深圳楼市迎来新年首个观察窗口期。
自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在中介推荐下，趁元旦假期前往项目看房。
陈磊告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者），目前一家五口人租住在宝安沙井片区套内面积约50平方米的小三居室，房屋略显拥挤，且对学位需求也愈发迫切，过去大半年断断续续在看房。
“我们是500万元以内的预算，之前主要在看龙华和宝安两大片区的新房，但一直没有选定合适房源。”陈磊提到，去年2月差一点就“上车”了，即龙华片区中洲迎玺82平方米房源，当时总价约411万~457万元，折合单价约4.97万~5.57万元/平方米。但因抢购人数太多，未能选到合适的房源。
深圳联发臻著雅居 每经记者 陈荣浩 摄
2026年1月1日，每经记者陪同陈磊实地探访了鹏宸云筑、联发臻著雅居、招商雍境二期名邸等多个楼盘。其中，鹏宸云筑和招商雍境均为加推房源，联发臻著雅居正陆续交房，仅剩几套尾房。
看房大半年依然纠结
陈磊的购房经历，也是当下不少刚需购房者的缩影。
据陈磊描述，他在福田梅林片区上班，爱人在南山科技园上班，目前双方都已缴满7年社保，在深圳买房不受限制。
“龙华离南山、福田通勤都比较近，产业成熟；宝安沙井则单价更低，还有前海规划利好，500万元的预算，与这两个片区的新房相对更适配。”元旦当天，他的第一站选择了鹏宸云筑项目。
鹏宸云筑项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
据项目置业顾问介绍，目前满足陈磊需求的是鹏宸云筑西地块7栋，总楼层为47层，3梯6户。一套中高楼层房源，面积约89平方米，原总价约555万元，折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元。
鹏宸云筑项目营销中心 每经记者 陈荣浩 摄
随后在中介的推荐下，陈磊又对比了联发臻著雅居，两个项目相距约7公里。鹏宸云筑为在售期房，交房时间接近2027年底，而联发臻著雅居已接近现房，仅剩为数不多的几套尾房。
从价格来看，联发臻著雅居91平方米三房两卫的中高楼层房源，总价约578万元，单价约6.35万元/平方米。
龙华红山板块部分挂牌二手房情况 每经记者 陈荣浩 摄
当日下午，陈磊又驱车前往宝安沙井看了招商雍境二期、前海未来城以及福田上下沙片区的红树家邻小区二手房。
“我盯红树家邻二手房很久了，之前高峰时能卖到8万~9万元/平方米，目前55.7平方米的两房，总价不到350万元，折合均价约6.3万元/平方米。”陈磊感叹，项目地段不错，但还是不够住。
截至当日，陈磊仍未做出决策，他还多次表达了预算与需求的错位。他表示，500万元预算内，能买得起的大户型小区都相对偏远，比如宝安沙井、龙华观澜等片区的新盘，自驾前往公司约需1小时；而如果优先考虑地段，又只能牺牲居住面积，居住环境会相当拥挤。
可以说，陈磊的纠结，正是深圳大批刚需群体的缩影。房价调整带来的购房窗口期与配套、通勤等实际需求的权衡，正成为影响他们决策的核心。
“楼市挤泡沫已近尾声”
“不出意外的话，我们今年上半年会把买房的事敲定。”陈磊说。
陈磊之所以能下这个决心，一个比较重要的原因在于，他认为深圳楼市正在筑底。
陈磊告诉每经记者，目前不少在售新盘过去大半年没有太大价格变化，甚至不少新盘加推房源价格较前期有所上调。有下跌的通常是二手房，而且现在入市的新盘节奏也有所放缓。“市场需求一直都在，但供应在减少。”
市场数据也与陈磊的感受相吻合。
据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%。分区域来看，龙岗、宝安、龙华为住宅供应主力区域，三个区域占比达到六成。
来源：深圳贝壳研究院
贝壳研究院分析称，深圳新房供应节奏趋于理性，房企摒弃了此前集中推盘、冲高让利的策略，转而以均衡推售、精准定价适配不同客群，避免了市场因供需失衡出现大起大落；同时，高端改善与刚需产品的成交形成互补，结构性支撑下市场运行的稳定性进一步增强。
“值得关注的是，2025年末，四大顶级豪宅的集中入市与热销，更为平稳的楼市行情添上了翘尾注脚，凸显出深圳新房市场结构性分化的核心特征。”贝壳研究院提到。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳楼市典型的房价上升期为2015年—2021年，彼时是深圳补齐保障房短板、培育内需的关键时期。而深圳2019年开始启动补齐保障房短板、培育内需等相关工作，一般来说，保障房供需周期约3年，2022年大规模供应时恰逢楼市下行，形成供需双向冲击。
“当前深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段，市场刚需、刚改力量不足，导致难以承接投资需求退潮的盘子，但高端需求又集中在部分明星项目上，这就是现阶段的一些困境。”李宇嘉分析称。
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