中国房地产风云三十年，一个行业的前世今生 || 房地产转型之路系列一|前世今生|开发商|房地产行业|房地产转型之路

撰文/横山

编者按：

这是一组写给房地产下半场的文章。

过去三十年，房地产在中国承担过太多角色：增长引擎、财富通道、城市化工具，也是一代人关于安全感与未来想象的重要载体。现在，这个行业正在从宏大叙事的中心退回到一个更具体、更日常的位置。

也正是在这个节点上，我们希望用系列文章，把地产行业重新摊开来谈清楚。

这六篇文章，围绕一个核心判断展开：当增长不再构成房地产的合法性，它还能凭什么存在？又该如何与生活重新建立关系？

我们将在文章里展开六个层面的讨论：
从时间轴出发，回看房地产三十年的形成逻辑与路径依赖；

从宏观经济主角的位置退场之后，重新审视地产行业存在的边界；
从“好房子”出发，讨论产品如何转向可持续的生活；
以阿那亚为样本，厘清它为何不是模板，而是一种更难的长期实验；
进一步拆解运营神话，区分运营、商业模式与战略的真实分工；
最终回到地产行业下半场最核心的命题，行业需要的不再是英雄叙事，而是长期、健康、可复制的系统能力。

接下来三周时间，智璞文华公众号将以每周两篇的更新频率，完整发布这组《房地产转型之路》的系列文章。

欢迎大家阅读、分享、收藏，为更长期的认知校准，留出足够的空间。

如果要给中国最近三十年的经济找一个切入口，房地产是最好的入口之一。它像一块放大镜，把制度变迁、财富重组、地方政府行为、普通人的命运，全都集中了起来。

回顾这三十年，有一个前提必须讲清楚：我们不是从行业里的人这个角度来讲故事，而是把房地产看成一个社会现象、政治经济现象，站在观察者的视角，用田野调查和长期跟踪的方式，去看这一代商业精英和他们所处的时代。

这跟业界通常那种复盘案例、总结经验的写法不一样，重点不在技巧，而在看清楚：这个行业是怎么被时代塑造的，又是怎样反过来塑造这个时代的。

把时间大致往回推，可以分成三段：1998—2002年的草创阶段，2003—2012年的高速发展阶段，2013—2023年的拐点阶段。理解这三段，才能更清楚地知道所谓“下半场”究竟从何而来，又意味着什么。

严格说，中国房地产真正作为一个产业登场，是从 1998年房改、商品房立法开始的。在那之前，房子已经在卖，但更多是福利房变现、单位房改，市场化的规则既不完整也不稳定。

在这个草莽阶段，几件事同时发生：一边是住房制度从福利分配转向货币化、市场化，城市居民第一次要用购买的方式解决住房问题；另一边，地方政府开始摸索以土地出让的方式获取财政收入，土地被推上前台，成为一种可以大规模经营的资源。

行业秩序非常松散，法律法规不完备，预售制度、资金监管几乎都是在实践中一点一点补上来的。开发商拿到地，图纸一画，样板间一做，就可以开始卖房。拿着购房者的钱盖房子，是当时的常态。海南的第一次房地产高潮，就是在这种监管缺位下，以一种近乎投机的方式走到了极端，最后泡沫破裂，留下大片烂尾，堆在那儿当现代废墟。

也就是在这个阶段，一批后来改变行业格局的企业开始抬头：深圳的万科、金地，广州的碧桂园、雅居乐，上海的绿地……他们靠的是极强的商业嗅觉、对制度缝隙的敏感，以及一种典型的“草莽精神”：敢赌、敢冲、敢在不确定性极大的土地上先下手。

如果要给这个阶段下一个简单的判断：这是一个“规则未定、机会稀缺”的时代。真正的门槛不是专业能力，而是胆量和对方向的预感。那时候的开发商，更多像“拓荒者”，而不是今天意义上的“工业化生产者”。

2003年是一个真正的分水岭。一方面，中国加入WTO的红利开始集中释放，出口高速增长，GDP年增速轻松站在10%以上；另一方面，城市化加速启动，大规模人口向城市转移，住房需求在短时间内爆发出来。

