过去一年，昆明楼市是冷是热？房价是涨是跌？数据来了！
克而瑞数据显示，2025年昆明一二手 房共成交74239套，同比增长4%。
其中，二手房的成交占比已达到63%， 但均价不到8200元/平。
数据背后，藏着怎样的结构变化与真实趋势？ 看下文！
新房成交2.7万套
新规产品整体均价更高
先看新房市场。
2025年昆明新房市场整体 呈现成交持稳、价格承压的“量稳价弱”格局。
成交方面，全年共成交27228套新房（全文数据 不含郊县， 仅统计住宅）， 月均成交2269套。
相比2024年同期的2.58万套，增长了1300套左右，同比增幅约4%。
｜昆明楼市一线制
价格方面， 主城新房成交均价约1.2万/平，创下近五年新低。
有网友调侃：“2025年买房的人，比2021年买房的少奋斗20年。”
话虽夸张，却道出了房价回调的现实。
新房均价创近年来新低｜图源克而瑞云南官微
从单月来看，3月小阳春房企以价换量，均价跌破1.2万/平；
7-8月因西市区、呈贡新规项目集中入市，新房成交的量价短暂回升；
四季度房企让利动力减弱，价格又小幅回调，成交均价连续4个月上涨。
｜昆明楼市一线制
市场内部，分化也在加剧。
克而瑞数据显示，执行新规（新建筑设计标准）的产品，比旧规项目均价高出约1200元/平。
随着新盘陆续上市，新规产品成交占比，也从年初的8%，猛增至年末的25%左右，拉动了部分看房热度。
这说明，在整体市场承压时，具备更高品质、更好体验的“好房子”依然能获得溢价。
但另一边，旧规项目、尤其是外围板块，只能持续“以价换量”求生。
例如筑友翰林府第、昆明湖等项目，都曾推出单价仅“5字头”起的特价房，用骨折价换成交量。
｜图源克而瑞云南官微
另外，购房人群也在变化。
2025年，昆明新房市场外省客收缩、本地与地州客成增长主力，购房需求进一步向80-95后年龄段集中。
这个年龄段的买房客户，合计占比超8成。
其中，95后多是外地来昆工作的首置刚需，80-90后则多为教育换房的改善群体。
｜图源克而瑞云南官微
二手房成交4.7万套
均价仅约8157元/平
接下来，再来看二手房市场。
据克而瑞数据，2025年昆明共成交4.7万套二手房，相比同期的4.45万套，同比增长约5.6%。
拉通整年的数据来看，二手房月均成交3918套，高的时候每月超过4300套。
｜昆明楼市一线制
上述成交数据，也真实地反映了当下的楼市现状。
从市场占有率来看，2025年昆明新房、二手房成交占比分别为37%、63%。
相比2024年，新房占比微跌1%，二手房则微涨1%。
能看出，目前的昆明市 场， 二手房仍是市场成交主力 ， 相当 于每卖出10套房，就有6.3套是二手房。
这也从侧面说明，昆明楼市的潜在需求依然坚实。
｜昆明楼市一线制
为什么二手房这么火？核心就两个字：便宜。
目前，昆明二手市场供应量相当惊人！
仅链家平台，昆明真实在售二手房就有约6.4万套，全年新增挂牌量达5.67万套。
“天量挂牌”逼得业主们竞相降价甩卖，带动整体价格持续下探。
按照克而瑞数据，2025年昆明二手房成交均价为8157元/平，同比下降8%。
相比新房，二手房均价整体便宜了4000元/平左右，对预算有限的购房者来说，这是实打实省下几十万的诱惑。
二手房均价8157元/平｜图源克而瑞云南报告
虽然二手房成交量较高，但成交的主力集中在三类房源：
一是极刚需低总价产品；二是与新房价差大且新房选择少的片区；三是居住氛围成熟的老旧小区。
大量低总价二手房的成交，并非市场的终点， 而在一定程度上，为新房的改善市场提供了潜在客源。
对于“卖旧买新”的置换买家而言，目前昆明市场有不少优质的改善盘可以选择。
随着2026年全新项目的入市，改善型客户的选择面将进一步拓宽。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
话说回来，对于真正需要购买住房的人来说，不管是买新房还是二手房，现在都可能是一个窗口期——产品更优、选择更多，价格也更友好。
那么，2026年的昆明楼市又会有那些变化，我们拭目以待。
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