佛山文海围保利天奕
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桂城江景盘市场又有新动静了——备受关注的保利文海围地块，近日正式完成备案，备案名敲定“文海奕公馆”，拟砸32.48亿元打造全新项目。
从2025年12月保利以12.66亿元竞得地块(成交楼面价10000元/㎡)，到如今备案落地，这个占据东平河畔优质资源的桂城江景盘，每一步都牵动着改善买家的心。
说起来，这次备案信息里藏着不少关键信息。
项目开发周期定在4年，从2026年1月1日启动到2030年12月1日竣工，不算短的打磨周期，或许也暗示着保利对这个桂城江景盘的高期待。毕竟，文海围地块的先天条件摆在这儿，能在寸土寸金的桂城滨江板块拿到这样的地块，本身就自带光环。
最让人期待的，莫过于产品层面的可能突破。翻查地块出让文件和最新规划政策，超过140㎡的大户型能享受30%阳台限免比例，更关键的是，还能申请佛山“第四代住宅”试点。
一旦获批，桂城首个第四代住宅项目的名称也将坐实，也将刷新佛山滨江豪宅的产品标准。要知道，第四代住宅的空中花园、垂直绿化设计，可是当下高端改善市场的香饽饽，放在一线江景的底子上，居住体验想想都让人期待。
更有意思的是备案名里的玄机——“文海奕公馆”的“奕”字，会不会是保利天系新序列“天奕系”的信号?熟悉保利高端产品的朋友都知道，以“奕”命名的天系产品走的是度假感雅奢路线，核心就是打造“繁华与静谧自如切换”的精神栖息地，那句“人生得奕须尽欢”的slogan，精准戳中了高端人群的居住诉求。
2025年广州琶洲CBD旁的保利天奕，就是千万级豪宅里的佼佼者，产品力拉满，直接成了2025年广州年度热盘。若文海奕公馆真的归入天奕系，这桂城江景盘的豪宅属性，基本就稳了。
图片说明：广州保利天奕项目实景图
从备案公示的核心数据来看，保利对这个项目的规划也相当用心。项目总建筑面积近20万㎡，总用地面积约5.27万㎡，建筑密度仅20.39%，绿地率不低于25%，低密属性拉满。主力建设高层住宅，还配套了物业管理用房、社区党群服务中心、文化活动站和居家养老服务设施等，日常居住的便利性不用愁。
值得一提的是，项目分为A、B两个地块，A地块占地约2.9万㎡，B地块约2.3万㎡。有消息称，两个地块会作为独立项目开发，走差异化定位路线。
这种操作其实很聪明，毕竟不同地块的优势不同，分开打造能蕞大化挖掘价值，也能覆盖更多改善需求——毕竟买桂城江景盘的买家，有的看重纯粹江景，有的更在意社区配套和户型舒适度，差异化定位总能精准命中不同人群。
地段和配套，从来都是桂城江景盘的核心竞争力，文海围地块在这方面几乎没短板。站在地块上往南看，就是开阔的平洲水道，一线江景毫无遮挡;东南边几步路就是半月岛公园，茶余饭后散步遛弯、周末带娃露营，都是现成的生态配套，这种自然景观加持，居住舒适度确实没话说。
教育和商业资源也相当能打。周边已有怡海第五小学、怡海第三小学，片区内在建的石门怡海学校更是重磅，未来教育资源会持续升级，对有学区需求的改善家庭来说，这可是实打实的加分项。
图片说明：石门怡海学校效果图
商业方面更不用愁，1公里范围内就有佛山金铂中心，日常购物、聚餐完全能满足;正在建设的禅城山姆店也不远，预计今年投入使用，届时从项目出发仅需1.6公里即可到达，以后买进口商品、生鲜食材都方便，这样的配套密度，放在桂城滨江板块算不算顶配?
图片说明：禅城奇槎山姆会员店已经封顶，来源禅城发布
其实这些年，东平河畔的滨江豪宅一直是佛山楼市的风景线，只不过此前大多集中在禅城段和佛山新城段。现在保利文海围地块入局，相当于给桂城江景盘市场注入了一剂强心针。
目前东平河畔的一线江景豪宅竞争也相当激烈，保利秀台天珺主打226-345㎡江景大平层，还有133-141㎡滨江公寓;招商佛山序的139-498㎡超新规滨水奢宅气场十足;鹏瑞三龙湾壹号的280-480㎡收藏级大平层，更是顶豪圈层的优选;华侨城半月岛纯水岸的223-268㎡大平层，也凭借江景优势圈粉不少。
那么，保利文海围地块这个桂城江景盘，能在这样的竞争中脱颖而出吗?从目前的信息来看，第四代住宅的可能、天奕系产品的加持，再加上本身优越的江景和配套，胜算不小。毕竟在改善需求主导的当下，能同时兼具自然景观、高端产品和完善配套的项目，从来都是市场的香饽饽。
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