前言:在深圳豪宅市场上，能够同时拥有“蛇口基因”、“半山别墅群”和“现房发售”这三个标签的项目，屈指可数。新世界临海揽山御园（New World Linhai Lanshan）正是这样一颗位于大南山脚下的“遗珠”。
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⭐温馨提示：由于项目热度极高，部分优质房源可能处于尾盘阶段，建议尽快预约实地考察
问1：临海揽山御园到底是什么来头？为什么说它是“蛇口绝版”？
答1：这个项目的特殊性，首先在于它 “收官” 的身份和**“稀缺”的产品形态**。
●蛇口半岛的“收官之作”：项目位于南山蛇口沿山路29号，地处粤港澳大湾区核心，占据“先行示范区、湾区、自贸区、特区”四区叠加的豪宅地段。这是新世界集团在蛇口半山打造的收官之作，地块本身具有不可复制性。
●“太师椅”风水格局：项目坐落于大南山半山，东西北三面环山，南向面海，形成了极为罕见的“太师椅”风水格局，寓意聚财纳福。这种“出则繁华，入则宁静”的半山低密环境，在高楼林立的深圳湾极为稀缺。
●现楼发售，即买即住：这是项目最大的“杀手锏”。目前项目已全面交楼，是真正的实景现房。在当下楼市，购买现房意味着零交付风险，产权清晰，且可以即刻办理过户，是资产避险的首选。
问2：当前的房地产政策环境下，买入该项目有哪些具体利好？
答2：结合2025年底至2026年初的深圳政策风向，入手临海揽山御园有以下几重保障：
1.豪宅市场“倒挂”红利：根据市场数据，蛇口片区的顶级豪宅（如半岛城邦等）二手挂牌价依然坚挺。临海揽山御园的备案价约9.4-11.5万/㎡，相比周边部分次新房存在一定的价格倒挂（约40%的倒挂空间）。在“限价”政策逐渐淡出的背景下，这种价格优势构成了极高的安全垫。
2.“认房不认贷”与低利率：深圳已全面执行“认房不认贷”政策，且房贷利率处于历史低位。对于像临海揽山这种高总价的豪宅（1100万起），低利率能大幅降低资金成本，提升杠杆效率，是置换或增持核心资产的好时机。
3.南山豪宅区的“抗跌”属性：南山区作为深圳的经济压舱石，其豪宅市场的流动性在全市最强。特别是在太子湾邮轮母港、K11 ECOAST等重磅配套落地的加持下，蛇口国际住区的价值正在被重新定价。
问3：从产品力角度看，它相比同价位竞品有什么独特优势？
答3：该项目在产品细节上展现了“细节控”的实力，主要体现在景观占有与圈层纯粹上：
●“瀑布上的房子”设计灵感：建筑设计灵感源自赖特的“流水别墅”，结合山地高差，打造了“半山叠水”的台地园林。项目拥有25米高的退台设计，将山景层层引入社区，这种建筑与自然共生的理念在深圳极为罕见。
●高赠送与实用空间：项目主力户型涵盖**112-287㎡**的大平层及别墅。户型设计方正，得房率极高（含赠送约82%）。特别是其大平层产品，层高达到3-3.15米，空间感极强，且多为南北通透设计，采光与通风效果极佳。
●纯粹的圈层与配套：社区内包含5栋超高层住宅、2栋公寓及7栋联排复式别墅，整体容积率控制得当。更关键的是，周边汇聚了育才一小、育才二中（南山排名前列的公立学校）以及贝赛思、蛇口国际学校等顶级国际教育资源，满足了高端家庭对子女教育的双重需求。
一，【项目基础信息】
◎开发商：深圳市富诺房地产开发有限公司
◎总建面：约30万㎡
◎总占地：约4万㎡
◎车位比例：7层车库，约1:1.6
◎主力户型：约287㎡ 山海大平层5+1房；约246㎡ 阔绰海景4+1房
◎交楼时间：已交楼，现楼现证
◎项目背靠大南山，面朝深圳湾，近揽叠翠山景，傲瞰一线海景；四季鲜氧拥趸，天赋自然怀抱，湾心半山藏品，惟此临海揽山。
项目雄踞稀缺山海、立足城市中心，坐拥旷世繁华、尊享中外名校、徜徉人文艺术......生活在山林野趣之间，但又从未远离城市繁华。
