2026卖房增值税新政落地：3%税率+全国统一，买卖双方都省啥？
不管是因为工作调动要换城市、孩子上学要置换学区房，还是手里有套闲置房想变现，卖房时的税费总能让不少人犯愁——以前不满2年的房子卖房，光增值税就按5%收，一套百万房产平白多交几万块，心疼得不行。
2025年12月30日，财政部和国家税务总局联合发了公告，2026年1月1日起，卖房增值税迎来大调整：不满2年的住房增值税从5%降到3%，满2年的房子全国统一免征增值税 ！这个新政到底能帮咱们省多少钱？北上广深的卖家有没有特殊规则？哪些情况能享受优惠？

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1. 税率直降40%！不满2年卖房，省的钱能直接揣口袋
这次新政最实在的福利，就是不满2年住房的增值税率从5%降到3%，降幅足足40%！可能有人觉得“就降2个百分点”，没多大差别，但实际算下来，省的钱可不少，而且是实打实的现金红利。
咱们举几个常见的例子更直观：
- 一套100万的房子，以前要交5万增值税（100万×5%），现在只要交3万，直接省2万，够给新家买套家具家电；
- 200万的房子，之前税费20万，现在12万，省8万，相当于多拿了一笔装修补贴；
- 500万的改善型住房，以前要交25万增值税，现在只要15万，足足省10万，能缓解不少换房周转压力。
而且计税方式没变，还是按房屋成交总价全额计算，不用算复杂的差额，普通人自己就能算明白，再也不用怕被中介忽悠“税费算错”。
2. 全国统一规则，北上广深不再“特殊对待”
以前卖房最头疼的就是“地域差异”，同样一套满2年的大户型，在二三线城市能免税，在北上广深以前可能还要按差额交5%增值税，而且各地对“普通住房”“非普通住房”的划分标准不一样，面积、总价都有要求，很容易起纠纷。
现在新政彻底打破了这种差异：不管你在一线城市还是三四线小城，不管房子是80平的刚需房还是180平的大户型，统一按“持有年限”判定——满2年就免征增值税，不满2年就按3%缴税，再也不用查各地的特殊政策，也不用纠结自己的房子算不算“普通住房”，规则简单到人人能懂。这对北上广深的卖家来说，尤其是持有大户型的，相当于多了一笔免税福利，卖房更省心了。
3. 满2年仍免税，购房年限这么算才对
很多人关心：“满2年免税的政策还在吗？”答案是肯定的！新政明确，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，依然免征增值税，和以前一样，没有变化 。
关键是“满2年”怎么算？官方标准没变，还是按两个时间选最早的：一个是房屋产权登记的时间，另一个是缴纳契税的时间。比如你2024年3月交了契税，2024年5月才拿到房产证，2026年3月就满2年了，之后卖房就能享受免税，不用等房产证满2年，这点一定要记牢，别白白多交税费。
4. 这两类情况要注意，别白跑一趟
新政虽好，但不是所有情况都能享受，这两点要提前看清，避免踩坑：
- 适用人群：仅限“个人”卖房，个体工商户中的一般纳税人不适用，比如用个体户身份投资买房再出售的，不能按3%税率缴税 ；而且只针对“住房”，商铺、公寓、车库等商业房产不算，还是按以前的政策来。
- 过渡期规则：如果2026年1月1日前已经签了卖房合同，但还没申报缴纳增值税，只要符合新政规定，就能按新的3%税率执行，不用按老政策交5%，相当于多了个“缓冲期”，没缴税的可以赶紧申报享优惠 。
总的来说，2026年卖房增值税新政，核心就是“降税率、简规则、扩普惠”，不满2年卖房能省不少钱，全国统一标准不用再查地域政策，不管是刚需置换还是闲置房变现，都更划算、更省心了。