来源：成都淘房志
攀成钢，也顶不住了！
淘房君发现，这两天攀成钢的仁恒滨河湾闷声干大事，成交了一套二手，令人震惊。
项目一期一套175㎡套三，成交总价455万，成交单价仅2.6万/㎡左右！
淘房君第一时间看到这个价格简直不敢相信，最后经过多方证实，这个价格的确真实。
这个价格到底有多离谱呢？
在21年，成都二手价格高位时，仁恒滨河湾一期这个175㎡户型，成交总价最高到过860万。
尽管最近两年，楼市回调速度加快，幅度拉大，滨河湾大部分对中庭的好楼层价格，也还是比较坚挺。
比如今年，作为楼市公认的寒冬期，滨河湾一期的成交其实也不算太差。
1月和3月，一期分别成交了两套176㎡的套三，成交总价保持在640-650万左右，单价保持在3.6万/㎡左右。
也就是说，不到1年的时间，滨河湾的176㎡直接跌了超200万！
对比21年高位，更是直接腰斩了！
腰斩的风，还是吹到了主城核心！
01
攀成钢
也开始补跌了？
其实淘房君在前段时间就不断的提到：
攀成钢已经有补跌的迹象出现了。
尤其是那一众老牌的二手改善。
12月9日，绿地锦天府成交了一套199㎡套三，成交总价493万，成交单价2.4万/㎡。
21年高位时，同户型最高成交价干了730万。
淘房君看了下，这个价格来到了近8年最低！
近期还有中介称，锦天府一套199户型带车位，一口价475万。
如果这个价格成交，那将再次创下该户型成交价新低。
此外，整个板块的龙头项目，伊泰天骄也开始有回调的迹象。
今年5月，伊泰成交了一套271㎡的套四，成交总价968万，成交单价3.5万/㎡。
23年，这个户型成交顶到过1350万，短短两年时间跌了近400万。
前段时间，还有中介传出，伊泰天骄一套1楼467㎡降价2280万，据说最后1400万出手，成交单价2.99万/㎡。
伊泰的二手成交单价首次跌至2字头。
淘房君认为，随着这波仁恒175㎡的极速下杀，整个攀成钢的补跌可能会加速来到。
主要受影响的还是板块内中段户型的中段改善二手。
比如像板块内的天誉180㎡；
凌云峰阁的138㎡；
这些户型的成交，接下来必定会受到仁恒这波影响。
反之，板块内顶豪的楼王大户型或跃层，受到的影响比较小。
为什么曾经成都首屈一指的豪宅板块，现在部分产品也开始补跌，并且速度会如此之快呢？
02
老牌豪宅通病
开始显现
在聊攀成钢这波补跌，淘房君有一个观点还是要明确的讲出来：
像金融城、攀成钢这波老牌豪宅补跌，并不会出现大面积的价格踩踏以及加速，个例占多数，后续价格企稳会比其他板块更快。
伊泰天骄实景
为什么对金融城、攀成钢抱有信心，难道不是大家通通腰斩暴跌，谁也逃不过吗？
淘房君想说，那根本不可能哈。
首先是像金融城、攀成钢这种板块，本身占据主城不能复制的核心位置。
只要成都继续在发展，它们这个位置就注定不会一跌到底，始终会有需求，有需求就有流动性。
所以，不要说什么等誉峰、伊泰五六百万就买之类的，愿意拿更高价等的一大堆，还轮不到你这个价。
誉峰效果图
等待后续市场回调，价格不说回到巅峰，也不至于太难看。
那为什么现在出现这种腰斩价呢？
对于攀成钢而言，其实这波补跌更多的是市场情绪和产品迭代，加在一起造就的。
在上一轮成都大涨的周期中，其实占主导因素的更多是：
学区、板块。
那时候，只要是好的书包，加上板块位置核心成熟，那么就能涨。
大源、攀成钢、金融城均是这样。
大源多校划片
但在这轮回调周期中，产品这个因素开始被提上了更高的维度。
简单来讲，之前的豪宅板块，很多产品因为房龄＋精装＋户型＋维护出现拉胯了，那么仅靠地段这个因素，就不能在这轮下跌潮中一枝独秀了。
这是之前那波老牌豪装的通病。
就拿滨河湾一期来讲。
滨河湾在当年为什么这么火，就是因为它的大中庭＋物业＋位置。
当年两次三期开盘，上万人挤爆摇号池，中签率低到1.68%。
但时至今日再看滨河湾，你会发现，像176㎡这种户型，单从产品端上很难支撑高溢价了。
比如滨河湾176㎡的户型，是一个竖厅套三，功能性和得房率也不高，所以现在如果你抛弃滨河湾的配套，花600＋万，你会选这个户型吗？
仁恒滨河湾一期175㎡户型图
应该会犹豫。
所以对于老牌豪宅而言，只要不是楼王大户型、大跃层这种有独特优势的产品，那么就会在当前市场显得很尴尬，补跌是自然现象。
像誉峰的一层一户楼王、伊泰的跃层、城南华府的独栋，这类产品受到的影响就会小很多。
因为毕竟只服务一小部分人嘛。
中海城南华府总平图
所以，现在买家在面对这样的中段改善会显得犹豫：
1、产品明显不如周边新房，如果价格还高于周边新房，那更加动摇；
2、如果像金融城这种新房供应量少且全是天价的区域，那么就会面临，这套二手是否是板块内的唯一选，是否具有独特优势的问题；
3、书包溢价到底值得与否。
所以当前主城一些核心板块中，只要在产品端存在劣势，现在就是要补跌。
这个逻辑其实很适用现在不少二手豪宅。
你认为呢？
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