各位老街坊，咱在小区住着，难免跟物业有点磕磕碰碰。卫生没人扫、电梯总罢工，咱想理论两句，结果物业甩出一句：“不交钱就法院见！”不少邻居心里一沉，觉得自个儿成了被告就理亏。
今儿个右耳远闻得跟大伙儿交个实底：物业起诉业主可不是张嘴就来的，法律给他们设了严准儿。要是这物业本身就“不正经”，它连进法院大门的资格都没有！咱北京人讲究个理儿，今儿就把这应对物业的“防身术”传给您。
一、 资格核查：这“四道关”过不去，物业就是白忙活
物业想告您，得先证明自己是“正牌军”。我帮大家总结了，主要看这四个硬杠杠：
身份关：它是您签的合同吗？还是业委会依法选聘的？没资质、证件过期的“黑物业”根本没权收钱。
前置关：2026年现在讲究“诉前调解”。要是物业没找社区、街道给咱调解，直接就把传票递法院，您直接抗辩，法院大概率得驳回。
证据关：右耳君提醒您，物业得拿出保洁记录、电梯维保单。光拿一张“催款单”就想让咱掏钱？那叫证据不足。
二、 六种“没戏”的情况：撞上这些，咱心里倍儿有底
如果您发现自家物业属于下面这几种，那它是真拿您没辙：
强占坑位的：合同都到期了，新物业都选好了，它还赖着不走拒不撤场的。
私自涨价的：没经过业主大会同意，拍脑袋就涨物业费，甚至乱收“公摊水电费”的。
服务稀烂的：保安脱岗、垃圾堆成山。咱手机里存的照片、12345的投诉记录，那就是反击的铁证。去年北京就有业主凭照片让物业费打了7折。
三、 避坑指南：被起诉了别慌，三步走教你应对
真要是收到了传票，咱也别打怵。
查资质。上住建局官网看看它证件过期没，抓住漏洞就是致命一击。
留证据。右耳君建议大伙儿平时养成随手拍的习惯，消防栓坏了、路灯灭了，都是证据。
第三步：庭审抗辩。不用请律师，您就咬准一点：它没提供合同约定的服务，咱这叫“依法行使抗辩权”。
说到底，咱交钱是为了买服务，不是为了买气受。物业要是真干活，咱北京人绝不赖账；要是它想拿法律当大棒，咱也得懂法护身。
最后咱想问问街坊们：您住的小区，物业公示过电梯广告那些钱都去哪了吗？要是物业起诉您服务不达标，您手里攒够“反击”的照片了吗？评论区咱们一块儿支支招！
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