有时候我也会觉得，广州楼市这东西，像一台老机器
你以为它要停了，结果突然又咳嗽两声，自己启动了；
你以为它要回到从前，哎，也没有，它换了个更现实的姿势继续运转。
2025年的广州楼市，大体就四个字：先破后立。
新房成交套数，几乎贴着近十年低位走；
但成交金额又没那么难看，甚至排在近十年中间位置
这就很“广州”，不热闹，但倒不下去。
一边是豪宅日光、开盘破百亿这种“你虽然看不懂，但你又看见它发生了”；
一边是房票、旧改、银行处置房源这些“更生活、更现实”的东西，把市场一点点拱了起来。
虽然看似各种招数不同，但指向一致：
广州楼市没回春，它只是完成了一次换血。
下面这十个变化，基本就是2025广州楼市的主线剧情。
排名不分先后哈，毕竟这一年，都不容易。
1）全面取消“三限”：
15年调控，终于按下结束键
6月，广州明确取消限购、限售、限价。
这事儿说突然也不突然，前一年已经逐步的松了，25年把门彻底打开了而已。
你要说这一下就把市场救活？那真没有。
但它还是很有意义的：政策的犹豫期结束了。
从2010年一路走到现在，
广州市场也算终于承认：房子得回到市场里去交易、去流动，不然人和钱都堵死，谁也跑不脱。
2）首开破百亿：
广州豪宅在全国刷了一次存在感
11月，保利玥玺湾开盘当天销售额破百亿。
这哪是“卖得不错”，这是“直接写进年度史册”。
均价17万/㎡、最高30万/㎡，3000万起步的房源被秒光了。
我还记得当时看到这个数据时第一反应，其实老实讲，很复杂：一边觉得离普通人很远，一边又不得不承认：真正有钱的人在这一年反而更敢下手。
市场整体虽冷，但顶层资金在找更安全、更确定的资产容器，很现实的讲，我的体感就是有钱人真的永远有钱是有道理的。
3）房票发力：村民拖鞋大军
把售楼部变成“抢购现场”
5月，房票安置政策推进，广州房票开始真正“落地”。
到12月，全市初发房票1411张、金额18.68亿元，据统计带动约98亿购房资金。
黄埔尤其猛，12月初就传出通过房票认购商品房超5000套、金额约88亿。这差不多是真的，因为校长身边的中介有一个算一个都在搞房票。
其实说白了，房票把“安置”这件事，从“慢慢谈”变成“直接买”，流动性一下就起来了。
你要问它是不是楼市的救世主？我觉得确实给广州楼市缓了一下。
它至少让人看到：广州在用制度解决交易的问题，而不是只靠口号。
4）土拍506亿：
地不多了，但地更“挑”了
全年成交宅地约47宗、收金约506亿。
更值得看的是结构：
容积率低于3的地块占比高，甚至有一堆1字头容积率地块
这就是说明年，改善产品会集中入市，“好房子”这条线，广州已经在行动了。
还有一个信号挺有意思：民企拿地开始回暖，本土房企也在回归。
市场当然还没到“民企狂飙”的阶段，但至少说明：土拍桌上不再只有国央企一张脸。这对市场情绪，其实很关键。
5）冼村清零：
珠江新城最后一块拼图，终于动了
7月，冼村旧改“清零”。这事拖了15年，很多人都以为它会永远“进行中”。
2025给了一个硬核的句号：珠江新城再无钉子户。
对城市来说，这是CBD空间释放；
对楼市来说，这是核心区更新逻辑：广州不是不改，只是改得慢。
顺带一提，2025城市更新投资，据称超过1800亿元，城中村改造投资超1000亿元
这种体量，真的，广州这座城，确实在用蛮力往前推。
6）四代宅出圈：得房率卷到120%—140%
然后又被按了刹车
上半年，“好房子”概念落地，新的容积率计算办法让高使用率户型变得“合规可讲”。
于是你会看到：120%、130%，甚至宣传到140%的得房率产品，一度成为热点。
但下半年，部分项目“过度优化”引发争议，审批标准趋紧，四代宅从爆红走向冷静。
说实话，大家都想把日子过得更舒服，但规则会提醒你，别太离谱。
7）天河马场开拆：
SKP这颗“顶奢炸弹”，又被摆上桌
马场地块这一年明显提速：清场、权属落定、下一步挂牌起拍。
按计划，这里会引入顶奢百货SKP、高端酒店等组合，建设周期瞄准2025—2028。
广州人对SKP的感觉其实很微妙：一方面期待它把城市气质再抬一截，另一方面又担心它只是“贵得很美”。
但不管你怎么想，这件事的意义在于：天河的城市商业叙事又加了一行大字。
8）银行下场卖房：
连“最大房东”都开始急了
2025年，一个很刺眼的画面出现了：
银行不再只当金融机构，它开始像房产中介一样，把抵押房源直接拿出来卖。
有的房源甚至被描述为接近“六折”出清。
这是银行压力下的动作：法拍不好拍、处置慢、资金沉淀久，银行也得想办法把“房”变回“钱”。
市场的底层逻辑还是现金流。
9）二沙岛别墅7折起拍：
豪宅也会被现实教育
12月，二沙岛宏城花园一套别墅起拍价约7103万元，评估价据称过亿，折算下来接近“七折”起步。
这事儿之所以引发关注，不是因为它贵，而是因为它砍太多了：
唏嘘，哪怕是广州最硬的地段之一，也并非永远只涨不跌、永远有人接盘。
豪宅的风险不是“跌”，而是“流动性”。
卖不掉的时候，你就会发现，所谓资产，有时候也挺孤独的。
10）房贷贴息试水+信用修复：
金融端开始给“喘气的缝”
年末另一个被反复讨论的动作，是房贷贴息盘的出现：有楼盘打出“每月补贴1000元、补贴30年”的宣传方案。但是没落地。
它像一颗情绪炸弹，不是因为它一定会全面推开，而是因为它让人觉得：工具箱里还有东西。但是还没落地。可惜可惜。
同时，信用修复政策的推进，也被视为给一部分被征信挡在门外的人，留了一道门缝。
当然，门缝就是门缝，它不是大门敞开，但在这种年份里，哪怕只是能松一口气，也足够让人想多看两眼。
2025的真相：广州楼市没有回到热，
它只是学会了“怎么活下去”
复盘这一年，你会发现广州楼市的主角变了：
不再是所有人一起冲，而是豪宅买家、房票资金、城市更新、银行处置、低密土地这些力量，轮流把盘面撑住。
它很现实，甚至有点冷。
但换个角度想：市场能在这种环境里维持交易、维持建设、维持更新，也算一种“韧性”吧。
至于2026？
老实说，我不敢喊“起飞”，也不想用“回暖”去哄人。
我觉得下一年的戏，会更分化、更挑人，也更考验认知。
你印象最深的是哪一个变化？
是“三限”彻底退出，还是房票把售楼部挤爆，还是那个破百亿的豪宅开盘？评论区聊聊。
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