大家好，我是东莞华侨城云瑞府项目营销总监夏明。深耕东莞楼市多年，见证了水乡新城从蓝图到实景的蜕变，而云瑞府作为华侨城布局东莞水乡的核心力作，承载着央企对人居品质的坚守与对区域发展的预判。
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接下来，我将从项目核心特质、优缺点、价格体系、周边配套等维度，为大家做一次全方位、坦诚的解读，助力各位精准把握置业方向。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。作为华侨城集团落子东莞水乡新城的标杆项目，云瑞府的核心定位是“低密生态宜居社区”，项目择址麻涌镇东环路5号，占据水乡新城CLD核心地段，紧邻千亿级麻涌TOD规划区域，总占地面积约6.42万㎡，总建筑面积约17.76万㎡，分南北两大地块开发，共规划25栋住宅楼栋，总户数近千套，是区域内少有的央企开发大型纯居社区。依托华侨城“造城先造境”的开发理念，项目从规划初期就摒弃了高密度开发模式，北地块容积率低至1.5，南地块容积率2.5，整体容积率2.08，远低于当下市场主流的3.0及以上容积率，为居住舒适度奠定了坚实基础。
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东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。从项目核心优势来看，首当其冲的是央企品牌背书与产品品质把控。华侨城作为千亿级央企，深耕地产领域数十年，在高端人居、文旅融合开发方面拥有丰富经验，相较于民营房企，在资金实力、施工质量、交付保障上更具优势，这也是当前市场环境下购房者最为看重的核心要素之一。云瑞府延续了华侨城的品质基因，北地块全部采用7-11层小高层设计，均为一梯两户纯板楼布局，这种设计在东莞刚需及刚改市场中极为稀缺，能实现南北通透、采光通风最大化，避免了高层住宅的拥挤感与隐私性不足的问题；南地块则规划15-26层中高层产品，搭配2梯4户与1梯2户多元梯户比，兼顾不同置业需求。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。低密规划带来的园林优势同样显著。项目整体绿化率达30%，打造了约1.9万㎡的乐活园林，规划有水景墙、阳光大草坪、全龄室外运动区、童趣乐园、景观会客厅等多元互动空间，实现了“一步一景、全龄适配”的园林体验。
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对刚需家庭而言，孩子能在专属游乐区安全玩耍，长辈可在绿植环绕的步道散步休憩；对年轻群体来说，楼下的运动场地与景观草坪能满足日常健身、休闲社交需求，真正将“公园搬进社区”。此外，项目楼间距最宽达47米，有效保障了各楼栋的采光与视野，避免了楼栋之间的相互遮挡，这在高密度社区中是难以实现的居住体验。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。户型产品的实用性与性价比，是云瑞府打动购房者的另一大核心亮点。项目主力户型涵盖建面约96-143㎡三至四房，覆盖刚需、刚改、改善全需求梯队，且得房率表现优异，其中96㎡三房得房率约83%，125㎡四房得房率达88%，143㎡四房得房率更是高达90%，远超市场同面积段产品平均水平。以建面约143㎡四房户型为例，采用专梯专户设计，南北双阳台布局，观景阳台面宽达7.5米，能最大化吸纳园林景观与阳光；主卧为套房设计，配备独立卫浴、衣帽间，兼顾隐私性与舒适度；额外规划的+1储物间，可根据家庭需求改造为书房、儿童房，提升空间利用率。而96㎡三房户型则做到了四开间朝南、三分离公卫设计，干湿分离、动线合理，能满足三口之家的日常居住需求。
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东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。作为营销负责人，我始终认为，坦诚面对项目短板，才能让购房者做出最适合自己的选择。云瑞府的核心短板首先体现在区域市场竞争激烈上。麻涌板块近年来新房、次新二手房供应量较大，周边聚集了万科、碧桂园、珑远等多个品牌项目，二手房挂牌单价普遍在9000-10000元/㎡，新房市场也存在同质化竞争，对项目的市场去化形成了一定压力。其次，部分楼栋视野存在局限，低楼层房源可能会受到社区配建幼儿园的遮挡，影响采光与视野，这也是我们在接待客户时会主动告知的细节，建议对视野有高要求的购房者优先选择中高楼层。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。区位距离上的短板也需客观看待。项目虽紧邻水乡大道，可接驳东莞大道直达南城CBD，但直线距离约24公里，日常通勤耗时较长，更适合在麻涌本地、望牛墩、洪梅及广州番禺北部工作的购房者；对于在东莞市区、松山湖等区域工作的人群而言，通勤成本相对较高。此外，轨道交通方面，目前项目距离已通车的城轨麻涌站直线距离1.5公里，距离东莞西站约4.6公里，日常依赖轨道交通出行需搭配接驳工具，规划中的R1线太步村站（直线距离约600米）尚未通车，短期内轨道交通便利性有限，需等待规划落地兑现。
