上海楼市再放大招：
全面推动老破小的以旧换新，让居民更快完成改善换房。
官方亲自下场托底市场，上海楼市是不是要起飞了？
最近几天，全网都被一个消息刷屏：
静安竟然开始亲自下场收老破小了。
未来防止大家还没看到，我先复述下政策：
上海市静安区启动“住房以旧换新”试点工作，由区公租房企业作为指定收购方，面向持有70平方米以内、总价约400万元以下老公房的居民，直接收购其旧有住房，以协助置换区内新房。
大概翻译一下具体流程：
如果想在静安买一新房，而你恰好又在静安有一套老房子，要求是70平方以内、400万总价以下的那种（和之前企业收购老破小的限制条件一致），你就可以通过这样一个以旧换新的流程：
1、先去你喜欢的新房项目锁定一套房源，完成认购。
2、然后呢把自己的老房送去政府指定的机构估价。
3、如果价格合适，可以凭借新房的认购合同，直接走二手房交易流程卖给区里的收房公司。
当然，根据最新的优化方案，也可以先评估后买房：
居民在评估并确认旧房价格后，可先签订新房定金合同，继而由国企收购旧房，最后完成新房主合同签署。让居民享受到一年内卖旧买新的退个税政策。
政策明细大概如此，只要不是绝对的看空者都知道，这事情肯定对于市场是一个利好：
至少能在一定程度上，促进静安的新房来一波去化。
但是政策推出之后，我看到网上还是传出了很多负面的声音，大方向主要有两类：
第一类，是质疑政策无法像郊区房票政策一样有效的。
毕竟郊区的房票是给一张两三百万的房票、买一套四五百万的新房。
新旧之间差距并不大，正常的家庭完全可以承担得起价格差距，因此才让郊区的新房迎来一轮热销翻倍上涨！上海动迁户，用房票把郊区新房买爆了！。
但是市区的这个以旧换新完全没有办法达到这个效果：
因为静安区一套三四百万的老破小，和静安区的新房之间差距太大了。
即便是静安最偏的地方，新房基本也要1000万以上的总价，主力的产品都是1200万-1300万的门槛。
这中间动辄700-800万的差价，普通人家根本扛不住。
因此有人讲，这个东西就是“雷声大，雨点小，效果微乎其微”。
第二类，是质疑收房价格的，说这评估价恐怕还比不上中介给你的报价——可能还会更低。
那么，这个新政，到底对楼市有什么影响？实际效果真的如大家所言吗？
先定个调子：
我觉得以旧换新这个事情，对于上海楼市是一个非常大的利好，可以说是一石三鸟的利好。
首先就是第一鸟，或者说第一个维度：
这个政策到底推动什么家庭置换？对谁是利好？
我觉得最直接推动的：
本身也不是那些有一套老破小的家庭，而是那些持有多套老破小的家庭，这部分家庭才是最直接的受益者。
上海的老破小，至今为止最大比例的业主，依然是上海的本地人家庭。
而且有非常大一部分家庭，在同一片区持有多套老破小，我们团队就遇到过很多个。
当下这个市场行情，最适合的动作，就是优化资产结构——从差房子换成好房子。
而这些持有多套老破小的家庭其实本身就会有这种整合资产需求，但是之前一直困于老破小非常难卖的实际情况。
本轮政策，其实对于这些家庭才是利好，直接打通了他们的置换链条。
当然，目前是不是强制卖一套换一套，我还没有看到细则；
但是从趋势上看，即便当下会只能一老换一新，未来大概率还是会放开多套老破小换一套新房。
而且，这次有官方接盘之后，也免于这些家庭为了换房急抛（有一些家庭的确是会先买后卖，因资金周转而大降价），直接对二手市场造成负面影响。
而第二个维度，就是价格。
官方下场出价买房，对于整个市场无疑是积极的：
因为这相当于，官方出价相当于指导价，直接给老破小的价格下限拖了底。
本质上讲，就是给市场价格形成了锚定效应。
现在老破小市场令人崩溃的一个核心问题在于，价格貌似是没有底的：
很多老破小的拿房成本真的是太低了，可能就几千块。
很多老破小卖的时候，即便再降五千，房东也亏不到。
