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专家预测：澳洲房价明年还要大涨10%！喊话“抓紧上车”
澳洲新闻集团12月28日报道，一位知名房产专家表示，尽管明年可能会出现加息， 但澳洲各地的房价预计仍将稳步上涨，首次购房者应当抓紧入市。
澳联储本月早些时候决定维持官方现金利率不变。然而，由于通胀水平高于预期，一些专家认为明年仍有可能加息。 但Metropole Property Strategists创始人Michael Yardney表示，他并不认为澳 联储最终会选择加息。
他说：“现在没人再期待降息了，但除非出现意外情况，我认为加息的可能性也不大。利率的稳定将提振购房者的信心。”
根据PropTrack的数据，截至今年12月，全国房价在12个月内上涨了8.7%。
Yardney 预计，到2026年，全国首府城市及偏远地区各大城市的房价仍将增长6%至10%。
一般来说，加息会令房贷成本上升，从而压低房价，但Yardney指出，即便明年澳洲真的加息，其影响也不足以抵消其他推动因素。
他说：“我们知道，即使在2022年利率高企时，房市也没有停下脚步。当时，澳联储在经历了疫情期间超低、几乎类似战时水平的利率后，连续加息12次，但供需关系依然推动房价上扬。”
Yardney认为，无论是否加息，2026年房价仍将受到强劲人口增长、政府激励政策以及高昂建筑成本的共同推动。
“移民水平上升意味着将有更多人口涌入墨尔本、悉尼和布里斯班，”他说。
这些城市的空置率已处于低位，而新移民通常会先租住三至五年，从而令租赁市场持续紧张。
与此同时，一些现有租客可能会利用政府的“5%首付购房计划”尝试置业，进一步加大房源供给压力。
对于首次购房者，Yardney的建议十分直接：如果你收入稳定、能够承担房贷，那就尽快入市。
他说：“如果你的财务状况允许，不必等待所谓的‘完美时机’，因为那根本不存在。市场的底部已经过去——是在2023年初。房价上涨的速度远快于你攒首付或增加储蓄的速度。”
除5%首付计划外，政府本月初还推出了全新的“Help to Buy”计划，对现有住房最高出资30%，对新建住房最高出资40%。
“历史告诉我们，这类政策往往令需求增长远快于供应补充的速度，而当市场库存紧缺时，房价自然水涨船高。”
Deyon房贷经纪人、前澳联储经济学家Martin Eftimoski也认为，即便出现加息， 房价仍将保持强劲增长。
他说：“当人口快速增长时，房价无论如何都会被慢慢推高。结构性、政策性和金融层面的因素共同作用，使市场持续朝这个方向发展。”
Eftimoski指出，疫情期间建筑成本上涨高达50%，放大了澳洲移民政策的影响。
“我们的住房补充能力几乎崩溃，而现在，我们仍生活在那段阴影之中。”
他还认为，5%首付计划很可能采取“先到先得”的方式执行，未来的购房者可能会被价格挤出市场。
“现在正是行动的时机，有充分的理由要抓紧入市。”
谈及未来哪些澳洲城市最具投资潜力时，Yardney提到了墨尔本——一个近年来表现 相对疲软的市场。
他说：“我相信墨尔本房市的某些细分领域将成为非常优质的长期投资标的，因为其租金回报率相对较高、空置率低、住房供应不足。尽管存在一些额外税负和行政麻烦，但墨尔本的经济依然稳健。总体来看，我认为墨尔本正处于增长的起点阶段，就像三年前的布里斯班、珀斯和阿德莱德一样。”
过去几年，维州因政治争议和治安问题，已有数以千计的居民迁离该州。
从2020年3月至2024年9月，维州因州际净迁移流失近5.5万人，其中仅2022至2023 财年就有近1万人迁往昆州。
这一迁徙潮最终也反映在房价上。2024年6月，布里斯班的独立屋中位价首次自 2008年以来超过墨尔本，成为澳洲房市格局变化的重要标志。
