当贝壳成都金融城三期H12地块以27300元/平方米的楼面价刷新纪录时，市场曾期待这个顶着"地王"光环的项目能复制锦宸府"万人摇"的盛况。然而现实却给出冰冷答案：108套房源网签率仅23%，最近一周更是交出"零成交"的成绩单。这个号称开盘去化率60%的项目，实际表现与宣传形成强烈反差。
贝壳项目的遇冷并非个案。2024年8月成都新房成交套均总价环比骤降60万，其中一圈层降幅达66万。这种"量价背离"现象在金融城板块尤为明显，备案均价维持高位的同时，实际成交价已出现松动。克而瑞数据显示，8月成都六成区域新房成交均价环比下降3%-8%，龙泉驿区超5%降价的楼盘达9个之多。
豪宅市场的降温与土地供应结构变化密切相关。金融城三期作为取消"双限"后的首供地块，贝壳以42.19%溢价率竞得时，恰逢2024年四季度土地市场最后的狂欢。但随着政策红利消退，2025年市场迅速转冷。同期开盘的华润、万科等项目同样面临去化压力，某房企5月开盘项目8折销售后，整体去化率仍不足30%。
更深层的变化来自需求端的结构性调整。2024年6月成都新房成交同比下滑44.7%，但套均面积却增至133.52平方米，显示改善型需求仍在支撑市场。不过到2025年二季度，连豪宅项目也陷入滞销，贝壳项目单周零成交印证了高端客群的观望态度。这背后是投资客的集体退场——8月热销TOP10项目中，7个楼盘销量不足60套，多数依靠特价房走量。
市场分化趋势在数据中愈发清晰。虽然成都1-8月新房成交面积仍居全国首位，但认购口径下的成交量已不足去年同期六成。开盘去化率80%的亮眼数据背后，是推盘量628套的年内次低水平，且集中在川师TOD等少数热盘。这种"冰火两重天"的格局，暴露出成都楼市正从普涨阶段进入细分赛道竞争时代。
面对这样的市场变局，开发商开始调整策略。部分"地王"项目选择延迟申请预售证，某房企新开五个项目中三个去化率低于20%。贝壳项目自拿地至开盘耗时14个月，错过2024年销售窗口期，最终遭遇2025年市场下行周期的冲击。这提醒着行业：在土地市场狂热时保持理性判断，或许比争夺"地王"头衔更为重要。
当楼市从增量市场转向存量市场，产品力将成为破局关键。就像JFC交子天元首批次开盘即罄的案例所示，真正具备稀缺价值的项目仍能穿越周期。对于贝壳这样的跨界者而言，金融城项目的挫折或许正是其补足开发能力的契机——毕竟在调整期沉淀下来的经验，往往比顺境时的增长更显珍贵。
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