着力稳定房地产市场
编者按最近召开的中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，以及加快构建房地产发展新模式。近日召开的全国住房城乡建设工作会议也强调，着力稳定房地产市场，并进一步细化了相关部署。本期地产周刊聚焦“着力稳定房地产市场”，建言防范化解风险，促进行业平稳健康发展。
图片来源/新华社
■中国经济时报记者 李晓红
“着力稳定房地产市场”是明年政府工作的重点任务之一。中央经济工作会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”。一系列部署释放“稳”的信号，为房地产市场平稳健康发展、住房消费活力持续释放锚定了方向。
接受中国经济时报记者采访的专家认为，“着力稳定房地产市场”是立足于住房供需关系已发生根本性转变的现实，推动行业从规模扩张转向供需匹配、风险可控、品质提升的新轨道，具体体现为严控盲目新增供应、加快消化存量房源、以“好房子”标准引导产品升级。同时，也意味着房地产政策从短期救市向长期稳控转变，其核心目标已由“止跌回稳”向“稳定市场”转型。
民众期待与政策导向同频共振
“目前，大家最关注房价能否保持稳定。近期召开的中央经济工作会议释放了稳楼市的明确信号，这给大家吃了一颗定心丸。”家住北京市昌平区某老旧小区的退休教师王先生坦言，一直有改善居住条件的想法，但此前对市场走势拿捏不准，始终不敢出手。如今，王先生开始重新规划换房计划。
王先生告诉中国经济时报记者，中央经济工作会议提出“有序推动‘好房子’建设”让他十分期待。“我们老年人换房，不求面积多大，更看重户型的合理性、适老化设施和社区配套。”他希望多建这类房子，同时，老旧小区改造更精准，比如加装电梯、优化无障碍通道，让现有住房也能升级成“好房子”。
付建鹏是北京市昌平区我爱我家北七家旗舰店的店长。近来，他明显感觉到来咨询买房的刚需客户逐渐增多，尤其是在北京新政发布后，门店的带看量与二手房过户量明显回升。他表示，购房者的预期开始转向“稳得住”，更看重居住价值与流动性，刚需承接力更强。
当前，房价稳定与居住品质提升已成为民众的核心诉求。“着力稳定房地产市场”精准适配房地产市场供求关系的重大变化，“控增量、去库存、优供给”则切中了房地产市场的痛点。
“政策根据不同城市的实际情况，采取‘量体裁衣’的措施，有效控制新房供应，盘活存量房，推动优质供给。”上海交通大学国际与公共事务学院、中国城市治理研究院研究员张传勇告诉中国经济时报记者，对刚需型购房群体而言，受益于限购政策优化、购房成本降低等，购房更加可负担。对改善型需求群体而言，政策推动“卖旧换新”，并加快“好房子”建设，提升市场上的住房品质，满足其对更好居住条件的需求。对持有存量房的业主而言，政府通过收购存量房、支持“以旧换新”等政策，有助于提升房产流动性，减少市场停滞现象。
“这次会议释放出的积极信号，对有真实居住需求的群体更为友好。一是购房安全性显著提升。‘保交楼’继续作为底线任务推进，白名单机制和预售资金监管持续强化，部分地区还试点现房销售，有效降低‘买了房却难交付’的风险。二是购房的成本将下降。地方层面有望推出契税减免、购房补贴等措施，公积金政策也将更灵活，如提高贷款额度或扩大使用范围，在相当程度上减轻购房者的负担。三是住房选择更加多元。政府收购存量商品房转为保障性住房，将为新市民、青年人等群体提供更具可负担性的安居选项。若‘以旧换新’等置换政策配套到位，还有望激活一批品质较好的二手房源，改善市场流通效率。”中国城市发展研究会副秘书长刘正山表示。
国务院发展研究中心研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，稳定的房地产市场意味着稳定的预期，对于购房者而言，可以放手为美好居住与美好生活奋斗。
精准发力释放住房消费活力
“首付比例下调、房贷利率优化……这些政策让我们刚需族看到了希望。”北京新政发布后，在北京工作的张先生明显感受到市场的积极变化。他告诉中国经济时报记者，对刚需族而言，不仅想“住有所居”，更想“住有宜居”，提升住房品质比单纯降价更有吸引力。
12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，更好地满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
中指研究院分析认为，降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境，政策延续渐进式推进节奏。本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放。
在58安居客研究院院长张波看来，目前，房地产市场的分化还在持续，拉动市场并激活住房消费需要因城施策。一方面，不少三、四线城市依然面临高库存；另一方面，不少城市的居民改善性需求突出，品质需求与现有供给错配。
如何进一步激活住房消费需求？张波建议，从全国来看，可下调LPR与公积金贷款利率、降低存量房贷利率，减轻居民购房利息负担，释放刚性与改善性购房需求。以绿色智能安全的“好房子”标准升级新建房，以管网更新、适老化改造激活存量小区，双轮驱动品质住房消费。积极取消不合理限制，全面取消限购、限售、限价等限制性措施，简化交易流程，提升市场流动性，畅通“卖旧买新”消费循环。
在王瑞民看来，激活住房消费，既包括购，也包括租。在“租购并举”新模式下，除传统的购以外，不妨在住房租赁消费上多下些功夫。房子的“租购并举”需要土地的“租让并举”做支撑。土地出让若能更加灵活且富有弹性，如可租可让或先租后售，则可为租赁住房发展与消费提供长足激励。
刘正山认为，当前，住房消费疲软，既有收入预期不稳、杠杆空间受限等宏观因素，也有置换链条不畅、产品供给错配等结构性堵点。有效激活需求，必须在“稳”的基础上精准打通关键环节。一是以“好房子”激发改善性需求。要推动建设安全、绿色、智能、适老的“好房子”，让“好”可感知、可负担、可获得，从而提升居住体验，唤回改善群体的信心。二是打通“卖旧买新”的置换链条。应通过税收优惠、金融支持、国企收储或平台撮合等方式，降低置换成本，缩短交易周期，让改善性需求真正流动起来。三是要实施更精准的需求支持政策。避免“大水漫灌”，聚焦真实居住需求。
“在当前形势下，要稳房地产市场并激活住房消费，需要采取多管齐下的策略。”张传勇建议，除提供高质量的住房供给、打通“卖旧换新”链条外，更重要的举措是优化交易环境。例如，推行现房销售制，强化预售资金监管，保障购房者权益，提升市场交易的透明度和稳定性。政府还可以通过回购存量房并转化为保障性住房，既能解决低收入群体的居住问题，又能促进市场供需平衡。通过这些综合措施，可以在稳定房地产市场的同时，有效激活住房消费，推动房地产市场平稳健康发展。
总 监 制丨王列军车海刚
监 制丨陈 波 王 彧 杨玉洋
主 编丨毛晶慧 编 辑丨曹 阳
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