来源：中指物业研究
在城市更新的大潮中，老旧小区的治理始终是一个绕不开的难题。这些小区承载着几代人的记忆，现在普遍面临着基础设施老化、服务缺失、公共空间杂乱等问题。由此引发的，是“政府负担重、企业不愿接、居民住不好”的三重困局。
上海静安区彭浦板块的阳曲小区，就是一个典型例子。这是一个建成于上世纪80年代的房改房小区，房龄已超过40年。由于缺乏维修资金，这里问题丛生：楼道堆物、飞线充电等安全隐患随处可见，加装的电梯有一半处于“粗放维保”状态，上百位独居老人的日常照料更是社区的一块“心病”。
更关键的是经济账：这里每平方米0.8元到0.95元的物业费，仅为上海市物业服务平均水平（2025年6月上海物业服务均价为3.51元/㎡，数据源于《2025年上半年中国物业服务价格指数研究报告》）的约四分之一。单靠这笔收入，连基础安保、保洁的人力成本都难以覆盖。在物业企业普遍“退盘避坑”的背景下，这类“低价物业费小区”长期无人问津。
然而，就在这样的困局中，碧桂园服务选择了逆势而行，深耕老旧小区赛道，在全国多个城市展开布局，并将上海阳曲小区作为核心试点，联动周边的临汾、景凤等小区形成服务片区，试图破解“低价物业费不盈利”的行业魔咒，探索一条“微利可持续”的运营新路径。
三重创新搭建“微利循环”体系
1. 基础服务 “提质不涨价”，先攒下居民信任
碧桂园服务入驻后，在政府牵头下，联合居委会、业委会一起发力，专攻阳曲、临汾、景凤三个小区最头疼的共性问题——楼道堆物、飞线充电、停车混乱。
一方面整合三小区保洁、安保团队开展联合作业，集中清理公共区域堆积杂物，协同规范飞线充电等安全隐患；另一方面，小区加装了高清监控和人性化亮化灯。这些灯光对老年业主格外实用，夜晚出门时，路面能看得一清二楚，出行更安心；保安实行跨小区轮岗巡逻，每日开展5次全覆盖巡查，筑牢社区安全防线。
针对停车难的问题，三个小区联动管控外来车辆，闲置车位互相共享。阳曲小区的王阿姨说：“以前晚归找车位，得绕小区好几圈，累死个人！现在保安主动帮忙指引，外来车也管得严，停车舒心多啦。”
与此同时，碧桂园服务配合政府雨污水改造工程，同步推进三个小区的环境焕新，包括道路翻新、绿化补植、公共照明升级等，让这个“全国文明街道”的居住品质再上台阶。
这种模式通过三个小区共享人力、统一采购物料、协同开展工程改造，把单个小区的运营成本摊薄了不少，真正实现了“成本降下来、品质提上去”的双赢，就算是0.8元/㎡的低价物业费，也能支撑起标准化的基础服务。
考虑到老旧小区房屋维修需求多，碧桂园服务还创新推出——“房屋全生命周期健康体检”服务，通过“利屋保”平台给业主出具专业检测报告和维修方案。景凤小区的陈先生说：“我家墙面渗水好几年了，找了好几拨人修都没根治，钱花了不少还闹心。物业这个体检服务，一下就查出了问题根源，修完之后再也没漏过！”这项服务不光赢得了居民的信任，还让大家更愿意交物业费了，为后续可持续运营奠定坚实基础。
2. 增值服务精准赋能，激活社区闲置资源价值
基础服务做扎实后，碧桂园服务聚焦居民的核心需求和社区的闲置资源，打造“按需定制” 的多元增值服务，通过精细化运营让“微利”积少成多。
（1）刚需设施+专业运营，稳赚长效收益
聚焦大家关心的新能源充电和老旧设施维保问题，碧桂园服务布局了“智享楼下充电桩”，既满足了居民充电的需求，物业也能有稳定收益；针对小区电梯的维保缺口，碧桂园服务以标准化技术与常态化巡检承接，将民生服务转化为可持续的盈利增长点。
（2）焕活闲置空间潜能，打造便民创收双重阵地
打破老旧小区空间利用低效的困境，碧桂园服务对闲置资源做了功能性改造与合规市场化运营。在临汾小区，居委会以“服务居民、盘活空间”为核心，牵头调研居民日常高频需求，创新打造“数字小屋”便民服务站。碧桂园服务引进快递柜、饮水机、便民工具等常用设备，采用“服务收费+场地合作”的模式，让社区公共空间从“闲置资产”转变为“盈利载体”，还大大方便了居民生活。
除此之外，碧桂园服务将部分闲置空间合规租赁给移动运营商搭建基站，既能增强小区及周边的通信信号，又能靠场地租赁稳定赚钱，实现“运营创收与民生便民”一举两得。
（3）深耕适老服务，贴心服务赢口碑
考虑到老旧小区老年住户多、独居老人也多，碧桂园服务专门搭建了“服务到家”专属平台，提供深度保洁、老人陪护、保姆等服务。
安装两轮充电桩时，碧桂园服务充分兼顾老年业主的使用习惯，定制了专属充值卡片。老年业主只需刷卡便能轻松完成充电。对于充电桩的适老设计，不少老年业主也连连点赞：“以前看着智能充电桩就犯怵，不会扫码、不会操作，想充电都没办法。现在有了这个充值卡，特别方便省心。”
靠着长期驻场服务积累的感情，再加上实实在在的服务口碑，碧桂园服务和居民建立起了牢固的信任，既让老年住户住得安心、用得方便，也开辟了稳定的增值服务赛道。
3. 延伸服务场景，覆盖全生命周期需求
除适老服务外，碧桂园服务进一步拓展增值服务范围，构建起覆盖居民“衣、食、住、行、康、养、娱”的全场景服务体系。推出房屋租售与室内装修改造一体化服务，以专业自营装修团队承接各类家装焕新业务，助力业主实现资产保值与居住升级；搭建“凤凰会”线上生活服务平台，整合社区团购、家政服务、旅游研学、保险配置等多元服务，让业主足不出户就能享受便捷省心的品质生活。
政府+企业+居民，协同推动社区共治
“微利循环”的可持续性，离不开党建引领下政府、企业、居民“三驾马车”的协同发力。碧桂园服务与居委、业委推动的合署办公，将服务窗口搬到居民“家门口”。“有问题直接去联合办公室找工作人员，不用跑冤枉路，沟通特别顺畅。”阳曲小区业委会成员寿主任说。碧桂园服务团队每周都会和居委会、业委会召开“1+3+X”会议，大家一起讨论小区治理的难点问题，不少居民关心的事儿，在会上就能得到妥善解决。
为了让居民更有参与感，三方还邀请业主组建“志愿服务先锋队”，每周组织全员清洁日、志愿者服务等活动，既提高了服务响应速度，又降低了运营成本。阳曲小区的业主小王就是志愿者之一，他说：“能为小区出份力挺有意义的，还能参与小区管理，不是光等着别人服务，这种感觉特别好！”
碧桂园服务的实践，打破了行业中“低价物业费=低品质服务”的困局，通过“基础服务提质稳基、增值服务精准创收、共治模式降本增效”的三重创新，即便在低价物业费场景下，也能实现“微利可持续、服务好品质”的良性循环。碧桂园服务相关负责人表示，未来公司将继续深耕老旧小区市场，不断打磨和优化这套管理模式，力争成为“社区最后一公里”的可靠治理伙伴，实现“政府放心、业主满意、企业有为”的多方共赢。
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