广州房票覆盖面今年或创历史新高有望成为搞活楼市的“鲇鱼”|一线城市|二手房市场|市场热度|广州市|房价|房票|楼市

位于广州的凯旋新世界楼盘实景图。

未来3-5年，四大一线城市内部分化将会表现愈加明显。核心城区例如北京五环内、上海外环内以及广州天河、深圳南山等区域凭借各自的产业优势、配套优势带来更多人口流入，以高端产业、优质教育和医疗资源吸引更多潜在购买力，房价稳中有升的概率较大。

2025年的房地产市场，在分化与调整中呈现和过往不同的行情：二手房成为市场主力，核心城市与远郊区县、核心城区与远郊区域走势分化加剧，房价“跌穿底部”的态势与市场筑底的信号并存。在政策端持续发力，限购优化、房票安置等举措不断落地之下，需求端则呈现刚需入场、改善观望的复杂格局。

站在2026年的全新起点，楼市将走向何方？是延续底部徘徊，还是迎来稳步升温？刚需一族可以出手了吗？改善家庭是否迎来资产升级窗口期？一线城市及重点二线城市豪宅市场又将呈现怎样的独立行情？

南都记者采访了十位房地产行业的权威专家进行解读，从全国市场格局到广深等核心城市走势，从政策导向到置业建议，全面剖析房地产市场核心逻辑与未来趋势，为读者厘清市场迷雾。

　看广州

　　广东中原地产项目总经理黄韬

　　预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势

对比2024年，2025年广州一手住宅的成交量下降。当中与经济环境有关，大部分购房者面临收入下降，导致购买力也下降；也与国有房企对一手住宅市场的“躺平”有关，国企在2025年可能觉得“卖得多亏得多”，没有动力降价，促销意愿也比较弱；也有的业主卖掉二手房之后，不再像以往那样马上买入新房，因此也导致了一手成交大量减少。

2025年二手住宅成交比2024年好，相对火爆，当中是刚需忍不住出手了，也有卖一买一的置换需求，不过到12月份成交量又减少了。我认为二手住宅市场已经真正到底了，目前正处于胶着状态，有的业主觉得售价太低宁愿不卖了，也有的觉得既然不换新房就不卖了。

2026年广州还会有房地产政策出台，降低税费、购房入户等政策都有可能。但目前的房地产市场不是一个政策就能改变的，而是需要很多政策的累积效应，还有市场的活力，当中最根本的原因就是分化。为什么保利面粉厂地块仍然有市场？正因为地段好、产品优、价合理。

2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票功不可没，预计房票政策在2026年仍会加速推进，此前房票资金到位慢，现在资金到位快了，所以成交量也在加速。

广州房地产市场仍在底部徘徊，预计2026年仍然守住底部，楼市穿越周期还需要更多的时间，目前还没有穿越完，我认为2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势。

前几年预测很乐观，实际感受很悲观，现在做好了最坏打算，未来一定感受较乐观。有了过去两三年的影响，楼市最困难的时候都能熬过来，感觉2026年楼市不会再更差了。整体形势肯定是好的，就是房地产市场还在结构调整当中，过程是比较难的，大家要做好心理准备。

广州中地行投资咨询有限公司董事长徐建平

　　2026年是改善家庭升级资产的好时机

2025年，广州房产市场分裂成核心区和外围区两条“平行赛道”：一条是天河、海珠等核心区的“品质赛道”，一些楼盘靠稀缺地段卖得火爆；另一条是外围板块的“刚需赛道”，主要靠价格让利抢客，如黄埔云埔、番禺、南沙等不少旧规刚需盘。目前主要是买方市场，很多购房者还处在“等更优时机”的观望状态。当前广州楼市已进入“分化回暖”的新阶段，正在经历“去泡沫、归本质”过程，回归“长期主义”，聚焦核心价值，才是稳妥的选择。预计2026年广州会在原有政策上“创造需求”：比如公积金政策仍有优化空间；强化对高科技人才、多子女家庭等群体的住房补贴、税费减免或公积金支持；加大房票的使用范围、加快收购存量商品房做安置房；用优质产品激发改善需求等。