02
2025澳洲房市回顾！首府城市房价高歌猛进，澳联储降息，政府帮买房…
《悉尼晨锋报》报道称，澳洲房市在2025年以截然不同的状态收官，与年初人们对房贷减负的乐观预期形成鲜明对比。
Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，截至11月底，澳洲房价全年上涨7.7%，高于去年全年5.2%的涨幅，也超过20年平均值5.1%。
不过，这一涨幅主要受到次级首府城市房地产繁荣的推动。
悉尼房价仅温和上涨 5.1%，墨尔本则上涨4.2%。
“2025年的降息使各大银行迅速下调房贷利率。我认为直到今年四季度，市场仍普遍预计2026年还会有进一步的降息。”
Owen认为，这一预期带来了强劲的春季销售季，但随着年末通胀回升，利率前景发生变化，进而开始影响房地产市场。
受此影响，悉尼和墨尔本的房价在截至12月中旬的四周内趋于平稳。
Owen补充道，尽管今年还贷成本有所下降，但仍然偏高，这促使购房者转向更实惠的房屋类型。
今年最便宜25%房产的价格上涨9.5%，而最昂贵25%房产的价格上涨6.2%。
Owen表示：“可负担性问题使得中高收入购房者转向价格较低的房产区间，这也让部分相对低价的市场区域房价涨幅最大。”
Domain研究与经济主管Nicola Powell回顾称，市场原本预计2024年会降息，但直到今年才真正实现，并成为2025年市场的决定性因素。
“我们看到降息带来了更强劲的动力，尤其是对悉尼而言，因为悉尼对现金利率变化更为敏感。”
“墨尔本市场此前一直难以进入稳定复苏阶段——2025年对墨尔本而言是关键时刻。”
今年，首次购房者获得了更多选择，包括澳洲政府5%首付计划的扩展。
这项计划允许以5%首付购买房产，但需符合房价上限，自10月起对所有收入水平的买家开放。
政府的Help to Buy共有产权计划于12月启动，允许买家与政府共同购房，从而减少房贷还款。
Powell表示，对许多首次购房者而言，这些激励措施将成为重大转折点。
“首次购房者在房价上涨面前举步维艰，而这正是2025年市场呈现的状况，” “因此，尽管政府计划为他们提供进入市场的渠道，但最终他们仍需为房屋支付更高的价格。”
Powell补充道，投资者在2025年重返市场，目前占房贷融资比例略高于40%，但主要集中在现有房产市场，这意味着这些购置行为对新增住房供应作用有限。
她形容，澳洲当前的住房可负担性“极度紧张”，“拥有住房的愿望仍在，但这种愿望的形式正在改变。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示赞同，称住房可负担性“并不理想”。
“显然，今年房价涨幅很大。受影响最明显的是那些此前价格非常低廉的地区，尤其是疫情前。”
她指出，2025年的市场比2024年底预期更强劲，当时房价涨幅放缓，甚至曾短暂下 跌。但2025年初对降息的期望成为转折点。
她表示，展望2026年市场开局将颇具看点，因为部分经济学家警告利率可能上升。
“过去五年推动房价上涨的因素仍在持续，我们仍面临住房供应不足的问题。但即使只是利率上升的讨论，也足以让市场明显放缓。”
03
澳洲房价将迎新一轮暴涨！悉尼或突破$240万大关，多地房价有望翻倍
最新发布的建模数据显示，澳洲了五年后全澳各州府城市及行政区（Suburb）的潜在房屋价值，描绘出一幅令人深思的未来房市蓝图。
澳洲正处于前所未有的房地产市场分化边缘。
根据PropTrack的最新建模数据，即便部分地区面临价格下行的压力，全澳仍有许多城区的房价有望在2030年前翻倍。
该模型预测，如果近期的增长模式持续，各大州府城市的房价将攀升至新高度。
对 于正艰难跻身房产市场的民众而言，这一前景无疑令人担忧。