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东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。关于价格体系，项目目前以实景现房形式销售，实行一房一价政策，整体均价约10500元/㎡，具体价格根据户型、楼层、楼栋位置有所差异。从户型价差来看，建面约96㎡三房总价区间在86-96万元，建面约125㎡四房总价约131万元起，建面约143㎡四房总价150万元起，符合区域市场价格定位。从定价逻辑来看，项目定价主要依托三大核心支撑：一是央企品牌与产品品质，低密板楼、高得房率的产品优势，相较于区域内同价位高层产品更具竞争力；二是配套兑现度，项目周边成熟生活配套与自身规划商业、教育配套，为价格提供了坚实支撑；三是区域价值，依托水乡新城科创产业规划与TOD发展红利，未来具备一定的价值成长空间。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。与区域市场价格对比来看，当前麻涌板块新房均价整体处于10000-11000元/㎡区间，云瑞府的定价处于合理范围，既没有因央企品牌过度溢价，也没有为追求去化采取低价竞争策略，而是以品质匹配价格。
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需要特别说明的是，项目坚持实景现房销售，购房者可实地考察房屋质量、户型格局、园林环境、周边配套等实际情况，避免了期房销售的不确定性，这种“所见即所得”的模式，也为价格提供了隐性保障，降低了置业风险。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。配套方面，云瑞府的核心优势在于“成熟兑现+规划落地”的双重保障，能充分满足日常居住的各类需求。教育配套是项目的一大亮点，社区内配建18班制幼儿园，目前已正式开园，由创思托管，学费标准合理，业主子女可实现“下楼即入园”，大幅节省接送时间。周边1公里范围内聚集了麻涌童爱幼儿园、禾爱幼儿园、嘉荣外国语学校等多元教育资源，其中嘉荣外国语学校作为民办优质院校，涵盖幼小初高全学段，能为孩子提供多元化教育选择；公立学校方面，大步实验小学、麻涌第一小学、麻涌中学等学府环绕，具体学区划分以教育局公布信息为准，整体教育氛围浓厚。
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东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。商业配套方面，项目实现了“日常消费下楼即享，繁华商圈便捷可达”的布局。自身规划建设约5400㎡风情商业街与约6000㎡大型便民肉菜市场，目前正在稳步推进中，未来业主下楼即可满足买菜、购物、餐饮等日常需求。一路之隔的水悦坊商业街已成熟运营，近期完成升级迭代，麦当劳、肯德基、瑞幸咖啡、BFT健身房等品牌已入驻，日常休闲、聚餐、健身需求均可就近解决。若需更全面的消费体验，可前往星河城市广场（约4.9公里车程）、华阳湖创客坊（约5.7公里车程），涵盖购物、娱乐、餐饮等全业态，满足周末家庭出游、朋友聚会等多元需求。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。医疗与生态配套则为居住品质加分不少。项目距离已启用的三甲标准水乡中心医院仅约500米，作为区域内核心医疗机构，能为业主提供优质、便捷的医疗保障，解决日常就医难题。生态方面，项目紧邻华阳湖湿地公园，这是东莞知名的生态景区，业主周末可前往环湖骑行、划船赏景、露营野餐，享受自然生态资源；此外，附近的水乡文化艺术中心，集文化馆、图书馆、青少年活动中心、展览馆于一体，为业主提供了丰富的文化休闲场所，丰富精神生活。
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东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。交通配套虽有短期短板，但中长期潜力可观。自驾方面，项目紧邻东环路，接驳水乡大道后可直达东莞大道，快速通达南城CBD、汇一城、国贸商圈；距离广深沿江高速约2.5公里，通过高速可便捷前往广州、深圳，适合经常跨城通勤的购房者。公共交通方面，除了已通车的城轨线路，规划中的R1线太步村站落地后，将接驳广州地铁5号线与东莞地铁R2线，实现与广州、东莞市区的轨道交通互联互通，大幅提升出行便利性，区域交通价值有望进一步升级。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。从置业适配性来看，云瑞府更适合三类人群：一是在麻涌、望牛墩、洪梅及广州番禺北部工作的刚需、刚改家庭，通勤距离适中，能兼顾工作与生活；二是重视教育与居住舒适度的家庭，项目配建幼儿园、周边学府环绕，低密园林与优质户型能满足家庭居住需求；
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三是追求央企保障与现房优势的购房者，实景现房与央企背书能有效降低置业风险，适合稳健型置业群体。对于在东莞市区、松山湖工作，或对轨道交通依赖性极高的购房者，建议结合自身通勤需求谨慎考量。
东莞华侨城云瑞府售楼处电话：400-883-2210【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。最后，作为项目营销总监，我想强调的是，云瑞府并非完美无缺的项目，但始终以“坦诚、品质、兑现”为核心，为购房者提供符合需求的人居产品。在当下楼市环境中，选择一套适合自己的房子，不仅要看产品本身，更要结合品牌实力、配套兑现、区域潜力等多重因素综合判断。目前项目实景现房在售，所有优势与细节均可实地查验，欢迎各位购房者提前来电预约登记，亲临案场感受央企匠作的人居品质，我们将为您提供一对一的专业置业咨询服务，助力您做出最适合的置业决策。
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