2026年预计广州楼市成交量整体温和上涨，核心区先发力。新房市场以核心区为主，比如海珠南泰路、天河东这些主城板块，预计整体成交量会明显回升；外围板块预计还是以去库存为主，涨得慢一些。2026年，核心区不少项目开发商会有溢价要求，但外围板块预计还以去库存为主，暂时不会普涨。

在置业方面，建议刚需家庭抓住政策窗口期，首选聚焦配套成熟、流通性强的板块，尽可能优先选择现房或已完成保交楼的准现房。2026年是改善家庭升级资产的好时机，建议提前梳理名下房源，合理定价加快变现，避免“卖不掉、买不了”的尴尬；可借助房票政策参与城市更新置换，换取更好的区域、更新的社区、更优质的配套、更稀缺资源的房子。重点看琶洲、天河东、万博这些有产业支撑的板块，长期有增值潜力。顶级豪宅是硬通货，建议高净值买家应聚焦于那些具有绝对稀缺性（如一线江景、核心地标）的资产，进行长期的资本配置。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓

　　现房占比过半房地产销售制度改革正当其时

2025年广州一二手住宅的合计网签量预计将达17万套。其中一手住宅签约套数约为6.3万套，同比约减少10%；二手住宅签约套数约10.7万套，同比约减少4%。

广州这一数据与全国情况相差不多。实际上，考虑到去年9月末史诗级利好出台后，四季度曾经有一波脉冲式的高位行情，今年政策以稳为主的广州楼市交出的成绩单尚在预期之中。我认为，过去四年广州一二手住宅合计15万-18万套的签约水平，已经探明了广州市场的底部在哪里，也足以给未来指明方向。

价格方面，过去一年广州的房价还在止跌回稳的进程之中。初步估算，2025年广州一手住宅的成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点；二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点。

或者有人认为这和市场体感有些差异。但是广州一共有11个行政区，过去一年中心城区业主经历的房价调整，外围区域业主在之前两年早已经历。

展望2026年，应该用更阳光的心态迎接市场发展新模式。一是，相比2024年9月份的历史库存高位，目前广州商品住宅的可售货量已经下降了超过200万平方米，而当存量房源中现房占比过半，房地产销售制度的改革完善正当其时。二是，“缩量提质”的供给侧改革正在取得成效，过去一年广州中心五区的土地供应占比高达51%，更低密度、更高标准建设、更有质价比的好房子，将成为未来广州楼市供应的稳定器。

我们还注意到，作为国内首个探索房票安置机制的一线城市，过去一年广州各区积极探索实践，大力开拓房票在旧村改造以及保交楼中的安置使用场景，发挥了调动需求的关键作用，有望成为接下来搞活楼市的“鲇鱼”。

看湾区

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

　　2027年上半年楼市或全面回升

2025年，房地产行业是“有惊无险”的一年。房企好学生万科是“有惊无险”的代表，在债务压力下坚持了一年。龙头房企保利发展，三季度也报了亏损。地产寒冬仍未结束。广州在2024年全面放开限购之后，2025年房地产市场已达到阶段性“止跌回稳”目标。主要表现在三点：一手房和二手房成交活跃，全年广州一手住宅成交面积同比增长将超过11%，二手房成交套数将突破10万套；楼价相对稳定；房屋租金售价比已经逐步进入2%至3%的合理区间。

2025年，城市中产白领普遍感觉理财难。占中国城市家庭财富比例达60%-70%的房地产处于价格下行通道中。银行理财产品失去了房地产这个标的物，收益率已经降到近10年来新低。

2026年，广州房地产政策的发力点将围绕全国房地产政策基调：“控增量、去库存、优供给”。2026年是去库存的行动年，同时也是广州房地产往高质量发展转型的关键一年，高品质住宅，好房子的建设，将是政策鼓励的方向。同时，房票已超越简单的补偿凭证，正在演变为一个驱动城市更新、激活房地产市场、赋予市民更多选择权的系统性政策工具。从现实情况分析，广州房票的覆盖面和规模在2026年将创历史新高，并给广州房地产带来新动能。