在这个宏观背景下，房地产迅速从新兴行业变成支柱产业。地方政府找到了土地财政的完美模式：出让土地、收取高额出让金，再把税收、就业和相关产业链的繁荣，全部压在房地产上。银行方面，把贷款源源不断地输进这个行业。居民端，则一边用住房贷款完成从单位分房到商品房的同步升级，一边在“不涨才怪”的预期里，把房地产当成唯一靠谱的储蓄工具。

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这一阶段，有几个关键特征。

第一，房价的涨幅远远超出了经济基本面的改善。一线城市的典型片区，十年间从每平米七八千涨到十几万，翻了十倍甚至二十倍并不罕见。很多人买房的时候，其实并没有那么强的投资意识，只是先安个家；结果拿到手一看，发现自己意外变成了“资产阶级”。

第二，房价只涨不跌，从市场判断变成全民信念。中产阶层的资产配置高度集中在房子上，居民储蓄大量被锁进了房地产，房产的金融属性全面压倒居住属性。房子不再只是居住空间，而是婚恋谈判的筹码，是家族财富的主要载体，是一个人“有没有出息”的外在标志。

第三，行业内部进入产品主义时代，内卷激烈。政策趋严、审批规范、市场竞争白热化，迫使开发商从粗放开发转向拼产品、拼细节。绿城、星河湾之类的企业开始讲匠人精神，大理石全屋铺，玄关尺度、入户仪式感、园林轴线都被当成卖点。“改善型”“豪宅”成为这一阶段的话语中心，开发商用高标准、高成本的产品，去支撑高溢价和高利润。

第四，也是最被低估的一点：房地产开始系统性地扰动中国经济结构。土地价格被迅速推高，工业用地成本水涨船高，“开工厂不如炒房子”的现实回报，让大量资本和人才从制造业抽离，整体经济出现明显的“脱实向虚”。一边是沿海地区实业主在工厂里苦苦挣扎，另一边有人拿 500万去买房，一年赚两三百万，这种落差直接改变了社会的价值判断，制造业被边缘化，短期金融收益被神化。

这一切加在一起，构成了2003—2012年的景象：房地产不仅仅是一个行业，而是变成了一个“时代神话”。它在十年里完成了对国民财富的重新编码，也在悄悄重写中国人的人生叙事——从择偶标准到生育计划，从职业选择到亲子关系，都绕不开“房子”两个字。

2013年之后，环境开始悄悄改变。经济增速从高位回落到7%、6%乃至更低，外贸顺风车不再那么好坐，固定资产投资逐步降温，宏观层面对“高杠杆、高负债、高泡沫”的警惕显著提高。

同时，反腐风暴展开，靠公款消费、权力寻租支撑起来的高端消费和一部分豪宅需求受到直接打击。房地产相关的灰色空间被压缩，行业的金融属性开始被政策一点一点剥离：限购、限贷、限价，去库存、棚改、三条红线……这些调控组合拳，既是稳定风险，也是对过去十年发展模式的纠偏。

*图源网络侵删

在这一阶段，几件事变得越来越清晰。

第一，房地产作为储蓄与增值工具的功能在减弱。随着金融监管加强、去杠杆推进，“加杠杆买房必赚”的逻辑不再成立。很多家庭真实体验到的是：房产流动性下降，买卖周期变长，纸面上的账面收益很难转化为可支配现金流；在三四线城市，甚至出现了“有价无市”的长时间停滞。

第二，房地产对居民消费能力的“挤出效应”被充分暴露。高房价、高按揭，让大量家庭的可支配收入被锁死在每个月的还款中。医疗、教育、养老这三座大山和住房叠加在一起，中产阶层的购买力被严重透支，消费升级停滞，服务业和创新产业缺乏内生需求支撑，宏观经济开始为过去的房地产盛宴埋单。

第三，结构性过剩从趋势变成现实。人口增速放缓，甚至在部分地区出现净流出；产业布局修正，只有少数超一线和核心二线城市还能持续吸引人口和资本，多数地级市、县城开始进入存量博弈，新房库存消化困难，二手房价格和成交量双双承压。简单说：过去那种“全国普涨、到处热销”的时代，已经一去不复返。

第四，行业自身的惯性思维暴露无遗。很多企业仍然试图用老一套“高周转、抢地王、做规模”的打法，去应对一个已经完全不同的市场环境，结果是在紧信用和需求减弱的双重挤压下，被自己的资产负债表拖垮。神话破裂，不是因为房地产突然“没人要”，而是因为曾经被无限放大的财富预期，与现实的经济承载能力发生了断裂。

