房地产有一个非常突出的现象，就是银行做直销房，说明法拍房能够给出的边际价格，已经破了银行的底线，与其法拍，不如直销。这又是一个风险信号，因为银行直销房也拉低了二手房的边际价格，无疑是火上浇油。
那么，靠什么支持二手房的流动性，当然是减少需求端的压力，进一步降首付、降息、降交易税，前提是要砸钱。
第三个支点：看土拍
楼市说到底是供求不平衡了，为什么说看土拍？
因为这是中国特色，中国楼市的核心价值取向是土地财政，地方财政高度依赖土地出让金，决定了政策的方向，几乎所有的救市政策，本质上都是在保土地出让金。
如果不存在土地出让金的问题，根本谈不上救市不救市，房价低了对购房者是好事，市场会自主调节，建立新的供求平衡点，日本沉没的三十年主要对策不是下限跌令，而是直接减少政府性收入，贷款零利率，中国不同，因为对购房者的好事，对地方财政来说是坏事，地方财政一半的收入来自土地出让金，所以楼价不能大跌，2019 年恒大想七折出售，政策直接下了限跌令。房价跌，土拍就会流拍，别人救市救的是需求端，辜朝明的救市方案就是零利率，中国的学者骂他给中国楼市挖坑，良心坏了坏了的。
能不能最大限度减少土拍，让供应端刹车，能，前提是要加发特别国债，支持地方财政，这还是一个字，砸钱。
既然不能停止土拍，不能让供应端刹车，那就成了龟兔赛跑，从而也定义了楼市的格局，修复的过程只能是一个慢变量。
而 2026 年楼市能不能稳住，说到底要看工具箱里还有多少工具，中国到底还有多大的负债空间。
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