REA Group经济学家Angus Moore指出，目前房价尚未停止上涨，若延续过去五年的增速，到2030年，悉尼购房者的支出将增加约61%。
布里斯班和珀斯将分别增加68%和66%，阿德莱德的涨幅更将高达75%。此外，墨尔本预计上涨17%，而霍巴特和堪培拉的涨幅则在40%左右。
Angus Moore强调，该建模并非绝对的预测，而是通过数据凸显了过去五年市场增 长的强劲势头，尤其是那些曾经价格较为实惠的市场。
悉尼 如果认为目前的悉尼房产已经高不可攀，那么未来的趋势可能更令人警惕。
PropTrack对各城区的数据分析显示，若重复过去五年的增长模式，到2030年悉尼独立屋平均价格有望达到240万澳元，比目前水平高出近100万澳元。
供应量更大的悉尼公寓表现可能逊于独立屋。
值得注意的是，悉尼的住房负担能力危机正推向未知领域。如果2020年至2025年的市场行情重演，悉尼独立屋价格将达到墨尔本的两倍以上，且比布里斯班高出近 100万澳元。
相比之下，公寓市场表现平淡，预计未来五年仅上涨约8万澳元。
Angus Moore分析认为，悉尼房价之所以节节攀升，是长期供应不足、人口激增、就业市场强劲以及资金充裕的换房者等多重因素共同作用的结果。
其中，Sylvania Waters、Waverley、Warrawee以及西南部的Denham Court、 Oakdale 和 Leppington等地区，房价均有望实现翻倍。
墨尔本 在墨尔本，未来的增长动力将主要集中在适合家庭居住的区域，而非传统意义上的蓝筹地段。
PropTrack建模显示，Lower Plenty、Diamond Creek和Mentone等地的表现将优于顶级豪宅区Toorak。
墨尔本许多 Suburb 的房价有望突破百万大关。
目前，利率下降的预期正为市场营造出一种“错失恐惧症（FOMO）”的氛围。
预计五 年内，将有超过50个新的城区加入墨尔本的“百万澳币俱乐部”，包括Taylors Hill、Berwick、Reservoir和Altona North等。
购房者代理 Emily Wallace 表示，这种转变反映了家庭对居住空间的渴求，特别是那些希望为孩子提供宽敞院子的换房群体。
Angus Moore 则补充道，墨尔本住宅中位价预计在2030年超过100万澳元，而其增 长速度相对较慢，主要归功于当地较快的住房建造速度。
布里斯班和黄金海岸 昆州预计将迎来全澳最令人咋舌的房价涨幅。如果历史重演，到2030年，该州典型房产价格有望飙升84%，达到153万澳元。
布里斯班已超越墨尔本成为澳洲第二贵的首府城市，未来涨势依然强劲。
部分地区如Logan、Wide Bay及昆州中部地区的房价可能翻倍。
目前该州最便宜的 12个市场，到2030年价格均将逼近100万澳元大关。其中，Logan的Kooralbyn表现尤为突出，其公寓中位价可能从29.1万澳元暴涨至94.6万澳元。
豪宅市场同样表现极端，Surfers Paradise的房屋均价五年后预计达到900万澳元，New Farm则将突破526万澳元。
豪宅中介 Russell Rollington认为，尽管这一目标极具野心，但鉴于近期已有次顶层公寓以2020年两倍的价格成交，这一预测仍具有可行性。
阿德莱德 阿德莱德正从曾经的“房价洼地”转变为高价市场。
报告指出，若延续过去五年75% 的增长率，阿德莱德独立屋中位价将从目前的84.1万澳元增至惊人的146.4万澳元；公寓中位价也将攀升至93.8万澳元。
阿德莱德房市已不再低廉，逐渐向悉尼和布里斯班看齐。
届时，阿德莱德将成为全澳独立屋第三贵的城市。北部地区的业主或成最大赢家， Davoren Park、Elizabeth North和 Elizabeth Downs 等地的中位价在经历大幅 增长后，有望突破150万澳元。
