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在德国，大量公寓处于闲置状态。我们走访了多位业主，探寻他们为何宁愿房屋空置也不愿出租。许多人将矛头指向了同一个问题：租客。
格雷戈尔·克劳斯曾是一名房东，手握两套公寓的租赁大权。那是2007年，他和兄弟继承了这笔房产。然而，几年前租约到期后，两兄弟做出了一个共同的决定：不再出租。此后，其中一套公寓闲置了两三年之久。至于另一套，克劳斯把它改造成了自己的家庭办公室兼乒乓球室。理由很简单，这位生活在斯图加特附近的居民说：“我在经济上并不依赖这笔租金。”
克劳斯并非个例。他响应了《时代周报》发起的一项征集活动。我们向读者抛出了一个问题：你们手中是否有空置的房产？若有，为何即便是在住房市场如此紧张的地区，依然选择不将其投放市场？调查结果揭示了一个复杂的现实：背后的动机远非“供需关系”四个字所能概括。
根据Empirica研究所基于2022年人口普查数据的分析，德国近期的空置公寓数量已累积至近170万套。这次普查首次以街道为单位，精准绘制了德国全境的空置房地图。数据显示，这一现象主要集中在农村地区和正在萎缩的城市，尤其是前东德地区。然而，即便是在那些租房一房难求、经济适用房极度紧缺的热门市场，空置现象依然存在。
诚然，空置并非绝对的坏事。通常，2%到3%的空置率被视为市场运作正常的标志，往往是由于装修或租客搬迁造成的短暂空窗。但Empirica的研究指出，这170万套空置房中，仅有约52.2万套能够在短期或中期内重新投入使用。其余的房产，实际上已经完全退出了租赁市场。
有些业主有能力出租，却选择了拒绝
在需求疲软的地区，这或许不足为奇。佩斯特尔住房研究所所长马蒂亚斯·根特指出：“特别是在需求不振的地区，房屋往往破旧不堪，急需修缮。”由于这些地方的租金水平较低，业主往往无法通过租金收入来填补翻新成本的窟窿。房子空得越久，状况就越糟，陷入了一个恶性循环。
然而，根特强调，这并不是德国空置房的全貌。“有相当一部分业主，他们完全有能力出租，但主观意愿上就是不想，”这位经济学家分析道。他认为这一现象在双户住宅的业主中尤为普遍。人口普查数据显示，该类住宅的空置率接近9%。
Empirica研究所的数据进一步显示，德国近期约有72.7万套所谓的“附属性公寓”（通常指位于独栋住宅内的小型独立单元）处于空置状态。“这些地方以前往往住着家庭成员，比如爷爷奶奶，”根特解释说。这些空间最初并非为了出租给外人而设计。业主们普遍抱有一种恐惧心理：“担心遇到合不来的租客，请神容易送神难。”
对于格雷戈尔·克劳斯而言，出租纯属“没必要”。作为一名IT专业人士，他收入颇丰，早已积累了足够的财富。他将资金投向了股票市场，比如特斯拉或英伟达，并获得了丰厚的回报。“十年来，我一直过着财务自由的私生活，”这位59岁的业主说道。
租客保护法是否过犹不及？
继承房产后，克劳斯搬进了其中一套，另外两套当时已有租约。“只要一切运转正常，那也没什么，”他回忆道。但出租带来的麻烦与日俱增：暖气坏了要修，租客拖欠房租要催，甚至还遭遇了恶意破坏房屋并拒付租金的“租霸”。15年后，房屋面临大修，需要投入大笔资金。于是，当租约结束后，他和兄弟决定彻底退出租赁市场。
有时，产权归属不明也是空置的一大原因。来自绍尔兰地区门登市的房东佩特拉·舒策切尔在回复中提到了这一点。此外，继承人共同体因意见不合——究竟是租是卖僵持不下——也导致房屋被迫闲置。
更多业主则将糟糕的出租经历列为主要原因。乌特·赖因穆特直言：“这年头，找到一个靠谱的租客几乎是不可能的。”她也遭遇过租金拖欠和“房屋被毁”的噩梦，随之而来的是长达数年的法律诉讼和高昂的律师费。因此，她宁愿让三套公寓空置数年，也不愿再涉足租赁市场。
和赖因穆特一样，许多业主认为现行的租赁法对他们极为不利。她抱怨租客受到了过度的保护，甚至到了可以为所欲为的地步。“一旦把房子租出去，你就感觉自己不再是这里的主人了，”另一位希望匿名的业主写道。她表示，租客往往对房屋缺乏爱惜，让人感到“对他人财产的基本尊重已经荡然无存”。
事实上，德国法律确实通过一系列条款对租客提供了严密的保护。房东只有在拥有正当利益（如自住需求）时才能解约，且必须遵守严格的通知期限。此外，租金上涨也受到租金指数、租金刹车机制及上限规定的层层限制。
“有些租客表现得非常强势”
这种保护机制并非没有道理。经济适用房的巨大缺口导致了许多地区租赁关系的结构性失衡。租赁法的初衷是为了防止租客在房东的市场权力和随意性面前处于弱势地位，避免他们流离失所。
然而，专家们也开始反思这种全方位的保护是否适度。经济学家马蒂亚斯·根特表示：“如果一部分业主因为害怕遇到难缠的租客且无法将其驱逐而不敢出租，那么我们就必须扪心自问：我们的租客保护是否做得太过火了？”
Empirica研究所所长赖纳·布劳恩持相似观点。“高度的租客保护和严格的存量房租金管制，导致一些租客表现得非常自信甚至强势，因为他们清楚法律站在自己这边，几乎不会有什么严重后果，”这位房地产专家指出。在德国，租客几乎是“不可解雇”的。
因此，唯一可行的解约途径——以自住为由终止合同——有时便成了房东的托辞。但即便如此，如果租客拒绝搬离，房东仍将面临长达数年的诉讼拉锯战，布劳恩说。这就导致那些计划在不久的将来收回房屋自用的业主，宁愿让房子暂时空着，也不愿冒险出租。布劳恩确信：“德国的租赁法保护了那些已经有房住的租客，却让那些正在寻找住房的人举步维艰。”
回到格雷戈尔·克劳斯的故事，他最终卖掉了斯图加特附近那栋多户住宅中的空置公寓。为什么拖到现在才卖？“说实话，我们当时有点听之任之了，”克劳斯坦言。好在闲置期间，房价还略有上涨。至于未来是否还会再当房东？他连连摆手，表示即使租赁法放宽，他也绝不再碰。在他看来，这是一笔糟糕的买卖。“投入的精力与资本回报完全不成正比，”克劳斯总结道。
作者简介：
尤里克·卡斯帕·伊塞尔，德国《时代周报》记者。
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