税费终于要降了！
卖房增值税出新政——不满两年的“5改3”。
12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》：
个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
住房满两年的政策无变化，调整的是不满两年的住房，对外销售的增值税由原来的5%降到3%，2026年1月1日执行。
比如500万的房子，可以少交10万的税。
确实这个楼市太需要利好政策的刺激了，天津就连年底的翘尾行情都没出现。
整个12月都没什么冲刺氛围，一点年底收官的仪式感都没有。
10月新房成交58万方，11月49万方，估计12月也就55万方。
2025年，天津新房无翘尾！就这么毫无波澜的结束了。
两方面原因：
❶大多数楼盘躺平，不冲刺。
现在要想找几个真降价的楼盘，可太难了。
基本都是常规优惠，象征性的意思意思。
房企对于“降价跑量”已经没期待了，越降越颓。
只要出过一次低价，再想涨回去没戏。
❷买房人对降价“无感”。
也有个别冲刺的，比如上周末体北鲁能公馆107平米380万，还送车位，力度可不小。
周末卖了几套，但买房人的反应确实不够激烈，要放前两年，售楼处得挤爆了。
买房人对降价幅度的“阈值”越来越高，很难兴奋起来。
既没有涨价的预期，也没有买不到房的紧迫感，很难促成交易。
一句话，买卖双方都意兴阑珊，互相不强求。
不只是年底，2025全年，天津楼市一个“平”字就概括了。
新房市场很平淡，打破了很多惯例。
以往，年初小阳春开局；
今年，3月成交72方，勉强弹一下，实在算不得阳春。
以往，年中红五月；
今年，二季度每月才成交五六十万平米，比去年降15%。
以往，金九银十爆个场；
今年从7月开始，每月都在四五十万平米晃悠。
去年10月是大波峰，今年是小土坡。
以往，年底必翘尾，去年12月成交93万方，翘大尾。
今年，平淡收场。
今年全年的走势接近“一根线”，没有波峰波谷，平平淡淡，无情绪。
这也是多年来极少见的现象。
有内因也有外因：
第一，没出大政策，房贷利率也没降到位。
没有政策刺激，很难有波段行情。
去年10月大放量，也是因为9月底全国史诗级大救市。
第二，二手房超跌。
今年房东心态明显HOLD不住，二手房降出惊爆价。真是觉出便宜了，分流新房销量。
天津二手房成交份额已经占到70%了。
第三，买房人麻木，“等等党”越来越壮大。
但据了解，明年1月1日起天津开始管控新房价格，不能低于备案价10%，否则不能网签。
新房没翘尾，二手房表现还不错。
11、12月成交量有起色，小翘尾。
全年成交量与去年基本持平，超预期。
毕竟去年有小阳春，也有政策刺激，今年还能不掉量，说明二手房的以价换量很有效。
需求是最关键的变量，有需求才有量。
二手房之所以强劲，因为有“新客户”进场。
举个例子，公司附近有个卖板面的老板，一直想买旁边的“老破大”。
一来，前两年总价高，她看上的那套房要190万；二来，像她这类小老板没有社保，还被卡资格。
今年，她成功入手，因为降到了120万，而且取消限购了。
天津这类做生意的人非常多，主要买二手房。
他们几乎不考虑产品、地段，只要买得起，就会出手。
往年这类人群基本不关注楼市，因为自认为买不起。
现在房价降下来，突然发现自己买得起了，这完全是楼市的“新客户”，是增量。
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