北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们家在海淀有两处住房，昌平镇还有一处比较旧的房子，都不大。2026年想给在亦庄上班的儿子买一处房子，够小家庭使用的房子。考虑到儿子不想离我们太远，同时他也不喜欢亦庄太清静，想买在丰台。预算400个左右。
我们自己没头苍蝇似的看过丰益花园和远洋自然，儿子一眼看中了后者的小区环境，接下来也不知道看哪里的房子。希望您能给我们推荐一些合适的小区，满足儿子的小家庭能够安居，如果将来有孩子能有个不错的学校，另外当然也希望房子相对保值。
A：
1、丰益花园和远洋自然，那肯定是首选后者了。丰益花园是经适房，虽然质量挺好，但品质环境什么的不好和商品房小区相比。从地段儿来讲两边差不太多，各有优劣吧，自己看哪边通勤方便了。学区则是都不算学区房，在丰台都算中等吧。
2、接下来看哪里的房子？如果要叠加学校的要求，那丰台现在就俩个能算学区房的地段，一个方庄的十八中学区，一个北大地学区，对口房子都有不太高的溢价，其他的都不太算。
另外丰科园的第五实验学区应该算，但到目前为止还不是对口招生。东高地从学校来说可以算，但也没到学区房的程度，也没溢价。要不就看这俩地段儿的吧，如果将来成为学区房就是利好，保值上就占便宜了，没涨出溢价也不吃亏。
3、再有公益西桥的赵登禹学区也不错，学校在丰台中上，大多数小区保值至少不落后，没溢价。就是和远洋自然同档次的小区贵点儿了，也先看看吧。
仅供参考。
二
Q:
我在东二环北工作，看了昆泰国际、工体三号、东外公馆，瑞士公寓，请问中介口中的性价比高是不是真实情况？如果买下自住的话，五年后的投资升值收益会如何？我主要考虑是以下四套房，请帮忙选出性价比最高的，排个序也行。
A：
1、中介说的对，公寓在居住角度的性价比就是偏高。
2、五年后的升值收益，我不敢预测，这得看大盘是否给力了。大盘涨的多，那公寓也都会跟随，只不过幅度有可能小一些。
3、性价比最高的，那其实自己计算租售比就行。用总价除以预估租金，哪个的数值更低，就说明哪个的性价比高。
仅供参考。
借话题多说两句，这些日子咨询公寓的明显增多，大多数都是抱着抄底捡漏儿的心态。但我还是提醒一句，这些公寓不是这两年价格走低的，而是一直都不太强。虽然每次行情落后的都不多，但年头儿长了也就体现出来了。
这会儿买的话可以算抄底，但毕竟是自住为主的产品，投资角度的期望值别太高吧。毕竟这种产品自从2008年奥运会之后就不太受追捧了，不太可能再度逆袭。
因为这种公寓就跟名媛似的，有钱人追捧的都是刚出道儿的网红，享受的是年轻时尚。五陵少年们不在乎钱，更是聚集在新公寓里夜夜欢歌，钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污。
而老公寓则就是半老的徐娘了，门前冷落鞍马稀，老大嫁作商人妇。虽然仍然是身价不菲，但价格趋势却很难走强了，更不可能跟新名媛争宠。
另外之所以老公寓的租金高而单价不太高，其实也可以用名媛打比方。年轻人或有钱人在租房的时候是舍得花钱的，春宵一刻值千金，舒服一会儿是一会儿。
而一旦让他们买下，就相当于要跟过气儿的老名媛结婚，那新贵们就未必愿意了，不是掏不起梳头的彩礼，而是不愿意被拴住。可一旦少了这些捧场子的砸钱，那售价就不好被抬高了呗……
三
Q:
我想买别墅，预算600-800万，请推荐环境好适合养老的。希望在怀柔、密云和平谷，独栋300平左右，花园大，物业费别太贵的，最好带电梯。当然保值一定要好了，所以才买独栋，土地价值更高，但地段也是很重要的。目前看了以下四个，已经做表请点评一下。
A：
1、想买房直接找中介更合适，有专门做别墅的中介公司。我对别墅不熟，推荐不了。
2、不过带电梯的别墅不多，其中大部分还是自己装的，这跟普宅电梯两码事儿。另外土地价值这也别期望值太高，三个区都是远郊，而且独栋一般又都避开人口密集的配套成熟板块，所以土地价值多数都不太高。
再者就是别墅的保值多数一般，跟地段儿的关系也不太大。无论郊区还是市区，甚至是核心区的独栋别墅，价格走势也都大部分落后普宅。房子是用来住的，别墅更是消费为主，保值方面的期望值别太高。所谓别墅占有土地多就更保值，都是开发商和中介忽悠人的。
3、我点评不了，都不熟，基本没去过。不过说实话，这几个独栋都房龄十来年吧，价格跟当年几乎没变化，有的均价可能还降了几千。而且普宅大盘在这十年中几乎翻番，这再聊别墅的保值就没什么意思了。在别人手里这么多年都走势一般，为什么到您手里就扭转趋势啊？
仅供参考。
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