低效用地再开发，董家口化工园区改造案例公布|低效|修规|工业用地|董家口化工园区

近日，国内低效用地再开发试点第三批典型案例公布，涉及14个省（市），共26个案例，包括产业园区存量工业用地提质增效、存量商业用地转型、存量公共服务设施功能提升、存量片区统筹开发等不同类型，通过盘活存量土地和低效用地，不仅实现了土地节约集约利用、产业结构优化、固定资产投资拉动，更促进了城市功能完善、人居环境改善、历史文脉传承和生态安全格局筑牢，为各地提供了实践样本与经验借鉴。其中山东共有4个案例，涉及济南、青岛、临沂。

青岛西海岸新区董家口化工园区改造案例（本文为节选的部分内容）

2018年董家口化工园区批复后，国内外多家高端化工制造企业拟与董家口经济区洽谈投资入驻事宜，但因化工园区面积有限，园区内新增建设用地面积较少，土地成为制约项目落地的关键因素。自2019年起，董家口经济区管委聚焦盘活存量用地，由管委主导、各类主体参与，充分运用市场机制，对化工园区规划进行修编升级，通过修规再提级、收回再出让、招商再开发、集中再供应、先建再租赁等模式，将“挤”出的存量土地用于招商项目落地，实现土地集约节约利用。主要做法包括

（一）修规再提级，“腾笼换鸟”招引项目落地

针对园区开发建设初期规划前瞻性、引领性不足，对准入项目类别不明确，投资产出效益标准要求不高等问题，修编《青岛董家口经济区产业发展规划》《青岛董家口化工产业园总体发展规划》，将园区产业项目定位为高端精细化工、新材料等，明确投资强度不低于1000万元/亩、亩均税收不

低于40万元/亩。根据修规后的产业布局，对不符合产业规划的工业用地，采取腾笼换鸟的方式嫁接优质项目。对于不符合产业定位的企业，董家口经济区协商引导其另行选址，在原地块引入总投资65亿元的“链主”企业海湾化学项目，聚焦园区主导产业，实现土地效益跃升。

（二）收回再出让，“抛砖引玉”置换引新项目

针对企业拿地后未能适应外部市场和经济形势变化，生产经营困难、部分土地低效利用等问题，董家口经济区开展拉网式排查，建立低效用地、“僵尸企业”信息台账，梳理12宗951亩低效用地，进行收回后再出让、再开发。阳煤恒源化工项目，原计划总投资54亿元，2014年取得土地，合同约定2015年开工、2017年竣工，但后期因项目资金链断裂，投资计划搁浅，造成土地低效利用。对此，董家口经济区根据投资协议和出让合同约定，对其使用的153亩土地进行收回，并重新出让给惠城环保科技公司。目前惠城环保新材料项目已投入运营，年产值3.5亿元。

（三）招商再开发，“蝶变换装”实现合作双赢

针对一次性拿地面积大，但受多种因素影响无法全部高效利用，通过与企业协商，采取合作招商、自主招商等方式，引进符合产业规划的项目，扩大投资规模，限期内完成供而未用地块的开发利用。双星集团厂区内有270亩供而未用土地，为尽快盘活该地块，董家口经济区积极推动双星集团以土地作价入股方式与内蒙古幸汇国创重工有限公司合作，建设绿色智能矿山装备产业园项目，研发生产160吨以上无人驾驶新能源矿卡。

（四）集中再供应，“聚零为整”成片开发建设

园区原土地权属分散，国有建设用地、集体建设用地、农用地混杂，无法成片有效利用。为实现板块内土地成片开发建设，董家口经济区采用“聚零为整、集中连片”方式，划定专用区域发展特定产业，实现统一供地、统一配套，发挥了园区的集聚效应。如立足青岛市高端化工新材料优势产业链，对504亩零星地块、边角地进行整合划片，划定为精细化工集聚区，通过国有土地回购、集体土地征收后，再统一供应，落地精细化工项目，实现高端化工企业“链条式”“集群式”发展。

（五）先建再租赁，“筑巢引凤”供给标准厂房

针对一些新技术、轻资产的项目和企业，因缺乏初期启动资金难以落地等问题，董家口经济区引导国有平台公司利用现有土地资源建设标准化厂房，通过租赁、股权合作等方式，助推项目成功落地。如总投资约8亿元的聚烯烃成核剂项目，是省新旧动能转换重大项目库第一批优选项目，填补国内多项技术空白。该项目由董家口发展集团按照项目工艺要求投资建设标准化厂房，前期租赁给项目方使用，待项目达到上市条件后再依约将土地和厂房转让给项目方，既解决了项目落地燃眉之急，又实现了国有资产的保值增值。