天河，来了个猛的。
位于广棠的越秀阅璟台，对外开放了营销中心，首推90平三房、100平的高层3-4房，以及115平、135平板楼4房。
1）阅璟台分为东西两个地块，现在看到的东地块为更完整的大地块，3栋21-25F的小高层塔楼，以及11栋15-17F的板楼。
2）户型上，阅璟台每一户都有自己的电梯厅；板楼是正南正北的两梯两户、专梯入户的低密小高层；全南向塔楼，单边位没有并排互相遮挡，舒适度和光照朝向都不错；
3）首开A7#、A8#、A10#，容积率2.1，涵盖了90-135平所有户型，首开三栋比较靠近马路，噪音会相对大一点，但采光会好一点，取决于业主取舍。
4）阅璟台位于金融城北的广棠，对口保利天瑞九年制的省实天河学校；
5）预计元旦后会开放样板房，在春节前会开盘。
先来看看大家最关注的户型图。
135平板楼四房两卫
两梯两户、私梯入户的独立电梯厅，有采光，面积很大可以做鞋柜，与另一边通过防火梯连接，两边互不干扰。
四面宽朝南，右边有独立房间，可以做长辈房或者儿童房，这个格局如果后期自己装修的话，也能改个小卫生间。
南北双阳台，生活和景观阳台分开，135平主要优势是大公区和大电梯厅。
115平四房两卫
格局和135平差不多，卧室和客厅面积整体缩小了，整体面宽也变小了。
有一个次卧连接阳台，私密性比起135会差一点，但也可以延伸扩展出更大的面积。
几个优势点都还在，私梯入户的舒适性，四面宽朝南的采光和视野，115平拉低了上车价格，但牺牲的不多，对于预算不太充足的客户更合适。
东南向100平3+1房两卫
这个户型做的比较传统，四面宽朝南，南北对流布局，门不对门错开了，入户门口也有电梯厅面积可以使用。
100平户型对于电梯厅的使用会决定室内面积大小，如果将玄关和鞋柜前移到电梯厅，就可以收获一个更大开间的客厅。
在屋子里只需做一个更加简洁和小面积的玄关柜隔开就好了，户型闪赚腾挪的操作空间是有的。
东南向90平三房两卫
经典竖厅布局，90平就基本都要带入户玄关，客厅也是做了卧室/书房的改造格局。
而且，客厅也做了飘窗来扩展开间面积，以后做一面柜子收纳也挺方便的。
西南向90平三房两卫
跟东南向完全不同的格局，横厅的南北对流和LDBK正方形会客厅都能做到，公区的一体性会更好。
总的来说，越秀这次的户型图和定位是很匹配的，而且做出了新意，并没有把面积做的很小，强调的是生活起居的舒适性和私密性。
大家看户型图能发现很特别的一点，越秀在每一个户型图都留了电梯厅面积。
这也是越秀此次最大的革新，对于入户门口的电梯厅面积，做了更好的设计、适配，增加私密性和功能扩展性。
过往，一些两梯两户的大平层项目，实际上电梯厅也是共享的，两家人还是要碰面，在客厅做个鞋柜啥的，还得和邻居商量。
但现在的板楼，已经完全没有这种烦恼。
越秀在阅璟台主打一个“进了电梯就是家”，电梯要刷卡刷楼层，只会开自己这边的门。
而且15-17F的小高层，这么低的梯户比也不会拥挤。
越秀还做了几点改变，比如说135平电梯厅。
·电梯厅门口面积很方正，有采光和通风，做成了独立空间；
·大户型面积有近12个方，相当于多个主卧了，小户型也有6个方；
·两边独立电梯厅，通过防火梯连接，互不打扰，增强私密性；
·提前把房间里的电位做到公区，后面不用业主自己改，装监控也方便了；
简单的能做个杂物间和玄关，但除了鞋柜外，甚至可以通过改造把洗衣机、干衣机也前移到电梯厅，或者有些业主直接在电梯厅打火锅。
当然，对于绝大多数广东人来说，核心意义还是在于玄关前移意味着室内面积可以更舒适。
“进了电梯就是家”这个概念，越秀产品进化是有意义的。
现在，在天河买110平就能享受到过往顶豪的待遇，也是一种产品进步带来的居住平权。
对项目感兴趣的朋友，扫码私聊。
看完了产品，大家能给越秀阅璟台的户型打几分？
再来看看项目的配套和区位。
·配建幼儿园，读保利天瑞的九年制省实、也可摇号旁边清华附中湾区学校，与前者直线距离约1公里，已经正式开学；
关于项目直达学校的路，近期还是要拐到科韵路或者广园调个头，远期计划改造后能直达省实。
·容积率2.1，低密度项目在天河新盘中看齐保利辰园湖境的2.07，比其它项目都要更低；
·未来可能是地铁上盖，地块北侧要预留19号线站点，短期内还是依赖自驾；
家门口是广园+科韵路两条主干道，珠金琶都很近，日常开车通勤时间和距离很方便。
10分钟能到金融城起步区，15分钟到琶洲，20分钟能到体育中心、天河北、珠江新城。
周边环境不错，东侧是广氮，西侧是汇景，项目的南向景观也是眺望金融城起步区。
虽然，通勤和教育配套都够硬，但周边商业氛围还是待开发。
短期内就要靠广氮和金融城了。广氮有现成的商业天健汇，以及“ing未来印”的ing square商业中心，但品牌和运营都比较一般。
好在金融城广场、美林、山姆、宜家都很近，开车10分钟能到。
不只是商业，整个广棠板块的开发进度还是相对处于前期的阶段，从我们的航拍建模也能看到。
地块周边规划和进度挺清晰的，片区住宅用地并不多，目前就只有越秀出让的这两块，以商办为主。
北面有约54万平的人才公园。
最后，聊聊项目合适的客群。
·自驾客户看重学位和通勤，省实这块招牌有很强的号召力；
·珠金琶的企业高管和个体户，项目面积段小，总价不会太高，但配置不低；
周边项目保利天瑞，在售面积约113-268平，均价约8-10万/平，部分天地楼层小户型，可以做到7字头。
天河壹品，在售面积约86-143平，均价约6-7万/平，现楼小户型可以做到5字头，480万左右能上车。
虽然阅璟台区位和周边氛围不如背靠汇景新城的天瑞，但是阅璟台距离广园和科韵路有退距，容积率更低。
过去三年，保利天瑞的价格也很稳定，凭借天河+低密+板楼+省实的组合拳，在缺好产品的天河，杀出一片天。
阅璟台的产品面积段，也很巧妙的和保利天瑞做了错位竞争。同时，阅璟台也是在天河靠近金融城、体育中心旁面积段最小的项目。
现在，同样近似的配置，越秀把面积段下放到了90-135平，给了买家们更友好的面积段。
当然，相对于江边动辄两三百平的户型，阅璟台定位会不同。
在天河东的小面积项目，阅璟台是有区位和距离优势的，省实学校的品牌号召力也会更强。
上周，番禺大石的越秀鸿璟台开盘，越秀开出了一个很给力的价格，238万起售，单价2.7万+，已经是周边二手的价格了。
在相对谨慎的市场环境下，越秀年底在定价也很尊重市场了，降低价格预期，放到阅璟台上也是类似的逻辑。
大家可以期待下越秀的价格。
最后，大家对项目感兴趣的话，扫码私聊。
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