现在上海的郊区新盘普遍不好卖，开分销也去化不动。
但是这类新盘却抢爆了，还能神奇触发积分！
第一个是松江新城前不久开出的国贸海上原墅，两次开盘都触发了积分：
2025年5月首开50分，7月二开56.72分，7万元/m²的新盘价格在郊区遭到疯抢：
第二个是浦东惠南的怀山望，12月19号开盘103套房140组认购，触发积分32.61分。
怀山望处在惠南与宣桥交界处，北部是野生动物园，周边也是村镇和农田，到16号线野生动物园站约3公里：
这两个新盘都在郊区，周边配套不怎么样，比较荒凉，但是都卖爆了！
像郊区这类房子，为啥卖得这么爆火？大家抢过来以后是否烫手的山芋？未来能否增值保值？
国贸海上原墅、怀山望的开盘爆火都有很多共同点。
都是豪宅，产品做的好，别墅带精装修交付、品质高，迎合了本地改善需求。
以怀山望别墅为例，除地下室外，地上空间全系精装交付，装修品质非常高。
先看外立面，采用进口沉香米黄石材+古铜色铝板+Low-E三玻两腔玻璃+金属型材与格栅：
这样的装修画风看起来非常具有质感，给人一种显贵又耐看的气息，不过时、不易显旧。
国贸海上原墅外立面采用渐暖色石材、银灰色及香槟色铝板和涂料的组合，产品力也很强：
再看装标与科技，两个项目都采用了国际知名大品牌，嵌入了智慧生活系统，让房子很懂人。
怀山望整合了华为鸿蒙智家、德国美诺厨电、大金空调、威能地暖等多个大牌：
国贸海上原墅的装修标准同样是一线品牌，如柏丽（BOConcept）橱柜、杜拉维特（Duravit）卫浴、玻纤壁布墙面、简一岩板等。
两个新盘都配置了华为AI智能控制的家居系统，产品力进一步提升，很吸引买家。
两盘的容积率都创下了市面上的新低，国贸海上原墅是1.2，怀山望是0.87，都属于上海“限墅令”下十年难遇的纯别墅超低密社区。
国贸海上原墅的容积率比松江新城早期标杆豪宅誉品谷水湾（1.6）还低；
而怀山望是浦东在售别墅1500万总价以下唯一容积率低于1.0的产品，整个市面上找不到。
超低容积率意味着更宽的楼间距、更大的园林空间和更纯粹的居住圈层。
容积率做低后，怀山望给上叠也配置了地上花园，不管是买上叠还是下叠，都是有天有地有庭院：
怀山望的地是从艺泰一品花园开发商手里接过来的，不是竞拍所得，拿地价便宜，且产权有缩水，导致新房售价极具性价比，也是爆火的原因。
艺泰一品花园开发商资金链断裂，导致零几年拿的地一直没有开发完成，就转手给了怀山望。
所以怀山望建在了艺泰一品花园南部的后面（又名艺泰一品花园二期），两个小区共用一个出入口：
现在怀山望的产权其实要减少23年，产权有明显的瑕疵。
综合原因让它的销售均价只有3.97万元/m²，比周边新盘低很多。
对比野生动物园北部在售的一个新盘璟澜湾，地是竞拍所得，售价明显高很多：
别墅毛坯交付，均价5.19万元/m²，洋房精装3.8万元/m²。
用璟澜湾的毛坯价，已经可以买怀山望的精装别墅了。
再对比隔壁新场在售的高层新房招商象屿星耀翠湾4.7万元/m²、同润新云都会4.56万元/m²。
像怀山望这样的3字头精装别墅产品，在整个浦东没有竞品，供应也很稀缺，性价比非常高。
这两个别墅豪宅在各自的区域供应中都非常稀缺，面对的又是本地强大的改善购买力，直接火了。
以国贸海上原墅所在的松江新城为例，近几年新房供应断崖式下滑，2024年仅供应539套。
项目开盘前4月松江新城仅供应了246套新房，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅减少。
尤其是别墅在松江新城已经断供很久了，市场改善的需求一直在被压制，集中释放导致市场爆火。
怀山望所在的惠南、宣桥周边区域也是，别墅产品好几年没有供应了。
在区域供应极度短缺的背景下，两盘又凭借前期长时间的蓄客，成功点燃了一股市场热流。
不管价格是高还是低，面对的都是本地强大的改善购买力，吸收的是本地土蓍有钱人购买。
以怀山望为例，认购的客户中持有“南汇绝版身份证”的占比超八成。
这些项目在本地都是豪宅，市区刚需客不一定买得起，可能地段和配套也看不上。
