上海易居房地产研究院副院长严跃进

结合此次2025年12月30日财政部增值税新政，我们认为，近三年尤其是2024年以来，为支持住房消费、降低交易成本，房地产税费政策进行了重要且多次调整，尤其是在2024年普通住宅与非普通住宅标准调整过程以后，各项税费政策进一步下调，对房地产市场产生了积极影响。

1、增值税政策调整

从房东出售房屋的角度看，主要涉及增值税和个人所得税。这里以增值税为例进行说明。此前，持有两年以上的房屋出售已落实免税政策，但持有未满两年的房屋出售时，税费成本较高，征收率为5%。此次财政部将未满两年房屋出售的增值税征收率从5%下调至3%，实实在在降低出售成本。当然这一调整并非直接降至0%，是因为持有未满两年的房屋交易背后有很多原因，若是按0%来计算，可能会存在频繁的短线交易，对市场秩序造成紊乱。总体来看，3%的征收率相较于之前的5%已有实质性下降，降低了有实际出售需求房东的税费负担，这个是政策最主要的出发点。叠加去年已经出台的持有满2年以上的住房免增值税的政策，所以增值税政策已经到了历史最为宽松的阶段。

2、契税政策调整

契税政策也呈现出历史最为宽松态势。从去年开始，各地积极调整契税政策，按照首套房标准，对于140平方米及以下的小户型中大户型房屋，契税都已降至1%。不仅如此，在实际操作中，部分地区还提供契税补贴，甚至如部分城市允许提取公积金支付契税，使得契税成本几乎降至极低水平，近乎为零。这一系列举措大大减轻了购房者即买家的负担，降低了住房消费的门槛。

3、个人所得税政策调整

个人所得税政策同样十分宽松。当前转让持有五年以上的房屋，本身就免征个人所得税，即房东不需要交个税；而对于未满五年的房屋转让，按照普通住宅标准，个人所得税最多按房价的1%征收，比例也不高了。在实际市场中，这意味着大部分房屋转让几乎无需缴纳个人所得税，进一步减轻了房东的税费负担，减少了房屋交易的成本。

总结：政策效果与市场展望

房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境。这种降成本的导向对市场尤其是买卖双方产生了积极影响，一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好。当前，房屋价格已基本调整到位，购房者的市场信心进一步增强。结合其他利好政策，如购房首付比例降至15%、银行贷款利率处于低位等，当前房屋买卖迎来了历史上最为宽松、最给力的政策环境。我们认为，在2026年，房地产市场交易将趋于活跃和向好，这不仅有助于去库存，还对稳定楼市、促进房地产市场健康发展等一系列目标产生积极影响。当然最终是惠及住房消费，真正体现好政策带来好市场、好市场带来住房好消费的良好氛围。