盘活低效用地，铁路 IP 赋能济南夜经济新标杆。
编辑：RBF内容组
出品：零售商业财经 ID：Retail-Finance
2025年12月9-10日，全国零售业创新发展大会在北京召开。会议期间，商务部流通发展司印发《零售业创新提升案例集》，系统梳理并推广34家优秀零售企业的典型经验与实践做法。
为深入总结推广案例中的先进经验，充分发挥典型示范引领作用，助力零售业创新转型与高质量发展，以高质量供给持续激活内需潜力，「零售商业财经」将对上述优秀案例开展系列报道，为行业人士提供可借鉴、可推广的实践参考。
济南环联1904火车夜市商业街盘活城郊低效用地，聚焦夜间经济与文化赋能，深度融合铁路IP，推动传统夜市向智慧化、绿色化、品质化夜经济地标转型，打造集美食、文创、娱乐、社交于一体的沉浸式主题夜市标杆，为城市治理创新与消费升级提供可复制、可推广的实践样板。
（一）项目基本信息。
济南环联1904火车夜市商业街项目位于山东省济南市历城区祝舜路北555号（胶济铁路沿线南侧）。该项目的发展历程是济南市积极回应民生关切、破解城市治理难题、响应“创文明城市”、推动夜间经济转型升级的生动缩影，经历了“洪楼马路夜市—环联夜市—环联1904火车夜市商业街”三个阶段。
（二）改造前的情况。
一是洪楼马路夜市阶段。该夜市属历史自发形成，2017年之前长期占据城市核心商圈主次干道，虽满足了部分市民消费需求，但因其无序发展，对城市文明创建、环境治理、公共安全及居民生活造成严重困扰，成为城市治理的“顽疾”。二是环联夜市初步规范化探索阶段。为妥善安置原洪楼夜市商户、保障民生就业，在政府引导协调下，环联集团积极履行社会责任，承接商户迁移，在环联商贸城地块建立“环联夜市”，实现了从马路市场向集中管理的夜间经济聚集区的初步转型。项目面临原址规划功能冲突及场地条件限制，统一规划难度大、业态分散、设施提升空间有限等问题，亟需寻找新址进行系统性升级改造。
（一）政府引导协同破局：强化顶层设计与制度保障。
一是规划先行，统筹资源。指导项目选址定位，将新址纳入城市商业网点规划和夜间经济发展重点布局，确保项目符合城市功能分区和长远发展。二是政策集成，优化环境。集成运用促消费、促就业、支持小微商户、文旅融合、城市更新等政策措施，为项目提供政策支持和发展指引。优化审批流程，营造良好营商环境。三是机制创新，协同治理。建立健全夜市常态化联合管理机制，明确部门职责分工，在食品安全、消防安全、治安管理、消费者权益保护、环境卫生等方面形成监管合力，推动管理规范化、精细化。
（二）企业主导重资产投入与创新运营：打造核心竞争力。
济南蓝赫商业管理集团有限公司作为经营主体，承担主要投资和运营责任，实施了一系列具有前瞻性和示范性的举措：一是主题场景化深度改造。创造性挖掘胶济铁路百年历史文化资源，将其作为项目核心灵魂，打造“环联1904”专属IP。保留并活化利用老火车头等工业遗产，街区整体规划设计深度融入铁路元素，精心打造各类特色主题场景，赋予项目鲜明独特的文化标识和沉浸式体验。创造多个兼具文化内涵与视觉吸引力的网红打卡点，极大提升项目传播力与吸引力。二是基础设施全面升级。项目总占地约150亩，分两期建设，预计总投资2.6亿元，进行科学规划与高标准建设。完成大规模地面硬化、消防系统全面升级改造、智慧监控系统全域覆盖、供水排污管网更新扩容、全域景观亮化工程及各类基础设施建设。三是数字化赋能智慧管理。搭建客流实时监测与预警、智能安防监控、商户经营数据分析、能源管理等大数据管理平台。推动电子支付（移动支付）全域覆盖。四是业态创新与整合优化。打造“一心六区”科学布局，以火车文化广场为核心，科学规划美食小吃区、时尚百货区、非遗文创区、潮玩娱乐区、萌宠游乐区、演艺展示区六大功能分区。引入山东剪纸、鲁绣等非物质文化遗产项目进行常态化展演和体验，深化文化赋能商业的价值链。规划重点引入影院、沉浸式剧场、VR科技体验馆等中高端、体验型夜间消费项目。五是践行绿色发展理念。实现智能照明系统全域覆盖，有效降低能耗；建立高效的“巡逻式”动态保洁机制；高标准设置垃圾收集设施（约每10米一处），环境治理成效显著，树立了绿色低碳运营的标杆。
（一）核心指标跨越式提升。
改造后的环联夜市占地扩展至150亩（约10万平方米）、摊位2000余个，承载能力显著增强；客流量提升至日均6万余人次，峰值突破10万人次；从业人数从2400人增至4000余人；经济效益跃升至预计年营业额7亿元；品牌影响力从本地夜市升级为“全国夜间经济示范街”，获央视2次专题报道，抖音平台曝光量数十亿次，成为全国知名夜经济地标。
（二）项目核心亮点与示范价值。
一是商文旅深度融合典范。以铁路文化IP为内核，年均策划举办各类“音乐节”“产品展销会”“网红直播”“王婆说媒”“非遗文化周”等特色主题活动40余场，做到“月月有主题，周周有活动”。二是智慧化管理标杆。大数据平台实现客流预警、安全防控、商户数字化管理，为零售业数字化转型提供了可复制的实践经验。三是绿色低碳运营样板。智能照明、动态保洁、高标准垃圾收集转运等举措，显著改善了消费环境，提升了可持续运营能力。四是突出社会综合效益。项目在稳就业保民生、增强辐射促联动、促和谐惠民生等方面取得了良好的效益。
（一）创新模式具备全国推广价值。
一是“闲置低效土地盘活+特色文化IP赋能”的城市更新范式。项目有效盘活了城郊低效用地，创造性植入具有地域特色的胶济铁路历史文化IP，打造差异化、高辨识度的沉浸式消费场景。“轻资产撬动（文化IP）+重资产提升（基础设施）”的模式，为全国同类城市，特别是拥有工业遗产或特色文化资源的城市，提供了“低成本、高特色、可持续”的存量商业设施更新改造样板。二是“政府引导、企业主体、商户参与、市场运作”的成熟协作机制。政府负责顶层设计、政策支持和环境营造，解决土地、规划、监管等核心问题；企业承担主要投资、建设、运营责任，发挥市场化运作效率；原有商户得到妥善安置并成为新项目活力源泉。
（二）零售业创新提升的标杆示范。
一是数字化转型先锋。项目在客流分析、安防管理、商户服务、支付结算等方面全面应用数字化技术，其大数据平台建设和应用经验，对推动传统零售业态，尤其是集市型商业的数字化转型具有重要参考价值。二是业态与供应链优化典范。项目聚合2000余个摊位，通过“一心六区”科学规划，实现了业态的多元化、互补性和层次感。从便民基础消费到中高端品质体验消费，展现了零售业从单一购物功能向满足“商品+服务+体验”综合需求升级的发展方向。
（三）高度契合国家政策与行业导向。
项目积极响应国家“发展夜间经济促进内循环”“实施扩大内需战略”以及商务部“零售业创新转型工程”等政策号召。通过文化赋能、场景营造、科技应用、绿色运营，有效激发了消费潜力，优化了供给结构。
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