德国人不买房只租房的传言早已大大偏离实际，更准确的说法，或许是“想买的人不少，买得起的人不多”。近日，科隆经济研究所（IW Köln）进行的一项调研结果显示，如果不惦记着一步到位弄个别墅，那么在德国，购买公寓的门槛总体上已经变得相对低了一些，但是，尤其在大城市，即使对于中产人群来说，这仍然是一笔不菲的支出。

科隆经济研究所这项调查的具体名称，叫做住宅房地产“可负担性指数”，是专门针对最有可能拥有房产的一个群体，即所谓“典型中高产家庭”而设置的。这个模型的标准是，家庭中需要有两名30至40岁之间的成年人，其中，主要收入者需要跻身德国收入最高的30%人群，另一位成年人的收入也要达到主要收入者的一半。此外，这个家庭里还需要有两个孩子。

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▲图源：Arnulf Hettrich / IMAGO

而此次调查结果表明，今年10月份，符合以上标准的德国家庭想要拥有房产，平均要将净可支配收入的29%用于支付房贷，而这个比例远低于房地产行业普遍认为的35%收入门槛。调查者将“35%收入用于房贷”定为100分指数，指数越高，房贷占收入比例越低，购房就越容易负担。10月的指数为128分，虽然高于2023年，但远低于10年前。2015年，该指数曾达到221分的峰值！

IW经济学家沃伊特兰德（Michael Voigtländer）对此分析称，“工资上涨、贷款利率小幅下降至4%以下，再加上迄今为止房价的涨幅尚属温和，这些因素共同推动了房产可负担性的增加。”不过，无论是10年前还是现在，地区差异依然相当显著，在德国最主要的城市里，慕尼黑、汉堡、柏林、法兰克福、科隆等五座城市的该指数仍低于100，换言之，中产家庭在这些地方也几乎无法承担购房的经济压力。

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▲图源：Sabine Gudath / IMAGO

慕尼黑仍然是全德房价最高的城市，根据该指数，在慕尼黑，符合条件的典型家庭想购买一套公寓，需要花费可支配净收入的43%。而最夸张的竟然还要数慕尼黑的郊区，在米斯巴赫（Miesbach）、埃尔丁（Erding）和菲尔斯滕费尔德布鲁克（Fürstenfeldbruck），这一比例已经高达44%至47%！

在德国七大城市里，只有杜塞尔多夫和斯图加特的房价还相对友好。总体而言，七大城市的房地产可负担性平均指数为90，意味着公寓房的房贷要占可支配收入的39%。但七大城市的周边地区就能让人松一口气，31%的收入已经能够覆盖房贷。在人口超过10万的大城市，这一收入支出比例可能要占到27%,而最经济实惠的公寓位于黑森州北部的韦拉-迈斯纳县（Werra-Meißner-Kreis），只需付出收入的12%，就足以用于圆一个买房梦。

2026年转眼就到，那么明年，你打算买房吗？

（欧洲时报德国版庄生综合报道，转载请注明公众号GermanReport）

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