从这个意义上讲，2013—2023年，是中国房地产从“封神”到“祛魅”的十年。这十年里，房子从金融资产逐步回归为一种普通商品、甚至公共品，开发商从“时代英雄”变回一个普通行业的经营者，整个社会被迫面对一个问题：如果房价不再能让所有人一夜暴富，房地产到底还剩下什么意义？

如果只从行业内部去总结三十年的经验，很容易陷入两个极端：要么沉浸在“我们推动了城镇化、提高了居民住房条件”的自我赞美里，要么滑向“这个行业一无是处”的情绪化否定。真正有意义的，是在承认贡献的同时，看清它的代价。

贡献很容易列举：城市面貌焕然一新，大规模棚改提升了大量家庭的居住条件，基础设施建设和城市配套在短时间内补齐了许多历史欠账，一代人通过房产完成了阶层跃迁，很多家族第一次拥有了可以继承的资产。

代价则隐蔽得多，也更值得警惕。

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第一是经济结构的扭曲。房地产在近二十年里吸走了太多资本、土地和政策资源，让以制造业为代表的实体经济在竞争中处于明显劣势。企业家用脚投票：辛辛苦苦办一个工厂，一年营业额几个亿，利润薄得像纸；拿几百万去炒房，一年轻轻松松赚一两百万。长期下去，整个社会的价值标尺被重新校准，短期金融收益压倒长期产业积累。

第二是财富与机会的集中。房价的高速上涨，放大了原有的收入差距，把“先上车的人”和“没上车的人”牢牢锁在两个世界里。同样的工作、同样的能力，是否在关键时刻买过房，决定了十年后完全不同的资产状况，这种与努力程度无关的巨大落差，对社会心态的影响不容低估。

第三是对个体生活的长期绑架。中国人这一代的婚恋观、家庭观、生育决策，被房价重重压了一层。很多人不敢生二胎，不敢换职业，不敢离开不喜欢的城市，不敢在中年做任何“无用的尝试”，理由只有一个：房贷还着呢。房地产在很大程度上，重新定义了什么叫成年人的责任，但这种定义是否健康，值得反思。

第四是空间与审美的粗糙。大量以“符号”和“奇观”为导向的开发，堆出了一座又一座用罗马柱、假山、欧式穹顶拼出来的新城，却很少认真去思考：人身体真正觉得舒服的尺度是什么？街道、巷子、公共空间应该如何组织？为什么那么多人一走进老街区、老房子，就感到放松，而在新城高楼之间却只想赶紧离开？房地产在空间层面的功课，远没有做完。

这些问题，不能全算在开发商头上，它们是一个时代的合谋结果。但如果我们不在此刻把它们说清楚，下半场就很难有真正的起点。

说了这么多，只是把前世今生交代清楚。真正的问题在于：当三十年的故事讲到了这里，房地产的下半场究竟是什么？

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至少有几件事，可以确认为共识。

第一，房地产不再是拉动中国经济的第一发动机，它会从“万能产业”退回到一个普通行业的位置。它的规模仍然很大，体量依然惊人，但与宏观经济之间的关系，从“拉动者”变成“被约束者”。

第二，房地产的金融属性被压缩之后，行业的主要任务，将从制造资产转向提供更好的居住与生活服务。简单说，过去三十年是解决“有没有”的问题，下一个阶段要解决“好不好”“合不合适”的问题。开发商必须从卖房子变成生活方式和社区的营造者，否则就只能在存量博弈中被淘汰。

第三，市场的空间高度集中，机会只存在于少数人口、产业持续汇聚的城市和片区。在这些地方，房地产仍然有升级的需求，仍然可以通过产品创新和运营创新，去服务一小部分仍然有支付能力、对生活质量有更高要求的人群。而在更大范围内，房地产将更多是一种公共问题——怎么处理大量难以消化的存量，而不是传统意义上的黄金赛道。

第四，行业内部的权力结构会改变。过去是开发驱动一切，下半场将是运营和内容决定一切。谁真正懂居民的生活方式，谁能在社区里构建起有黏性的社群和日常，谁就有资格谈溢价和可持续；那些只会算地价、算货值、算周转，完全不关心人如何生活的企业，即便侥幸留在牌桌上，也很难再过得体面。