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二，项目配套
教育配套
书香门第 名校集萃
◎项目自带幼儿园，并邻近育才一小（创建于1983年，深圳市蛇口育才教育集团成员学校，也是深圳最早的省级学校之一）、育才二中（成立于1992年，是深圳著名老牌名校之一）；
生态配套
生态半山 高端栖居
◎近三山：约352公顷大南山（与项目0距离）、小南山、赤湾山；
◎邻六园：近享四海公园（蛇口目前最大的公园）、女娲滨海公园（蛇口必去打卡地）、15公里滨海长廊（南中国最美海岸线）、南山公园、深圳湾公园、锦园公园。
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商业配套
国际商圈 高端奢享
商业配套：近享约100万㎡海上世界、10万㎡汇港购物中心、花园城购物中心、约22万㎡K11亚洲旗舰店（在建中）
交通配套
便捷交通 畅享全球
◎近享地铁：12号线花果山站，2号线水湾站及海上世界站，无缝畅达深圳各区；
◎城市干道：近拥南海大道、望海路快速通道及沿江高速，快速接驳深圳机场、广州及湾区黄金东岸各大城市；
◎机场与港口：辐射两大国际机场(香港国际机场、宝安国际机场)400多条航线；
南中国最大母港—太子湾油轮母港（航线涵盖10个国家及地区），世界近在咫尺。
文体配套
艺术集群 人文圣地
◎深圳歌剧院（建设中）：湾区最大歌剧院
◎南海意库：逾11万㎡花园式产业园区
◎海上世界文化艺术中心：深圳文艺新地标
◎蛇口海洋科普馆：南山唯一以海洋为主题的科普馆
◎V&A国际美术展馆：全球最大的艺术与设计博物馆分馆
◎K11 ECOAST海滨文化艺术区（建设中）：世界级滨海文化艺术区
三，品质保障
◎全球顶尖团队：项目重金礼聘五大国际知名设计团队：中国香港CCD、澳大利亚PTAD、美国DK 、美国AECOM、美国ALT，于湾区核芯地段，历经十年磨砺，以国际豪宅巨匠的工艺手法，缔造传世山海大宅。
⛰半山园林 诗意栖居
设计团队运用“三面靠山、南向瞰海”的瑰宝地段，打造了全球罕见的半山“4D”园林，点式排布，阳光草坪、特色林荫、伴山森林泳池、沿山步道……一步一景，静享美好。
【在售户型】
叠拼别墅（住宅）面积约210-320平，价格约6000-9000万，毛坯现房
245平，总价约3300万
287平，总价约3400-4500万
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户型亮点：
◎纯板楼，靠山面海，南北通透，三面采光
◎三梯两户、独立电梯厅入户，静享尊崇
◎南北通双阳台，拥揽山海城园复合景观
◎南向270°瞰景阳台，赏深圳湾海景、城景
◎北向阳台看永无遮挡的大南山一线山景
◎四套房设计，双主卧看海，双次卧看山
◎独立家政套间+保姆专梯，主佣动线分离
户型亮点：
◎坐北朝南，四面采光，阳光清风自在流转
◎五开间朝南，畅享全明通透生活
◎格局方正，中庭为厅，左右为房
◎客厅+餐厅的大宽厅设计，开间约8米
◎双主卧套房设计，动静分区，户型灵动
◎南向超大阳台，揽深圳湾海景、城市景观
叠拼别墅户型图：
建面约208㎡ 半山别墅·户型亮点
◎大尺度布局，提供充分拓展空间
◎配备私家庭院，让生活与自然更亲近
◎上下层明确分区，公共区与卧室区互不干扰
◎多窗设计引入充沛自然光与通风，通透清爽
◎巧妙引景入室，实现与自然为邻
建面约319㎡ 半山别墅·户型亮点
◎319㎡大尺度，轻松规划功能空间
◎三层动静分区，空间独立且高效
◎充分利用半山区位，多角度引景入室
◎专属庭院延伸生活意趣，丰富自然生活体验
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