小区近200个车位每年3.6万元“租”给开发商，业主起诉开发商、业委会要求撤销协议！判了|停车位|停车场|开发商|方式催交物业费|物业公司

根据《民法典》规定，住宅小区规划范围内公共用地上设立的停车场，归全体业主共同所有。四川宜宾“宜都崇文”小区公共区域内近200个停车位，却自建成以来一直由开发商经营管理。根据开发商与前业主委员会签订的协议，业委会每年收到3.6万元。新一届业委会成立后，业主于2024年11月将开发商和业委会起诉至法院，一审法院判决撤销业委会与开发商签订《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》的决定，二审法院维持原判。

▲宜都崇文小区及规划公共区域业委会供图

12月16日，就在小区业委会成员罗某某在该小区综合楼张贴小区将召开业主大会讨论停车场问题的相关公示时，与开发商宜宾天成房地产开发有限公司驻守停车场的工作人员发生纠纷，一名开发商公司的工作人员倒地受伤，经医院诊断为“左侧尺骨中段骨折”，目前仍在医院接受治疗。12月29日，红星新闻记者从辖区警方获悉，事发后当地公安派出所已介入调查。

▲停车场纠纷引发人员受伤业委会供图

业主起诉：

撤销业委会决定、确认停车场协议无效

“宜都崇文”小区位于宜宾市叙州区赵场街道，地处宜宾南岸西区核心区域，系宜宾天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）开发的首个小区，2007年建成投用。在小区外的公共区域有6000平方米，目前有197个固定停车位，若干临时停车位。小区内共有住宅楼、综合楼8栋，575户，先后经历五届业主委员会。

2024年11月7日，该小区业主苏某学、周某、夏某云将小区业主委员会、天成公司起诉至宜宾市叙州区人民法院，请求法院判决撤销小区业委会作出的与天成公司签订《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》的决定；确认业委会与天成公司签订的《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》无效；二被告承担本案诉讼费用。

▲开发商用无牌车堵住小区临时通道罗敏摄

原告起诉称，2023年底，小区业委会换届成功。原告等小区业主督促业委会公开与业主切身利益相关的材料，发现第四届业委会与天成公司签订了《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》。该协议所涉停车场占地6000平方米左右，共计197个固定停车位，临时停车位若干，系全体业主共有。从协议内容来看，业委会（第四届）将停车场以每年36000元的价格交由天成公司管理，严重侵害了全体业主实体权益。

原告认为，根据民法典规定，停车场的经营应当由业主共同决定。但业委会与天成公司签订协议以前，没有通知业主进行表决，更没有经过业主任何形式的同意，在全体业主完全不知情的情况下，擅自做出了与天成公司签订协议的“决定”。原告同时认为，天成公司作为开发商，应当完全知晓相关法律法规，其行为属于恶意串通，严重损坏业主权益，非善意第三人。

被告宜都崇文小区业委会辩称，案涉合同是小区第四届业委会与被告天成公司签订的，第五届业委会对之前的事情不清楚。2023年12月，第五届业委会才知晓案涉停车场的租赁期限和租赁费用，上一届业委会也没有向新成立的业委会交接相关事项。

开发商辩称：

案涉停车位在小区外依法属开发商所有

审理过程中，被告天成公司称，案涉停车位在小区外面，系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，依法属开发商所有，十多年来未有争议。与业委会签订合同约定分成，是对小区全体业主的支持。不仅于此，天成公司为小区建设了许多可改造为门面的空间，一直交由业委会出租。天成公司在小区有地下停车位近100个，也交由业委会出租。天成公司在小区内有一商业近千平方米，多年来也无偿交由小区作为物业用房。以上均体现了天成公司对小区全体业主的支持。小区物业费只有市场价格的一半，年底（业委会）还有分成。

天成公司认为，原告无权要求撤销业委会的决议。决议事项涉及全体业主的利益，而非仅涉及起诉业主的专属权益，个别业主不具备单独起诉的主体资格，原告诉讼主体不适格。原告没有证据证明业委会的决议存在可撤销的情形。原告没有证据能够证明该决议对其合法权益造成了何种具体实质性的侵害。