成交量、售价、租金，是判断楼市触底回升的重要指标，广州楼市底部特征已经出现。楼市全面回升，可能在2027年上半年。建议购房者记住三句话：中心、中心还是中心。要买中心城市、中心区的优质居住物业。最贵的，就是最便宜的。除了关注产品，还要关注服务和管理。

2025年，香港楼市已经回暖。2026，深圳楼市距离止跌回稳已经不远。在阶段性企稳后，深圳楼市的反弹幅度将超出大多数人的预期。

　华南城市研究会常务副会长姚育宾

　　广深楼市上半年夯底蓄力下半年稳步升温

2025年，香港房价扭跌为涨，扭转广深市场看空预期。随着人民币升值、美国持续降息，境外资金开始抢购中国资产，与香港同处于大湾区核心城市的广州、深圳，成为国际资本提前布局的重点城市。预计这轮购房热潮将由香港向广深蔓延，形成香港上涨——深圳接棒——广州跟进的区域楼市热度传导链条。

香港楼市通过激活本地住房消费、楼股资金切换、增量资金加持等方式，实现触底反弹。2026年，预计广深将精准发力因城施策，包括房贷领域持续宽松，深化公积金制度改革，房贷贴息，交易税费定向优惠减免等等。对比香港，广深需要依托政策发酵见效、城市产业升级、供求库存去化等综合因素形成全力，从而实现楼市复苏。

2026年是中国十五五规划开局之年，预计广深楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价格企稳，二手房有望回升，较2025年价格有明显好转。总体而言，上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量预计跑出前稳后高走势，上半年利好政策持续加码，下半年随经济复苏和政策发酵，同比、环比都将出现不同程度上涨。总体而言，2026年广深楼市成交量将率先逆势上涨，紧随其后房价逐步回升，量价实现同比转正。主城区、高品质项目涨势较显现，外围郊区、缺乏竞争力项目难以出现普涨甚至还会有下行风险。进入2026年，预计在香港、广深强力带动下，周边其他城市作为大湾区重要的经济腹地，陆续走出下跌低谷，重振楼市信心。对于购房者而言，置业者可以考虑在这关键的转折阶段，加快逢低置业节奏，重点关注人口密集地段，公交、地铁等交通便捷片区；主要选择现房，或者成熟二手房，避开高负债房企期房，确保顺利交付。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

　　要打通刚需和改善、二手房和新房循环的堵点

2025年，广州、深圳楼市的亮点之一就是二手房市场实现止跌回稳，其中广州1-11月二手住房交易量为4.2万套，同比与2024年基本持平，深圳二手房交易4.3万套，同比增长11%。

在市场预期转弱，价格在二季度以后出现又一轮下滑的情况下，能实现止跌是非常不容易的。

二手房占比方面，1-11月广州、深圳二手住房交易占比分别为45%和60%，二手房已经成为市场的主体。

二手房市场稳定了，但我们并未在体感上有明显的感觉，因为这部分群体可能不是我们周边的人。

从成交结构看，广州、深圳200万元总价以下二手住房占比分别为60%和50%，300万元以下占比分别为75%和60%。

由于房价下跌明显，购房首付、月供、税费降到历史最低，外来人群能买得起了，他们在珠三角打工多年，希望拥有一个属于自己的家。当租金和月供差不多了，他们便入市了，这是二手房市场稳定的主要原因。

这个变量不像有钱任性的“快变量”购买力，他们是慢变量，但由于基数大、底座厚，持续性强，不仅成为稳定二手房市场，特别是阻止老破小无底线下跌的生力军，还是打通刚需和改善、二手房和新房循环肠梗阻的关键，也是2026年楼市能寻到底、探到底的关键。

　看豪宅

　　合富辉煌广州公司首席市场分析师胡广东

　　一二线城市将迎豪宅供应“大年”