最近，政务区的房东们心态悄悄变了。挂牌量连续7个月下滑，但11月却出现一个耐人寻味的信号：成交量收缩，部分房源价格反而悄悄抬头。这不只是数据波动，更是市场情绪转向的风向标。有人选择离场，有人开始观望，而敏锐的人已嗅到机会的味道。
NO.1|壹
政务区二手房：缩量上涨，价值分化信号已现
作为合肥楼市的“心脏”，政务区的成交数据始终是市场情绪的晴雨表。2025年11月，区域市场呈现“量跌价稳”甚至“量跌价升”的独特现象，释放出触底反弹的明确信号。
具体来看单个项目的成交情况
绿地国际花都蓝蝶苑149平户型，成交总价:318万元，成交单价21329元/㎡。
宋都西湖花苑 128平户型，成交总价:272万元，成交单价21201元/㎡。
信达水岸茗都133平户型，成交总价:300万元，成交单价22445元/㎡。
乐富强御龙湾143平户型，成交总价:342万元，成交单价23795元/㎡。
置地栢悦公馆172平户型，成交总价:518万元，成交单价30032元/㎡。
融侨天骏 164平户型，成交总价:509万元，成交单价31049元/㎡。
需求端的变化同样值得关注。政务区成交单价TOP10榜单中，洋房产品（如融侨天骏）单价突破3.1万/㎡，成为市场硬通货。购房需求正从“追涨投机”转向“务实求精”，学区资源、产品密度、社区品质成为决策关键。政务区因土地稀缺、配套成熟，其核心资产的抗跌性正逐步凸显。
以保利香槟国际为例，贝壳平台数据显示，其11月成交量从10月的13套锐减至6套，但成交单价却从1.4-1.5万/㎡区间回升至1.7-1.8万/㎡。这种“缩量上涨”表明，经过长期价格回调后，房东低价抛售的意愿明显减弱，买卖双方进入价格博弈的僵持阶段。与此同时，部分品质或区位稍逊的小区（如琥珀五环城）仍以价换量，价格持续下探。这种分化印证了市场底部的典型特征：劣质资产加速出清，而稀缺优质资产的价值底线已然夯实。
NO.2|贰
菜单式服务：中介革命，交易成本重构
当前市场分化加剧，交易成本已成为买卖双方决策的关键因素。传统中介佣金可能达上万元，这对本就承压的交易双方构成额外负担。对此，二手房“菜单式服务”创新模式应运而生，它通过将交易流程拆解为标准化模块，实现按需付费、透明结算，彻底颠覆了传统中介的打包收费逻辑。
具体而言，菜单式服务将房源推广、政策咨询、实地带看等基础环节设为免费，而合同指导、过户交割、贷款代办等核心服务则明码标价（如合同审核约1000元、过户手续约2000元）。这种模式下，一套无贷款需求的房源总交易成本可控制在3000元以内，较传统模式节省超70%。更重要的是，它整合了媒体矩阵与阿里资产平台等资源，通过全域流量曝光精准匹配需求，响应了中央“推动房地产高质量发展”的政策导向，以科技赋能提升行业效率。
这种变革不仅降低了经济成本，更标志着房产交易从粗放式向精细化演进。买卖双方可根据实际需要灵活选择服务，避免为冗余环节付费，尤其适合急售房东、刚需购房者等对成本敏感群体。菜单式服务的普及，正是市场走向成熟、回归服务本质的重要里程碑。
NO.3|叁
结语
政务区的价格韧性与菜单式服务的制度创新，共同指向一个结论：合肥二手房市场正在政策与市场双驱动下步入新阶段。专家普遍预测2026年为楼市转折年，而合肥因产业动能强劲、人口吸附力持续，复苏节奏或快于全国。
来源：合肥楼市航拍
对买家而言，当前是筛选核心资产的良机，需聚焦政务区、优质学区等稀缺资源；对卖家而言，需理性看待价格回调，善用新政降低交易成本。市场从普涨时代进入价值时代，唯有顺势而为者方能胜出。
第一房智库观点：
政务区“缩量上涨”是市场触底的明确信号，反映出优质资产价格已进入底部区间。菜单式服务的推出，则通过打破信息壁垒降低交易摩擦，有望加速市场出清。第一房智库判断，合肥二手房市场正处于“价值回归”与“制度重构”的共振拐点，预计2026年上半年将完成筑底。建议买家关注政务区、滨湖新区等核心板块的品质房源，卖家需避免恐慌性抛售，利用新政优化交易策略。楼市新周期下，理性决策比追逐短期波动更重要。
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