霍巴特 如果增长趋势持续，到2030年，霍巴特约有一半的 Suburb 独立屋中位价将跨入百万门槛，其中包括 Dodges Ferry 和 Rokeby 等区域。
届时，全墨尔本独立屋中位 价将达到100万澳元，公寓则约为73.8万澳元。
达尔文的市场潜力也不容小觑。
到2030年，其独立屋均价预计达到75.6万澳元。若复制疫情期间的激增模式，北领地部分地区的房价涨幅甚至可能达到107%。
REA Group 经济学家Angus Moore强调，增加住房供应是缓解房价压力的当务之急。
其中，Muirhead预计将成为表现最好的地区，独立屋中位价有望从73万澳元跃升至 151.2万澳元。
与此同时，Dundee Beach 等地的平均置业成本也将显著上涨。
针对这一趋势，Angus Moore再次重申，必须通过增加住房供应来缓解日益严峻的房价压力。
04
2030澳多区房价分化更严重 部分地区房价料翻倍昆州涨最快
澳洲房地产市场在走向前所未有的分化。最新数据模型显示，若近期增长模式持续，到2030年，一些郊区房价涨幅将远超其他地区，一些地区房价料将翻倍。
房地产数据公司PropTrack的模型推演了若近期增长模式重现至2030年全国各首府城市及郊区的房价走势。
REA集团经济学家莫尔说，此模型并非正式预测，模型显示，若过去五年的增长重演，到2030年，悉尼的房价将上涨约61%，布里斯本将上涨约68%，阿德莱德将上涨约75%，墨尔本的房价将上涨17%，柏斯将上涨66%，侯巴特和坎培拉的房价将上涨约40%。
如果近五年的趋势重演，到2030年，悉尼的独立屋平均房价将达到240万澳元，比现在高出近100万澳元。包括Sylvania Waters、Waverley、Warrawee，以及西南部的Denham Court、Oakdale和Leppington在内的区域，房价正朝着「翻倍」的轨道疾驰，增长源于长期供应不足、人口激增、强劲就业以及拥有大量资产的升级买家共同推动。
相比之下，悉尼公寓价格预计在未来五年仅上涨约8万澳元，显示出市场内部巨大的分化。
墨尔本增长故事则发生在外围，如Lower Plenty、Diamond Creek、Beaconsfield等家庭友好型郊区，其增长潜力将超越传统豪宅区Toorak。 Toorak预计增长22万澳元，而外围郊区涨幅可达35万澳元或更多。
未来五年，这里预计将有超过50个新郊区加入「百万俱乐部」，包括Taylors Hill、Berwick、Reservoir等。
墨尔本整体较慢的增长可能可以归因于相对更快的住房建设速度。
昆州或将迎来全国最令人咋舌的涨幅。若目前趋势持续，该州典型住宅价格将在2030年飙升84%，达到153万澳元。 Logan、Wide Bay和昆州中部等地部分郊区房价可能翻倍。目前该州12个最可负担的市场，预计到2030年房价都将接近百万澳元，其中Kooralbyn的公寓中位价可能暴涨225%。
高端市场同样疯狂，Surfers Paradise的独立屋均价可能达到900万澳元，Mermaid Beach为640万澳元。
阿德雷德若复制过去75%的涨幅，独立屋中位价将从目前的84.1万澳元跃升至146.4万澳元，成为全澳第三贵首府。
北部郊区如Davoren Park，若再现过去五年209%的惊人增长，其中位价将达157.8万澳元，成为最大赢家。
霍巴特则预计将有半数郊区的独立屋中位价突破百万澳元大关，包括Dodges Ferry和Rokeby等。
达尔文的房价若复制疫情后的繁荣，涨幅最高可达107%，其中Muirhead的独立屋中位价可能从73万澳元飙升至151.2万澳元。
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