2025年，要结束了。
首先让我们停下手头的工作，祝贺自己，即便磕磕绊绊，但总算有惊无险地又过了一年！
那么，回过头看今年的广州楼市：没有发生大家期待的反弹，没有出现很多人担心的崩盘。
却也完成了，最深刻的一场洗牌。
01
总体表现平稳
房票贡献突出！
要总结今年的市场，其实没有那么复杂。
几个核心数据，足以说明一切。
▍土地市场
对比去年，宅地供应量下降33%，成交量下降30%，成交均价下降6%，溢价率微涨0.1%。
简单概括，宅地供应规模持续收窄，主打“提质减量”，呈现地块小、容积率低和配套齐全的特征，以提高开发商竞拍的积极性以及未来去化速度。
可以预见，未来几年广州新房市场的主流，将是小而美的社区，密度楼层相对低的产品。
另外，开发商对于天河、海珠、白云和番禺宅地更热情，外围区基本靠区属城投公司兜底。
这预示着，市场对外围区仍是信心不足。
▍住宅市场
一二手住宅总成交量为1777.7万㎡，网签172567套，相较去年分别微跌5.8%以及5.2%。
整体表现仍算平稳，直白点说：
成功跨过去了！
▍新房市场（剔除回迁房和保障房）
对比去年，供应以及成交面积双双探底，分别下跌12%以及11%；成交套数下跌10.6%；网签均价34438元/㎡，下滑4%。
关于新房数据，还得跟房票关联起来看：
根据@科学城投资集团 最新数据，今年以来，黄埔改造项目通过房票认购商品房6353套、64万平方米、112亿元。
而这，还只是黄埔一个区的房票数据。要知道，今年，天河、白云也发了不少的房票。
粗略计算，最终全市很可能有10%新房成交，来自房票的贡献！感谢各村村民，你们就是今年广州新房市场的中坚力量，明年有望再接再厉。
而针对近期所谓的“房票新政”，建议大家还是不信谣、不传谣。
▍二手市场
对比去年，成交108812套，微跌1.8%；成交均价26420元/㎡，下降6.7%。
其中，天河越秀因为一手豪宅供应增加，成交量骤减明显；相反，外围区从化、增城和南沙因为新房供应减少，二手房价跌出性价比，成交反而改善。
这里要着重说一下，今年二手房成交占比进一步扩大，成交套数占住宅市场的63%，而去年仅59%。
由此可见，在广州买房，选二手的人越来越多！
这个趋势，是不是挺反常的呢。
众所周知，目前新房户型越来越好，社区配置越来越高。从居住舒适度和物业保值性来说，似乎没有理由不买新房，选二手房。
但是 ，这一点正好说明——在绝对的价格优势面前，所有锦上添花的东西，都可以被购房者抛弃。
价格，已经成为左右广州买家决策的关键因素。
这是因为，比同地段新房便宜，砍价空间更大，就是二手房的核心优势。加上刚出台的新政，明年起，满两年的二手房免增值税，不满两年收3.18%。
明年的二手房市场，估计会更热闹。
▍商办投资
商业、办公和公寓三类产品，从供应、成交到成交均价几乎全线同比下滑，市场的活跃度明显下降。
公寓成交均价微涨，也是得益于市场结构的变化，成交主场重回主城区。
这也很好理解，普通人买房都慎之又慎，哪里还有信心以及魄力涉足商办市场？
02
改善刚需下沉
看完宏观数据，接下来将视线聚焦，来看各区、各级市场的新房销售数据。
▍全市销售TOP10
根据CRIC数据（统计至12月26日，下同），今年广州新房成交金额冠军，由新王保利玥玺湾拿下。亚军和季军，分别是保利天曜（《在珠江新城，千万级预算！找到广州楼市的「孤品」！》）和保利天奕。
也就是说，保利一人包揽了前三甲，且刚好就在珠金琶豪宅带上！
广州豪宅发展方向，清晰明了。
接下来的长隆万博悦府（《又到年底交付季！有娃家庭挚爱的小区，终于出现了！》）、保利珠江天悦、万科理想花地、西派天河序也都是去年热销TOP10红盘。
未来方洲和海丝城都是去年下半年开盘，今年保持热销，成为黄埔区内第一梯队。
绿城·馥香园（《海珠西修罗场，“小魔王”要来了！》），榜单上唯一一个改善级全新盘，还是从最卷板块海珠西中杀出来的，可见含金量之高。
▍豪宅市场
按照总价划分，来看看各级市场的表现。
5000万以上网签套数TOP10——
今年成交113套，均价164476元/平；去年成交59套，均价165153元/平。
3000~5000万网签套数TOP10——
今年录得282套，成交均价121146元/平；去年成交234套，均价约117503元/平。
1000~3000万网签套数TOP10——
全市成交约2891套，均价77104元/平；而去年同期成交套数为4313，均价77871元/平。
总结一下，今年的广州豪宅市场是越豪，卖越好。
5000万以上顶豪成交套数激增，翻了将近一倍，3000～5000万阵型依然表现不俗，量价微涨。
反观1000～3000万市场，成交套数少了1/3。
另外，看下套均价的TOP10。
广州·鹏瑞1号（《广州·鹏瑞1号，价值1亿元的艺术品不见了？》）还是NO.1，而入市不久的金茂越秀·璞樾|墅急追而上，紧随其后！
▍改善市场
800~1000万网签套数TOP10，由天河、海珠和番禺三分天下，却没有一个全新盘上榜。
500~800万网签套数TOP10，海珠西和白鹅潭两大改善板块占比最多，绿城·馥香园和越秀·桂悦东晓作为今年入市的全新盘成功上位。
300~500万网签套数TOP10，天河东和老黄埔势均力敌，反映出刚改买家购房偏好广州东。
▍刚需市场
200~300万网签套数TOP10，几乎是被黄埔番禺包场，万科和广州地铁地产各有两盘入列。
200万以下网签套数TOP10，就是增城、南沙、花都等外围区的主场。
关于改善以及刚改市场，我对比了去年数据，最大特征就是下沉，例如均价和套均价的降低。
此外，各级市场的购买力也在下沉。譬如原本属于1000多万市场的目标客户，今年很可能进入到800～1000万级别市场去置业。
一方面，是市场信心仍未得到完全修复，大家买房更加保守；另一方面，也有新规产品迭代的因素，让新一批买家买建面更小的房子，就能得到更多使用面积，总价自然也就低了。
最后，来给大家一些置业建议——
综合全年市场表现、业主口碑和粉丝关注度，我们评出2025年度广州标杆项目。
他们的获奖理由不尽相同，但都是同区域、同类品中的佼佼者。其中，既有豪宅和高改楼盘，也有适合年轻人、价格相对亲民的刚改项目。
如果你有买房打算，却没有太多头绪，不妨收藏榜单对号入座！
以上，就是2025年广州楼市表现，这其中的很多数据，又是大部分广州人今年生活的缩影：
这一年，失落，焦虑，释怀，成长。
下一年，期待，挑战，向前，新生。
谨以此文，与各位共勉。在这也提前祝大家，元旦假期快乐！
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