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谭浩俊
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中国新闻网1月2日报道，中指研究院2026年1月1日发布的数据显示，2025年12月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元(人民币，下同)，环比上涨0.28%；同比上涨2.58%。当月，100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元，环比下跌0.97%；同比下跌8.36%。
新建住房价格上涨，二手房价格下跌，看似一涨一跌，市场已经趋于平稳，实际还存在一定的下行风险。
必须看到，在现行房地产市场，二手房价格的变动情况，比新房价格变动更为重要，更能体现房地产市场的平稳状况。如果二手房市场价格仍然没有平稳，预示着房地产市场的波动依然，且二手房价格波动越大，房地产市场的稳定性越差。
所以说二手房价格的变动更能体现市场的稳定状况，主要在于，二手房价格的变动，不仅是二手房市场活跃度判断的主要标准，是衡量居民购房热情的标志，而且是对新房市场活跃度判断的重要标准，是居民购房热情最有效的体现。
如果二手房市场价格上涨，说明二手房市场的活跃度增强。一方面，改善性需求增多，换房者增加，既能推动二手房市场向好，也能给新房市场带来积极影响；另一方面，说明无房者正在购房，正在通过购买二手房解决住房问题。
而从目前的实际情况来看，新房价格看似出现了上涨，上涨幅度达到2.58%，显示出购买新房的热度提升。但是，二手房价格却出现了8.36%的下跌，跌幅远高于新房价格涨幅。很有可能是，改善性需求没有释放，无房者购房热情也没有出现。
更重要的，新房价格上涨，主要是前期新房价格跌幅过大，原本只想买二手房的居民，可以购买新房了。虽然这也是房地产市场所需要的，但无法体现房地产市场回暖的趋势，居民购房的热情，总体仍然较差。
正是因为前期新房价格下跌时间过长，下跌幅度很大，特别是大型开发企业普遍资金链出现问题，降价售房，才带来目前新房价格的短期上涨。因此而带来的问题，让二手房市场更难恢复，价格更加低迷。
如果购房条件不足者也转向购买新房，使新房价格上涨，就会进一步遏制改善性需求的释放。那些指望通过出售现有住房改善居住条件的居民，可能会继续等待观望，甚至放弃改善居住条件。也就是说，二手房市场实际一手托两家：一个自身，一个新房市场。
相反，如果二手房价格恢复了，由跌转涨了，即便新房价格仍然下跌，也没有问题，很快就能通过二手房市场的活跃，传导到新房市场。也就是说，只有二手房市场趋于稳定，二手房价格上涨，市场才能真正出现回暖。
反过来，只要二手房市场不回暖、价格不走稳，房地产市场就难以真正企稳。因此，去年12月份房价出现的涨跌现象，并不能充分体现房地产市场的整体格局正在改变，无法体现房地产市场真正已经进入平稳状态，不能证明房价已经止跌转稳。
目前的房地产市场，仍然是整体下跌格局，尤其是二手房市场，在改善性需求不足，新市民就业还没有完全充分，收入水平还无法稳定增长的情况下，二手房价格可能还得处于下跌状态。
乐观的估计是，2026年上半年有可能会逐步转向平稳，二手房价格有可能会在就业整体改善的情况下，止跌转稳，二手房市场的活跃度，也会有所增强。初步预测，到6月份，二手房价格有可能会达到2%左右的上涨幅度，市场的活跃度也会在现有基础上，提高3—5%。新房市场也会在二手房市场的带动下，呈现市场回暖现象。
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作者｜谭浩俊
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