天成公司称：该决议业委会在小区进行了公示，只要公示，全体业主就“应当知道”该决议内容。原告不能以“最近才知道”为由起诉。除公示外，原告在2021年，2022年还两次提起诉讼，要求在业委会公示之外查阅详细收支并得到了法院的支持。由此可以证明原告已知该决议，行使撤销权已经超过了一年的时效。

天成公司表示，依法成立的业主委员会在其权限范围内有权对外签订合同，依法成立的合同受法律保护。且（停车场）合同的内容并不违反法律法规的强制性规定。有利于小区整体利益，况且该合同已经履行十余年，也得到了广大业主的认可。是有利于维护小区的稳定和业主的共同利益。个别业主不能任意提起确认合同无效之诉。天成公司认为：“原告不具备提起确认合同无效之诉的主体资格。原告的诉求没有任何事实及法律上的依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。”

法院判决：

一审判决撤销业委会决定二审维持原判

经宜宾市叙州区人民法院审理后认定，原告苏某学、周某、夏某云系宜宾市叙州区“宜都崇文”小区业主。根据宜宾市自然资源和规划档案馆出具的规划建设用地红线图及《商品房预售许可证》载明内容，宜都崇文小区于2006年取得商品房预售许可，售房单位为宜宾鲁能(集团)有限公司、宜宾天成房地产开发有限公司，房屋座落地点宜宾南岸西区，房屋性质为商住；小区红线范围内南侧规划有公共用地。

法院查明，2021年9月1日，业委会（甲方）与天成公司（乙方）签订《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》，内容包括规划红线范围内公共用地由天成公司经营，天成公司每年向业委会交6万元，双方按业委会六成、天成公司四成分配；业委会负责管理、收费的小区地下停车场和小区内地面停车位，仍按业委会六成、天成公司四成分配等相关内容，协议期限至2026年8月31日。

2022年1月，小区业主方某、苏某学、夏某云诉请小区业委会对2016年4月20日起至2021年4月19日的账目进行公开并审计。叙州区人民法院经审理认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业主委员会要求公布、查阅，依法应当向业主公开且由业主大会、业主委员会掌握的资料。但对原告主张的对相关账目进行审计的诉讼请求，认为现行法律法规对此并无具体规定，在被告不同意进行审计的情况下，原告要求进行审计的诉讼请求于法无据。

2023年9月，小区第五届业委会成立，业委会主任何英。庭审中，何英称“对上届业委会与天成公司签订的《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》是否召开业主大会进行表决不知情”，上届业委会移交的材料中也没有相关资料；同样的问题，天成公司代理人表示“需庭后核实回复法庭”，但判决书显示天成公司代理人“未在法庭指定的期限内回复”。

▲业委会主任何英介绍消火栓情况罗敏摄

2025年1月7日，宜宾市叙州区人民法院一审判决“撤销被告宜宾市叙州区宜都崇文小区业主委员会与被告宜宾天成房地产开发有限公司签订《宜都崇文小区停车场有关事项的协议》的决定；驳回原告其他诉讼请求”。

一审宣判后，被告天成公司不服，上诉至宜宾市中级人民法院。2025年7月15日，宜宾中院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

实地走访：

业主称公共区域停车场由开发商经营小区消防设施亟需整改

12月29日，红星新闻记者前往宜都崇文小区实地走访。小区业主陈女士告诉记者，该小区近年来问题较多，尤其是小区公共区域停车场一直由天成公司在经营管理，不少业主对此非常不满；小区部分公共设施老化，需要更新等。在小区公示栏，记者见到了《宜都崇文小区关于拟召开2025年第四次业主大会的公示》等文书，大会召开的时间为2026年1月1日上午9时30分。

红星新闻记者走访期间，有业主向记者介绍，该小区当前最大的隐患是消防隐患。在每栋楼下，都有裸露的消火栓，但每个消火栓里都没水。业委会主任何英告诉记者，此前，业委会组织人员对每个地面消火栓都进行了检查，并作了放水试验。“放了900吨水，但消火栓都没水，不知道这900吨水都去了哪里。”

红星新闻记者注意到，不仅小区地面消火栓没水，就连有诸多单位所在的综合楼一楼的消火栓里也没水。该综合楼共有17层，约100户左右，有事业单位、企业、民房和酒店等，一旦发生火灾，后果不堪设想。