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84.56亿元，溢价0.40%，海开控股拿下海淀上地0702东地块。有人看见“冷清”，我却看到“聪明”。在现在的北京土拍，能稳稳接住核心地段的，没几个是莽夫。
别被这0.40%溢价率迷惑了。起始综合楼面价是37366元/㎡，成交37517元/㎡，基本贴着底穿过终点线。为啥还争？因为这是上地——互联网人上班的“村口”，家门口就是饭碗。时代的一粒灰，落到楼市是波动，落到刚需头上就是通勤。
043号，三幅子地块打包。两块住宅：HD00-0702-18和24，容积率2.2，控高30米，加起来约9.31万㎡住宅建面；一块F3其他类多功能地：HD00-0702-23，容积率3.8，控高36米，建面约13.23万㎡，其中办公不低于70%。算个小账——住宅约占四成，其他功能占六成多，还是“半产半居”的格局。这不是单纯的卖房子，是在做一盘“产城一体”的棋。
先把硬菜摆出来，信息要扎实：这次上的是京土储挂（海）
更关键的是位置。北面不远就是中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪扎堆；东边上地产业集群，南侧有中国农业大学（西校区）、北京体育大学；轨道上连着地铁13号线、昌平线，多条公交四通八达。教育资源呢？上地学区，上地实验小学、上地实验学校已在线，规划里还有101中学承办的十二年一贯制。说句直白的：这地方离钱近，离学位也不远。
但你以为这就完了？更有意思的在后头。西北侧的“功德寺双子星”地块，刚在11月5日被绿城、越秀拿走，项目叫和樾玉鸣、和樾望雲，销售指导价一口气给到10.5万/㎡。这就是标杆。同一板块，新盘定价的锚已经立起来了。
那这块海开拿的地，开发商能赚钱吗？别怕算账，简单掰一掰。地价楼面37517元/㎡，加上契税、土增金计提、建安、精装、融资成本、营销服务等等，业内测算在北京核心区做改善产品，住宅端的全口径成本大概率要跑到6万-7万/㎡附近（不同产品差异很大，只是量级参考）。如果最终限价仍在10万级别左右，开发商靠“提效不提价”活，拿的是合理利润，不是暴利。更复杂的是这块地有大份额的办公，70%起步的比例，意味着现金流不可完全指望住宅迅速回款，办公去化、出租都要真功夫。一句人话：这杯酒，有后劲。
“溢价率0.40%，像极了寒冬里的一口热豆浆——不烫嘴，但能续命。”核心区的土拍现在看重的不是热闹，而是确定性。海开控股作为城运平台背景的企业（竞得主体是北京华大基业），更看重板块长期价值、城市功能匹配，而不是一锤子买卖。对城市来说，需要的就是这种“慢赚钱”的耐心资本。
对普通买房人，这事儿的影响在哪？三点别忽略：
- 这是“产居混合”，不是纯住宅社区。工作日的人流、夜晚的安静度、底商配套要看规划落地，样本是中关村软件园周边的社区生态，大家心里有数。
- 限高30米，多半是小高层，得房率、楼间距、视野要盯，别只看样板间的灯光。
- 学区很香，但学区是动态管理，盯政策、问学籍，别听销售一张嘴就脑补“名校保送”。
再说说对市场的信号。北京这两年土拍越来越“挑地段”：强板块有人接，弱板块容易底价甚至先挂后撤。上地能拿到84.56亿元的成交额，不是因为房企盲目乐观，而是因为“科技+教育”的双轮驱动让住宅具备天然抗周期属性。别被“市场调整”吓到，核心资产的对手盘从来不是隔壁楼盘，而是时间。
还有个容易被忽略的点：这种“住宅+高占比办公”的组合，对改善购房的友好度，其实取决于产品设计。要么做社区服务完善、托幼教育齐备的“园区邻居”，要么沦为“夜里一片黑”的睡城。互联网人买房，不是只买户型，还是在买自己的生活半径。开发商能不能把“通勤三站地+孩子有学上+楼下能健身”的场景做扎实，决定了这个盘的口碑。
老姜的几句掏心话：
- 买房像选工作，选对地点，很多短板都会被时间修复；选错地点，再便宜都是负担。
- 别幻想“抄底”。在北京，核心区不大涨不大跌，你赚的是确定性，不是刺激。
- 真正的红利，属于能长期持有、能真正住进去的人；属于有耐心的城市，也属于愿意“慢活”的企业。
对三类人给点建议：
- 家里两个打工人都在软件园/上地上班，有娃，预算能承受10万级别单价的，值得盯。把噪音、车位、学位、物业四件事问细了，再下定。
- 想投资赚快钱的，劝退。办公体量大、去化节奏慢，短线心态容易焦虑。
- 准备置换的老业主，别被“新盘滤镜”迷了眼。把通勤时间、未来学区、社区活力放在一张纸上对比，选你能长期舒服的那一个。
城市的更新，从来不是低价狂欢，而是有秩序的“提质稳价”。当开发商学会和城市做邻居，而不是跟时间赛跑，楼市才会真正回到“给人住”的正道上。
问题来了：如果给你一个选择，是选上地这类“产城一体、10万级指导价”的核心区新盘，还是去更外侧换一个纯住宅大社区的环境舒适度？你会选哪个，为什么？留言里见真章。
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