买家出价也是大砍刀，房东自己有时候还会自砍一刀——
因此一些偏弱区域的老破小，经常出现价格不断踩踏下降的情况，大家本身就悲观的预期因此更加悲观。
而官方出价的好处就来了，直接就给市场出了一个指导价——让大家有了底价的心理预期。
即便是如看空的人所说，这个评估价甚至略低于市场价，那也相当于给大家心里拖了一个底：
有底总比没有好，相当于给市场价格立了一个官方的定海神针。
即便是最后真的只能一老房换一新房，整个市场上最终通过以旧换新成交的房子体量不大，但是有也比没有好。
每一套有官方评估价成交的老破小，都会成为周边老房子的参照物，对于市场稳定无疑有重大利好。
而且，我认为这次既然推出这个政策，价格上也不会那么小气——
毕竟止跌回稳目前是最大的正确。
从大方向上看，这个政策出台的时间也刚刚好，无疑是给上海楼市全面止跌回稳又添了一把柴火：
毕竟从去年10月份之后，上海楼市就开始了自下向上的筑底之路。上海中产板块，楼市全面起飞了！？
房子不会卖，价格不好谈
卖房策略轻度咨询
第三个利好我们先不聊，我们先聊聊更重要的事情：
趋势。
其实不用过分纠结于，这次静安以旧换新试点的细则。
因为这就和房票政策的发展趋势类似：
限制大概率会越来越少，方向大概率会越来越灵活。
最开始的试点区域是郊区的金山，限制同样是区域内部的新房。
而到了后面徐汇推出房票的时候，新房二手不限，区域也不再限制。
而且以旧换新、或者官方下场收房子、甚至收地的事情，上海本身也开始多区域试点了。
同理，以旧换新未来有没有可能跨区呢？有没有可能从新房也卖到二手呢？
而实际上，上海早就开始了多区域的以旧换新试点，只是形式各不相同。
早在2025年6月，也就是半年前，闵行其实就推动了向社会征集收购保障房的政策。
奉贤最近也推动了国企收房，奉发集团价格按照市场价收房50套，而且如果租金回报达到3%还会额外奖励3万元。
只不过奉贤国企的目标主要是推动自家项目的去化，定向买入可以抵房款。
而临港之前也干了一件大事，把之前招拍挂出去的地块重新收储，只折价了4%。
当然，具体政策如何变化，后续我们也会跟踪评估。
书归正传。
这次政策的第三重利好，其实在于官方对于市场的调控能力会更强，此外也能更加高效地推动城市更新。
市场层面来看，当下市场最大的问题在于：
刚需购买力不足，刚需房卖不掉，直接造成后续置换链条转不动，整个市场都不景气。
以旧换新，相当于政府主动帮助市场回收一部分多余的刚需住宅，并且定向帮助一些新房去化——
最直观的好处就是调整了市场的供需关系，推动市场的置换链条动起来。
至于收老破小、收土储、还是像闵行一样收购商品房做保障房，其实都是类似的调整市场供应的手段。
供需关系更加健康了，市场自然就能更快的止跌回稳。
而官方收回来这些房子，未来也能成为市场过热时，调控市场的抓手。
而本身收购的房子用作公租房，就是解决年轻人生活成本高的问题，对于未来人口导入也有好处。
从城市发展的视角，这个方向也能更快的推动城市更新。
城市更新主要是为了让居民有更好的生活环境，住在老房子里的人可以换进新房子，住在周边的人可以看到更好的生活环境。
但是城市更新想要推进，一方面要地块到了能拆的地步且有钱拆，另一方面拆完的地块变成房子要卖的掉。
如今推动以旧换新，其实就是把拆迁动作前置了：
1、让居住在老房子拆不掉也卖不掉的居民，不用等到拆迁或者卖掉房子就可以提前换房改善环境。
2、定向刺激新房去化，本身就有利于城市更新的继续。
3、收到的房子本身又能降低未来拆迁时的成本。
因此，以旧换新此举，可谓一举多得。
当然，未来具体如何，还要看实际执行后的结果，我们会跟踪分析。
篇幅有限，其他选房问题，感兴趣的朋友可以线下参加我们周末的沙龙，当面聊聊。
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