等了整整五年，二手房市场终于迎来了直接的税费新政。
就在昨日，财政部、税务总局联合发布二手房增值税调减政策公告，核心内容明确：个人将购买不足两年的住房对外出售的，按照3%的税率全额征收增值税。相比此前5%的税率，直接下调了2个百分点。
该政策自2026年1月1日起正式执行。值得注意的是，公告中还专门补充了一条过渡性规定：2026年1月1日之前，个人对外销售住房且尚未申报纳税的，符合条件的可按照新政策执行。
这句话的意思很明确：如果现在已经完成了二手房交易，但还没有申报缴纳增值税，那么等到2026年1月1日之后再进行申报，就可以按照3%的新税率来缴税。
此次政策最大的变化，就是将不满两年住房的增值税率从5%调减至3%。这一调整，是实打实给2021年之后在高位买入二手房的业主减轻负担。
要知道，2021年之后房地产市场进入下行周期，很多人当年的购房成本都处于高位，房子根本没有增值空间。因此，无论现在是想卖掉房子降低负债，还是打算置换新房，这个政策都能帮业主省下一笔可观的税费。
在政策出台之前，由于不满两年的二手房增值税税率较高，大家卖房或换房时，往往都会选择等到房子满两年之后再进行交易。以成都的普遍次新房为例，一套房子的增值税大概要交20多万元。这种高税费成本，严重制约了大家置换新房的积极性。
我们可以举个具体的例子来直观感受政策的影响：
政策实施前，你要卖一套价值400万且持有不满两年的房子，按照5%的税率计算，需要缴纳20万的增值税。如果你的心理预期是缴纳增值税后实收380万，那么成交价格就必须定格在400万。在当前买方市场的大环境下，这样的定价会让销售难度大幅上升。
而新政实施后，同样一套400万的房子，需要缴纳的增值税从20万下调到了12万。此时，你可以将成交价格定为392万，最终到手的钱反而比之前还多几千块，同时交易总成本直接下降了8万。
千万别小看这8万块钱——在二手房交易过程中，因为1万块钱谈不拢而导致交易黄掉的情况比比皆是。因此，这大几万的成本下降，完全可以提高市场交易的成功率，从而有效促进市场的流动性。
如果市场流动性持续降低，那么市场进一步下沉的压力就会更大，这和A股市场的缩量下跌是同一个道理。从这个角度来说，这次的政策是实打实给二手房市场带来了直接利好，或者更准确地说，是对当下的次新房构成了直接利好。
从市场影响来看，短期之内二手房的挂牌量可能会有所上升，这对于二手房的成交会构成阶段性压力。但从长期来看，政策对整体楼市都是利好，尤其利好新房市场——因为会有更多业主卖掉原来品质一般或位置较差的房子，去置换当下品质更好的新房，甚至不排除有人会卖掉两套老房子，换一套高品质新房的可能。
不过话说回来，3%的税率其实也不算低。而且现在有不少房子，明年就将满足持有两年的要求——毕竟持有时间是从缴纳契税的时间开始计算的。因此，这个政策更多的是直接利好当下急于卖房的业主；对于不着急的业主来说，大概率还是会等到明年房子满两年之后再进行交易，毕竟满两年后就可以免征增值税了。
不知道大家对这个政策怎么看？
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