但是本地人住习惯了，改善就要附近，且要住好房子，对品质有较高要求。
怀山望售楼处周边
虽然郊区豪宅好卖，但刚需盘却不好卖，市场出现了两极分化。
郊区刚需盘不好卖，意味着郊区重新回到内生市场。
原来郊区刚需卖得好，是因为市区新房少，大量的刚需外溢到了郊区。
但现在随着市区旧改力度加大、腾地增多、新房也在增多，也不好卖了；
同时近郊动迁房与市区老破小性价比越来越高，形成了替代分流，导致外溢到郊区的少了。
郊区前几年新房少，好项目开始好卖。
但现在刚需盘越开越多，本地人大多都有房了，只能靠有限的购买力慢慢去化。
所以现在是供应量决定市场。
刚需产品的品质没有豪宅高，从另一个角度来说开发商把资源重点投向利润更高的豪宅赛道就是抢收有钱人。
这样刚需产品的研发和投入自然不足，吸引力不大。
新规住宅或3.5代住宅目前只在市区，郊区最近拍地少，产品还没全面升级。
要是2026年郊区4代住宅全面推开来，行情也可能会发生转变。
上海各区域市场分析
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那么像郊区中这么爆火的新盘，买过来以后，未来能否增值保值呢？
国贸海上原墅和怀山望这么爆火，是因为短期内同类产品供求关系不平衡造成的。
后续如果同类产品供应量加大，产品不再稀缺，就不火了，也很难再保值了。
以国贸海上原墅为例，也就一二期触发积分了，后续的几个批次开盘都不要积分了。
怀山望共415户，首批只拿出来了103套，随着后续加推和本地购买力的消耗，热度肯定要下降。
本地富人购买力就那些，购买力会随着新产品的开发而转移，转移走后老产品就难以保值了。
以松江新城为例，新一代豪宅国贸海上原墅的入市，吸引了本地改善购买力的转移。
很多原先住在誉品谷水湾、东鼎名人府邸的有钱人换了房，导致这些老一代产品跌幅扩大：
同样的道理，惠南、宣桥区域如果再有一些像怀山望这样的低密别墅开发出来，也会吸引购买力转移。
上海的“限墅令”在郊区已经有所松动，后面可能会有更多容积率低于1.0的产品开发出来，稀缺当前的稀缺性。
2024年青浦区土地推介会上，朱家角镇推出的3宗住宅地块容积率均低至0.8，低于传统的1.0限制。
这标志着上海打破14年的限制，开始在郊区试点放宽容积率限制，允许开发低密度别墅产品了。
如果后续有密度更低、产品更好的房子开发出来，会吸引新的购买力转移。
上海郊区因为发展和购买力变化的原因，楼市呈现“县城化”趋势，即使是标杆盘后面也有风险。
以前上海的发展逻辑是无限摊大饼，城区不断扩大，把一部分郊区包进去变成了市区。
但现在市区在收缩，无法再大规模扩张了，没有和市区连接的郊区就脱节了，像一个孤立的县城节点。
市区、郊区都有豪宅开发，但购买力体系完全发生了变化。
市区豪宅卖的不错，是因为收割了全国的有钱人。
在市区高端购买力无法外溢到郊区的情况下，郊区又收割不了外地购买力；
本地富人购买力就那些，总量是有限的，随着新的标杆豪宅开发，这部分购买力会转移走。
这样郊区的市场就像一个县城内部循环，市场瓶颈非常明显。
加之郊区整体人口导入在放缓，产业转型或空心化导致区域购买力在减弱。
在这种情况下，郊区标杆豪宅没有足够的购买力支撑，就暴露了风险。
宝山的上海长滩、松江的东鼎名人府邸、临港的陆家嘴滴水涟岸等标杆盘都遇到了麻烦。
那么哪些人适合买国贸海上原墅、怀山望这类新盘呢？
本地家庭改善、不想离开熟悉的地方，想住好房子、大房子，这类客群完全可以买。
但对于在市区上班或想要增值保值的客群来说，这类产品不一定是好选择。
国贸海上原墅把价格顶到了7万+元/m²，在郊区已经很高了，再次上涨的空间有限。
而怀山望本身房子便宜，如果再下跌虽然幅度有限、不至于亏到哪里，但是要想大涨也很难。
尽管周边新开的别墅比它贵、看似在抬轿子，但破发的概率大，将来变成二手房不一定还有新房的价。
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