来，直观感受下，天津这几年的户型冲击。
这是十年前某豪宅181平米户型↓
这是现在某边户改造后的户型↓
什么感受？
抛开户型布局不同，单看这尺度貌似相差并不大。
都是三室两厅两卫的设计。
前者南向采光面超过10米；后者也达到了11.7米，主卧还做了270°双面屏落地窗。
包括客厅的尺度也是后者更胜一筹。
前者客厅开间4.4米；后者客厅开间5.1米，连厨房开间都做到了4.5米，并且所有卧室的开间也都在3米及以上。
但你若以为该户型也是180多平米大户型，那就大错特错。
该户型建面实际上，仅109平米。
也就是说，两个户型足足相差了70多平米，惊人不？！
事实上，这在当下市场已经不是个例。
城投格调观棠花园建面约111平米洋房，比北岸中心143平米的实际尺度都大。
南向飘窗全赠送，北向设备平台和挑空也是送的。
宜禾海月府二期也空间大膨胀。146平米户型既有开放式阳台，又有露台，开放式阳台后期可以封起来。
宜禾海月府二期146平米户型图
金地上湾玖峯87平米小高，不仅能做出三室，而且还是双卫！
放在以前，这个面积段只能做两室。
绿城尚玉蘭128平米户型、中建悦庐桐溪127平米户型，则都可以赶上传统160平米的实际居住空间了。
绿城尚玉澜128平米户型图
中建悦庐桐溪127平米户型图
之所以会这样，究其原因主要在于，得房率“跳级”。
原来高层得房率一般也就70-73%，小高基本在75-78%，洋房能到80-83%。
反观近几年，在建筑规范多次放宽+产品内卷不断升级之下，可以“送”的越来越多，包括飘窗、设备平台、挑空、开放式阳台或露台等。
有的甚至“叠加”送。飘窗“套”阳台，设备平台搭挑空……
以致于得房率大跃升。
不说四代住宅了，单三代新产品就足够逆天。
现在，小高得房率都能在90%以上，洋房可以实现95-100%。
比如，中海玖万里洋房得房率约95-96%；
绿城玉百合最高得房率99.8%；
建投东府小高得房率90%以上，洋房97%以上；
城投格调观棠花园小高得房率近95%，洋房近100%；
金地上湾玖峯洋房综合得房率约95%，
中交海河玺二期洋房最高得房率98.77%，小高最高92.71%，高层也能实现87.51%……
龙曜城|凤鸣得房率全约100%，中建悦庐桐溪部分已超100%……
更有甚者，已经实现得房率超110%！
这已经不是低公摊，而是负公摊。
关键还不用多花一分钱。
进而，带动得买房逻辑也彻底变了。
原来，天津不成文的需求面积标准是：
刚需基本上80-100平米，刚改一般为100-120平米，中产是120-140平米，改善是140-180平米，豪宅为180平米以上。
但因为现在得房率已经大幅提高，所有需求标准也应该重新定义。
基本可以“下探”10-20平米。
比如，刚需原来买90多平米，现在买80多平米就够用。
中海长林郡80平米已经做出三室，其89平米户型以及津铁格调罗宁花园89平米、津铁格调蘭颂89平米，都做出了三室双卫。
中产也不用必须“卡”120平米以上。
原来120平米是刚需头、改善尾，但现在在高得房率的加持下，120平米基本已经可以实现140平米的空间感，是妥妥的大改善。
所以现在中产只需买105-125平米左右就能实现原来想要的居住尺度。
这就是新时代下的新标准。
尤其对于置换客群来说，需要有清晰认知。
原来大家换房都是在原来住的房子面积基础上加一定面积，比如现在住100平米，想换个130平米的。
但现在这一惯性思维已经打破。
换房不一定换大，可以等面积置换，也可能会换小。
就是因为得房率高，不用提高房本面积，也能实现体感面积放大。
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